재건축
재건축 정비사업과 관련된 물건입니다.
어떻게 대응하나요?
조합원 지위 승계가 가능한지, 사업 단계(관리처분 여부)가 어디까지인지 조합에 확인하세요.
아파트부산지방법원 경매4계 · 590-1815
부산 부산진구 개금동 신양 아파트 경매 2025타경21785
전용 54.74㎡ (16.6평) · 대지권 47240㎡ (14290.1평) · 1979년 사용승인 · 1동 4층408호
- 조사된 임차인 없음
- 재건축
2026.12.17 (목) 10:00 입찰D-32
6,517만 원34%
감정가 1억 9,000만 원 · 3회 유찰
문제없음 2확인 필요 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 652만 원
- 시세 평균 대비
- -1억 1,633만 원저렴
- 입찰 장소
- 부산지법 2층 256호 입찰법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-13 01:21
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 2가지 남았습니다.문제없음 2확인 필요 2
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?없습니다.이유
법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.
말소기준권리(2024.4.12 근저당)와 그 뒤에 생긴 근저당·압류 같은 권리는 낙찰되면 모두 지워집니다.
등기부는 입찰 전에 한 번 더 보세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -1억 1,633만 원 저렴합니다.이유
개금동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 1억 8,150만 원(162건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 6,517만 원은 그 36%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
집을 비워 받기 쉬운가요?세입자는 없고, 집주인이 살고 있는 것으로 보입니다.이유
돌려줘야 할 세입자 보증금은 없습니다.
다만 소유자와 이사 날짜·이사비를 협의해야 합니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 490,000원특별히 조심할 점이 있나요?재건축 구역 안의 물건입니다.이유
재건축 정비사업과 관련된 물건입니다.
조합원 지위 승계가 가능한지, 사업 단계(관리처분 여부)가 어디까지인지 조합에 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 6,517만 원에 낙찰된다고 보면6,517만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 652만 원 → 잔금 날 5,865만 원
- 입찰 날 · 12.17입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.652만 원
- 잔금 날 · 1월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.5,865만 원
- 잔금 날예상 대출 범위흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.4,562만 ~ 5,214만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 32일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 재건축 조합에 전화하기이번 주
조합원 자격을 이어받을 수 있는지, 분담금이 얼마쯤인지, 사업이 어디까지 왔는지 묻습니다.
- 대출 상담 받기12.7까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.14까지
최저가 6,517만 원과 시세 평균 1억 8,150만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.16까지
652만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.17 (목) 10:00
부산지방법원 2층 256호 입찰법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다
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입금 뒤 1영업일 · 12.15까지 신청 (D-30)
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Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
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전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(652만 원)의 1.5%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.10 기준| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 614-2 신양 1동 4층408호도로명: 진사로 27 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 아파트 | 1억 9,000만 원전용 평당 1,147만 원 | |
| 전용면적 | 54.74㎡ (16.6평) | 6,517만 원(34%)전용 평당 394만 원 | |
| 47240㎡ (14290.1평) | 652만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.4.11(583일 지남) | 9,426만 원 | |
| 2025.6.23(510일 지남) | 2024.4.12 근저당 | ||
| 채권자 | 대○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면재건축 구역 안의 물건입니다. 조합원 지위 승계가 가능한지, 사업 단계(관리처분 여부)가 어디까지인지 조합에 확인하세요.
기일내역
부산지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.7.2 10:00 | 1억 9,000만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.8.6 10:00 | 1억 3,300만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.9.10 10:00 | 9,310만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.10.15 10:00 | 6,517만 원(34%) | 001 |
| 5차 | 2026.12.17 10:00 | 6,517만 원(34%) | 이번 입찰D-32 |
입찰 장소2층 256호 입찰법정|매각결정기일2026.12.24
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.17낙찰
- 12.24
- 12.31결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 3월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 3번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 34%로 내려왔습니다.
임차인 현황
말소기준권리 2024.4.12 근저당배당요구종기 2025.6.23확인된 임차인 0명
| ① 현장에서 만난 소유자 김정현의 가족(배우자) 엄선이에게 문의한바, 본건 목적물 전부를 소유자 가족이 점유 사용하고 있다고 진술하여 안내문을 전달함 ② 전입세대확인서에 소유자 김정현 세대가 전입되어 있음. ③ 외국인체류확인서에 해당사항 없음. |
보증금, 월 차임, 확정일자는 현황조사 때 확인된 내용이라 매각물건명세서와 다를 수 있습니다. 배당요구 여부는 명세서 원문에서 확인하세요. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자는 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.10)명세서에 적힌 인수 권리·주의사항이 없습니다
2024.4.12 근저당말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
명세서 비고
- 현칭 A동 408호.
- 본건 공동주택은 '신양아파트 소규모재건축사업 소규모재건축' 구역에 속하며 현재 용적률 변경 등의 문제로 건축재심의 준비에 있음. 본건 공동주택 소유자는 현금청산 대상자로 추후 해당 물건 낙찰자가 '분양신청'을 할 수 있는지는 불분명(감정평가서).
승계인주○○|채권자대○○|채무자겸소유자김○○|근저당권자주○○|가압류권자웰○○, 주○○, 서○○, 삼○○|교부권자부○○|배당요구권자웰○○, 주○○, 삼○○
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
개금동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2019년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 1억 7,900만 원 최근 1년 162건 · ㎡당 327만 원
- 감정가
- 1억 9,000만 원 시세의 106%
- 최저가
- 6,517만 원 시세의 36%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 개금동포르투나 | 47.65㎡ (14.4평) | 14층 | 2억 5,900만 |
| 2026.11.1 | 개금우드빌 | 44.87㎡ (13.6평) | 9층 | 8,000만 |
| 2026.10.30 | 엘지신개금(2-1) | 59.99㎡ (18.1평) | 6층 | 2억 4,900만 |
| 2026.10.29 | 개금주공2 | 61.52㎡ (18.6평) | 14층 | 1억 7,850만 |
| 2026.10.29 | 엘지신개금(2-2) | 59.99㎡ (18.1평) | 6층 | 2억 4,800만 |
| 2026.10.28 | 개금동포르투나 | 47.65㎡ (14.4평) | 8층 | 2억 4,700만 |
| 2026.10.26 | 개금아이파크 | 59.76㎡ (18.1평) | 15층 | 2억 1,500만 |
| 2026.10.24 | 개금주공2 | 61.52㎡ (18.6평) | 12층 | 1억 7,000만 |
| 2026.10.23 | 개금우드빌 | 44.87㎡ (13.6평) | 6층 | 7,800만 |
| 2026.10.19 | 개금블루스카이 | 57.13㎡ (17.3평) | 14층 | 1억 8,000만 |
| 2026.10.19 | 개금주공2 | 61.52㎡ (18.6평) | 4층 | 2억 800만 |
| 2026.10.12 | 개금우드빌(1-9) | 56.88㎡ (17.2평) | 12층 | 1억 500만 |
| 2026.10.11 | 개금역스마트더블유 | 49.99㎡ (15.1평) | 14층 | 2억 150만 |
| 2026.10.5 | 개금우드빌 | 44.87㎡ (13.6평) | 12층 | 1억 500만 |
| 2026.10.3 | 개금우드빌 | 44.87㎡ (13.6평) | 4층 | 8,000만 |
최근 전월세 (같은 건물 같은 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.9.8 | 54.74㎡ (16.6평) | 8,000만 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면개금동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 1억 8,150만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
부산진구 아파트 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 19건 | 2억 3,874만 | 1억 6,919만 | 72.8% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 3,832만 원입니다(감정가 1억 9,000만 원 × 72.8%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
개금동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 2024타경66374 | 개금역대상웰리움 · 아파트 | 8억 8,300만 | 4억 2,200만 | 47.8% |
| 2026.11.3 | 2024타경61690 | 신개금엘지아파트 · 아파트 | 3억 9,200만 | 2억 8,100만 | 71.7% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준토지대지권47,240㎡ (14,290.1평)
건물5층 건물 · 1동 4층408호 · 철근콘크리트구조전용면적 · 사용승인 1979년54.74㎡ (16.6평)
감정가전용 3.3㎡당 (평당 1,147만 원)1억 9,000만 원
- 위치·환경
- 본건은 부산광역시 부산진구 주례동 소재 주례중학교 북동측 인근에 소재하는 신양아파트 1동(현칭: A동) 4층 408호로서, 부근은 대단위 아파트 단지 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통입니다.
- 교통
- 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물
- 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 408호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 내벽: 벽지 마감 창호: 샷시 및 목재 이중창 구조
- 이용 상태
- 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.
- 설비
- 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있습니다.
- 토지 형태
- 북하향의 경사지에 조성된 장방형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.
- 도로
- 남측으로 폭 약 12m의 포장도로와 서측으로 폭 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역
- 제3종일반주거지역
- 중류3로(폭 12m~15m)(접합)
- 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
- 기타
- 없습니다.
- 임대관계
- 임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 신양
- 사용승인일
- 1979.2.24 (47년차)
- 주용도
- 공동주택 · 아파트
- 규모
- 지상 5층 · 지하 1층 · 2개 동
- 세대·호수
- 80세대
- 주차
- 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- 확인 필요 · 5,592.07㎡ (1,691.6평)
쉽게 말하면1979년에 사용승인된 건물입니다(지상 5층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
이 물건 한눈에 보기
부산 부산진구 아파트 경매 물건인 2025타경21785은 개금동 신양 1동 4층408호로, 부산지방법원 경매4계에서 진행합니다. 전용면적은 54.74㎡(16.6평)이고 대지권은 47240㎡(14290.1평)입니다.
감정가 1억 9,000만 원에서 3번 유찰되어 이번 최저가는 6,517만 원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026년 12월 17일(목) 오전 10시 2층 256호 입찰법정이고, 입찰보증금은 652만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2024.4.12 근저당입니다. 매각물건명세서에 조사된 임차인이 없습니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 7장
자주 묻는 질문
2025타경21785 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 6,517만 원의 10%인 652만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 17일(목) 오전 10시, 부산지방법원 2층 256호 입찰법정입니다. 매각결정은 12월 24일(목)입니다.
신양 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 16.6평 기준으로 최저가는 1평당 394만원, 감정가는 1평당 1,147만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
현황조사에서 확인된 임차인은 없습니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
0%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 6,517만 원(감정가의 34%)가 됩니다.
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위치
진사로 27