부산 기장군 기장읍 제이에이치빌딩 단독주택 경매 2025타경435
토지 241.1㎡ (72.9평) · 건물 458.09㎡ (138.6평) · 2010년 사용승인
- 대항력 있을 수 있는 임차인
4억 3,880만 원34%
감정가 12억 7,930만 원 · 3회 유찰
문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 4,388만 원
- 이번에 안 팔리면
- 3억 716만 원
- 입찰 장소
- 부산지법 동부지원 203호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-14 21:03
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 2
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.이유
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 2명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1000000억 1,500만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.이유
집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 2명 있습니다.이유
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1000000억 1,500만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 490,000원특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.이유
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 4억 3,880만 원에 낙찰된다고 보면1000004억 5,380만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 4,388만 원 → 잔금 날 3억 9,492만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 1000000억 1,500만 원
- 입찰 날 · 12.28입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.4,388만 원
- 잔금 날 · 2월 초 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.3억 9,492만 원
- 잔금 날예상 대출 범위흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.3억 716만 ~ 3억 5,104만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1000000억 1,500만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 43일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기12.18까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.25까지
최저가 4억 3,880만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.27까지
4,388만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.28 (월) 10:00
부산지방법원 동부지원 203호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 3가지, 맡기실 수 있습니다
이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다전문가 보고서
99,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
- 무료·심화 AI보고서 내용 모두 포함
- 경매전문가가 직접 작성
- 등기부등본 확인 · PDF
- 경매전문가 의견
- 전화상담 30분
입금 뒤 1영업일 · 12.26까지 신청 (D-41)
전문가 보고서 신청하기현장탐문 보고서
490,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를, 경매전문가가 현장에 가서 확인합니다. 서류로는 알 수 없는 부분입니다.
- 전문가 보고서 내용 모두 포함 (전화상담 30분 포함)
- 현장 방문 (동행 가능)
- 점유자 확인 · 사진 · 영상
- 명도 난이도 · 입찰 여부 판단
입찰 3일 전까지 보고서 · 12.21까지 신청 (D-36)
현장탐문 신청하기이 물건의 법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리했습니다. 카카오 로그인 뒤 바로 볼 수 있습니다.
Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
보고서 4종 한눈에 비교
| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문490,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
| 전화상담 30분 | – | – | ✓ | ✓ |
| 현장 방문 (동행 가능) | – | – | – | ✓ |
| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(4,388만 원)의 0.2%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.13 기준| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 교리 351-18 제이에이치빌딩도로명: 차성동로154번길 17 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 단독주택 | 12억 7,930만 원토지 평당 1,754만 원 | |
| 토지면적 | 241.1㎡ (72.9평) | 4억 3,880만 원(34%)토지 평당 602만 원 | |
| 건물 연면적 | 458.09㎡ (138.6평) | 4,388만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2025.3.13(612일 지남) | 11억 3,510만 원 | |
| 2025.6.3(530일 지남) | 2023.5.15 근저당권 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 이○○ |
기일내역
부산지방법원 동부지원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.5.11 10:00 | 12억 7,930만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.6.22 10:00 | 8억 9,551만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.7.27 10:00 | 6억 2,686만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.12.28 10:00 | 4억 3,880만 원(34%) | 이번 입찰D-43 |
| 2차 | 2027.2.1 | 3억 716만 원(24%) | 유찰 시 예정 |
| 3차 | 2027.3.15 | 2억 1,501만 원(17%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.4.19 | 1억 5,051만 원(12%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소203호 법정|매각결정기일2027.1.4
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.28낙찰
- 1.4
- 1.11결정 확정항고 기간 7일
- 2월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 3월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 3번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 34%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 3억 716만 원까지 내려갑니다.
임차인 현황
말소기준권리 2023.5.15 근저당권배당요구종기 2025.6.3임차인 6명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금 1000000억 1,500만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사동영샷시김동영주식회사세명엠앤디 김상규점포 · 103호해뜨는빌점유 2021.11.04.~2022.11.03.2023.03.15.~2025.03.14. | 2021.11.5 | – | 1000000억 1,000만 원 | 2300억 30만 원 | – | 있을 수 있음 |
| 에이치씨글로벌점포 · 3층303호점유 2024.01.11.~2025.01.10. | 2024.1.22 | – | 500만 원 | 45만 원 | – | 없음 |
| 김영우주식회사에이치트레이드김상열점포 · 제이에이치빌딩501호점유 2023.10.05.~2025.10.04. | 2023.12.14 | – | 1,000만 원 | 55만 원 | – | 없음 |
| 파고다레볼루션점포 · 미상점유 2020.05.02.~2022.05.01. | 2020.5.12 | – | 500만 원 | 40만 원 | – | 있을 수 있음 |
| 심영덕 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 최태용주거 · 403호점유 미상 | 2023.9.22 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.3.31
| 1. 이 사건 부동산은 벽면에 `해뜨는 빌`이라고 기재가 되어 있고 1층 현관문은 고장이 난 상태로 있음. 2. 위 건물 내부로 들어가 보니 문앞에 호수가 부착되어 있는 `301호`, 문앞에 호수가 펜으로 쓰여진 `401호, 402호, 403호, 404호, 501호`를 제외하고는 사진과 같이 모두 철거된 상태로 있으며 내부에는 쓰다가 남은 가구나 물품 등이 정리되지 않은 채로 있었음. |
매각물건명세서(작성 2026.11.13) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
쉽게 말하면세입자 6명 중 2명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.13)확인할 내용이 2건 있습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
- 일괄매각. 제시외 건물 포함(지적 및 건물개황도 참조: 기호 1-1 ~ 1-10)
- 주상용 건부지로 남측 및 동측 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.
- 1층~3층의 공부상 이용상황은 근린생활시설, 4층은 단독주택이나 현재 수리 중이거나 수리가 중단된 상태인바 이용상황이 불확실함.
- 일반건축물대장 상 JH빌딩이나 현황상 명칭이 부착되어 있지 아니함.
승계인유○○|채권자주○○|채무자겸소유자이○○|임차인최태용, 유○○, 주○○|근저당권자배○○|가압류권자경○○|교부권자국○○, 부○○
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
매각사례
부산 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 17건 | 5억 5,473만 | 2억 3,889만 | 34.9% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 4억 4,648만 원입니다(감정가 12억 7,930만 원 × 34.9%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준- 위치·환경
- 본건은 부산광역시 기장군 기장읍 교라 소재 ""교리초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 아파트 등이 혼재함.
- 교통
- 본건은 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통사정은 보통임.
- 기타
- 인접지와 등고 평탄한 세장형의 주상용 건부지로 이용중임.
- 기타
- 남측 및 동측 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.
- 용도지역
- 제2종일반주거지역 , 도로(접합) 가축사육제한구역(2013-07-10)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
- 기타
- 없 음.
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 임대관계 : 미상임. 기타 : 없 음.
- 건물
- 일련번호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로 2010년 11월 03일 사용승인되었음. 외벽 : 몰탈위페인트 등 마감임. 창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.
- 이용 상태
- 1층~3층의 공부상 이용상황은 근린생활시설, 4층은 단독주택이나 현재 수리 중이거나 수리가 중단된 상태인바 이용상황이 불확실함.
- 설비
- 난방설비, 급배수 위생설비 등이 되어 있음.
- 기타
- 구조, 규모 및 이용상태 : 지적 및 건물개황도 참조 (기호 1-1 ~ 1-10 ) 평가물건에 미치는 영향 : 감정목적을 고려 실측에 의해 별도로 사정평가 하였으며 토지에 미치는 영향은 미미함. (부동산 감정평가명세서 참조)
- 기타
- 일반건출물대장 상 JH빌딩이나 현황상 명칭이 부착되어 있지 아니함.
- 임대관계
- 임대관계 : 미상임. 기타 : 없 음.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- JH빌딩
- 사용승인일
- 2010.11.3 (16년차)
- 주용도
- 제2종근린생활시설
- 규모
- 지상 4층
- 세대·호수
- 1가구
- 주차
- 6대
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 190% · 56.45%
- 대지 · 연면적
- 241.1㎡ (72.9평) · 458.09㎡ (138.6평)
쉽게 말하면2010년에 사용승인된 건물입니다(지상 4층).
이 물건 한눈에 보기
부산 기장군 단독주택 경매 물건인 2025타경435은 기장읍 제이에이치빌딩로, 부산지방법원 동부지원 경매2계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 241.1㎡(72.9평), 건물 연면적은 458.09㎡(138.6평)입니다.
감정가 12억 7,930만 원에서 3번 유찰되어 이번 최저가는 4억 3,880만 원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026년 12월 28일(월) 오전 10시 203호 법정이고, 입찰보증금은 4,388만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2023.5.15 근저당권입니다. 임차인 6명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1000000억 1,500만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 41장
자주 묻는 질문
2025타경435 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 4억 3,880만 원의 10%인 4,388만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 28일(월) 오전 10시, 부산지방법원 동부지원 203호 법정입니다. 매각결정은 1월 4일(월)입니다.
제이에이치빌딩 평당 가격은 얼마인가요?
토지면적 72.9평 기준으로 최저가는 1평당 602만원, 감정가는 1평당 1,754만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 3억 716만 원(감정가의 24%)가 됩니다.
같은 동네 다른 경매 물건
기장군 경매 전체 보기
4억 3,610만4억 3,610만100%11.16입찰 1일 전
7억 3,800만2억 5,313만34%11.23입찰 8일 전- 공고 전4,500만4,500만100%11.30입찰 15일 전
- 공고 전4,500만4,500만100%11.30입찰 15일 전
- 공고 전5,500만5,500만100%11.30입찰 15일 전
- 공고 전5,600만5,600만100%11.30입찰 15일 전
위치
차성동로154번길 17