경매2025타경22104부산 부산진구 초읍동 오피스텔
매각기일 2026.12.9 (수) 10:00D-24
- 감정가
- 2억 900만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 351만 원
- 면적
- 전용 80.88㎡ (24.5평)
- 다음 회차 최저가
- 2,459만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 주택임차권등기(2023. 8. 3. 제95733호)는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -2억 7,487만 원 저렴합니다. | 초읍동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 3억 1,000만 원(1건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 3,513만 원은 그 11%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 3명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 3,000만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.19 기준| 소재지 | 부산광역시 부산진구 초읍동 288-17 6층601호도로명: 새싹로266번길 9 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 오피스텔 | 2억 900만 원전용 평당 854만 원 | |
| 전용면적 | 80.88㎡ (24.5평) | 3,513만 원(17%)전용 평당 144만 원 | |
| 80.88㎡ (24.5평) | 351만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.6.10(523일 지남) | 2억 3,000만 원 | |
| 2025.8.20(452일 지남) | 2025.6.10 경매개시결정 | ||
| 채권자 | 권○○ | 채무자·소유자 | 사○○ |
기일내역
부산지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.6.17 10:00 | 2억 900만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.7.22 10:00 | 1억 4,630만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.8.26 10:00 | 1억 241만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.9.30 10:00 | 7,169만 원(34%) | 유찰 |
| 5차 | 2026.11.4 10:00 | 5,018만 원(24%) | 유찰 |
| 6차 | 2026.12.9 10:00 | 3,513만 원(17%) | 이번 입찰D-24 |
| 3차 | 2027.1.13 | 2,459만 원(12%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.2.17 | 1,721만 원(8%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소2층256호 입찰법정|매각결정기일2026.12.16
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.9낙찰
- 12.16
- 12.23결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 5번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 17%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 2,459만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 부산광역시 부산진구 초읍동 소재 '초연중학교' 북동측 직선거리 약 280m 지점 에 위치하고 있는 퐁경 인 포레 6층 601호 외 1개호로서, 인근 주변은 공동주택·단독 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통수준임.
- 교통
- 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 사정은 무난한 편임.
- 건물
- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 6층 601호 및 4층 402호
- 외벽시멘몰탈위 페인팅 및 석재 치장 등
- 내벽시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호샷시창 구조임.
- 이용 상태
- 주거용 오피스텔로 이용중임.
- 설비
- 급·배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.
- 토지 형태
- 세장형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.
- 도로
- 남측으로 약 8m 내외 폭의 포장도로와 접함.
- 용도지역
- 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-12-20)(18m 이하)<건축법>임.
- 기타
- 없음.
- 임대관계
- 임대관계 : 미상
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2025.6.10 경매개시결정배당요구종기 2025.8.20임차인 3명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 3명 · 그 보증금(확인된 것) 2억 3,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권두위주거 · 전유부분점유 2021.04.30.~ | 2021.5.31 | 2021.4.30 | 2억 3,000만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 신준희점포 · 601호 | 2024.10.28 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 임정원주거 · 601호 | 2025.6.4 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.6.16
| 본건은 현칭 `풍경 인 포레` 임. | |
| 임대차 관계 | 본건 임대차관계조사서에 기재된 점유자(주거)들은 거제제3동장으로부터 발급받은 전입세대확인서를 근거로 작성한 사항이며, 점유자(점포)는 부산진세무서에서 발급받은 상가건물임대차 현황서를 근거로 작성한 사항 임. |
매각물건명세서(작성 2026.10.19) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 3명 중 3명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.19)| 2025.6.10 경매개시결정 | 소멸되지 않는 권리 | 있음 | |
|---|---|---|---|
| 매각으로 소멸되지 않는 권리 | 명세서 기재 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 주택임차권등기(2023. 8. 3. 제95733호)는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 | ||
| 임차인 권두위 | 대항력 있을 수 있음 보증금 2억 3,000만 원. 전입 2021.5.31 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 임차인 신준희 | 대항력 있을 수 있음 전입 2024.10.28 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 임차인 임정원 | 대항력 있을 수 있음 전입 2025.6.4 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 | 없음 | ||
| 점유자 비고 | 권두위 : 신청채권자이며, 주택임차권등기일은 2023. 8. 3.임 신준희 : 권리신고가 없어 임대차관계 불분명함 임정원 : 권리신고가 없어 임대차관계 불분명함 | ||
| 이해관계인 | 채권자 권○○ · 채무자겸소유자 사○○ · 임차인 임정원, 신준희, 이○○, 최○○ · 가압류권자 강○○ · 교부권자 부○○ · 임차권자 권○○ | ||
| 관련 사건 | 부산지방법원 2025차전19383 (지급명령) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 3,513만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.9최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.351만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.3,161만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.2,459만 ~ 2,810만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.2억 3,000만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.2억 6,513만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 24일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.29까지
- 입찰가 정하기최저가 3,513만 원과 시세 평균 3억 1,000만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.6까지
- 보증금 준비하기351만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.8까지
- 법원 가기부산지방법원 2층256호 입찰법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.9 (수) 10:00
보고서
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99,000원부가세 포함
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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입금 뒤 1영업일 · 12.7까지 신청 (D-22)
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입찰 3일 전까지 보고서 · 12.2까지 신청 (D-17)
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| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문490,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
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| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(351만 원)의 2.8%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
초읍동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2020년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 2억 9,700만 원 최근 1년 1건 · ㎡당 367만 원
- 감정가
- 2억 900만 원 시세의 70%
- 최저가
- 3,513만 원 시세의 12%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.6.18 | 제1동 | 84.43㎡ (25.5평) | 3층 | 3억 1,000만 |
| 2025.10.1 | 해강아너스빌 | 68.35㎡ (20.7평) | 6층 | 2억 |
최근 전월세 5건
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.7.2 | 84.94㎡ (25.7평) | 1억 6,000만 | 전세 |
| 2026.5.22 | 84.83㎡ (25.7평) | 350만 | 85만 |
| 2026.5.3 | 79.41㎡ (24평) | 1,500만 | 110만 |
| 2026.2.4 | 67.19㎡ (20.3평) | 2,000만 | 70만 |
| 2025.12.4 | 84.45㎡ (25.5평) | 1억 | 20만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면초읍동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 3억 1,000만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 낮습니다.
매각사례
부산진구 오피스텔 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 40건 | 1억 6,773만 | 9,379만 | 56.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 1,725만 원입니다(감정가 2억 900만 원 × 56.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
초읍동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.4 | 2025타경22391 | 노아의숲 · 오피스텔 | 1억 7,000만 | 1억 2,258만 | 72.1% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 풍경 인 포레
- 사용승인일
- 2018.6.12 (8년차)
- 주용도
- 업무시설 · 업무시설, 공동주택
- 규모
- 지상 12층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 8세대 · 14호
- 주차
- 23대 (세대당 2.88대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 491.61% · 55.58%
- 대지 · 연면적
- 407㎡ (123.1평) · 2,183.65㎡ (660.6평)
쉽게 말하면2018년에 사용승인된 건물입니다(지상 12층).
이 물건 한눈에 보기
부산 부산진구 오피스텔 경매 물건인 2025타경22104은 초읍동 288-17 6층601호로, 부산지방법원 경매8계에서 진행합니다. 전용면적은 80.88㎡(24.5평)이고 대지권은 80.88㎡(24.5평)입니다.
감정가 2억 900만 원에서 5번 유찰되어 이번 최저가는 3,513만 원(감정가의 17%)입니다. 입찰은 2026년 12월 9일(수) 오전 10시 2층256호 입찰법정이고, 입찰보증금은 351만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2025.6.10 경매개시결정입니다. 임차인 3명 중 3명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 확인된 것만 2억 3,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 주택임차권등기(2023. 8. 3. 제95733호)는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"
사진
현황조사·감정평가 사진 11장
자주 묻는 질문
2025타경22104 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 3,513만 원의 10%인 351만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 9일(수) 오전 10시, 부산지방법원 2층256호 입찰법정입니다. 매각결정은 12월 16일(수)입니다.
초읍동 288-17 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 24.5평 기준으로 최저가는 1평당 144만원, 감정가는 1평당 854만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2,459만 원(감정가의 12%)가 됩니다.
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위치
새싹로266번길 9