경매2025타경22384부산 부산진구 가야동 유진연립주택 빌라
매각기일 2026.12.9 (수) 10:00D-24
- 감정가
- 1억 7,200만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 843만 원
- 면적
- 전용 65.64㎡ (19.9평)
- 다음 회차 최저가
- 5,900만 원
- 조사된 임차인 없음
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 1가지 남았습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 문제없음 | 없습니다. | 법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -272만 원 저렴합니다. | 가야동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 8,700만 원(5건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 8,428만 원은 그 97%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 확인 필요 | 세입자는 없고, 집주인이 살고 있는 것으로 보입니다. | 돌려줘야 할 세입자 보증금은 없습니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.9.1 기준| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야동 64-4 유진연립주택 2층202호도로명: 가야대로589번길 15-30 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 1억 7,200만 원전용 평당 866만 원 | |
| 전용면적 | 65.64㎡ (19.9평) | 8,428만 원(49%)전용 평당 424만 원 | |
| 4636㎡ (1402.4평) | 843만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.7.30(473일 지남) | 5,131만 원 | |
| 2025.10.13(398일 지남) | 2022.11.23 근저당권 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 이○○ |
기일내역
부산지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.9.30 10:00 | 1억 7,200만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.11.4 10:00 | 1억 2,040만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.12.9 10:00 | 8,428만 원(49%) | 이번 입찰D-24 |
| 4차 | 2027.1.13 | 5,900만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소2층256호 입찰법정|매각결정기일2026.12.16
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.9낙찰
- 12.16
- 12.23결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 49%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 5,900만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 대상물건은 부산광역시 부산진구 가야동 소재 ‘가야초등학교’ 북동측 인근에 위치하는 구분건물인 유진연립주택 2층 202호(통칭: 24.2평형, 남향)로서 본단지는 1개동으로 구성 되어 있으며, 주변은 공동주택 및 단독주택, 경부선철도 등으로 형성되어 주위환경은 보통 시 됩니다.
- 교통
- 본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근 대로변의 시내버스 정류장까지는 도보로 약 10분 정도 소요되며, 일반적인 대중교통수단은 보통시 됩니다.
- 건물
- 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층건 중 2층(신축/사용승인일자: 1991.06.03)으로서 외 벽 : 벽돌붙임 및 몰탈위 수성페인팅 마감, 창 호 : 샷시창, 내 벽 : 벽지 등 미감 내부마감재는 이해관계인 부재로 조사하지 못하였습니다.
- 이용 상태
- 연립주택으로 이용중입니다
- 설비
- 위생설비, 급배수설비, 가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지 형태
- 인접지와 등고 평탄하게 조성한 토지로서 대체로 사다리형의 토지로서 공동주택<연립주택> 건부지로 이용중 입니다.
- 도로
- 서측으로 로폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역
- 제3종일반주거지역입니다.
- 기타
- 없습니다.
- 임대관계
- 1)임대관계 : 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 자세한 임대내역은 부득이 조사치 못하였으니 임대내역는 경매시 확인하시기 바랍니다. 2)기 타 : 없습니다.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2022.11.23 근저당권배당요구종기 2025.10.13확인된 임차인 0명
현황조사서 원문
| ① 폐문부재로 점유 및 임대차 관계 알 수 없음 ② 전입세대확인서에 소유자 이수일 세대가 전입되어 있음 ③ 외국인체류확인서에 해당사항 없음 |
보증금, 월 차임, 확정일자는 현황조사 때 확인된 내용이라 매각물건명세서와 다를 수 있습니다. 배당요구 여부는 명세서 원문에서 확인하세요. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자는 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.1)| 2022.11.23 근저당권 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 명세서 비고 | 없음 | ||
| 이해관계인 | 채권자 주○○ · 근저당권부질권자 주○○ · 채무자겸소유자 이○○ · 근저당권자 주○○ · 가압류권자 경○○ · 압류권자 부○○ · 교부권자 부○○, 국○○, 통○○ · 배당요구권자 신○○, 주○○ | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 8,428만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.9최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.843만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.7,585만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.5,900만 ~ 6,742만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.8,428만 원
입찰 전에 할 일
5가지 · 입찰까지 24일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.29까지
- 입찰가 정하기최저가 8,428만 원과 시세 평균 8,700만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.6까지
- 보증금 준비하기843만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.8까지
- 법원 가기부산지방법원 2층256호 입찰법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.9 (수) 10:00
보고서
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입금 뒤 1영업일 · 12.7까지 신청 (D-22)
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|---|---|---|---|---|
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| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(843만 원)의 1.2%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
가야동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 1998년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 8,800만 원 최근 1년 5건 · ㎡당 134만 원
- 감정가
- 1억 7,200만 원 시세의 195%
- 최저가
- 8,428만 원 시세의 96%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.4 | 명신 | 70.22㎡ (21.2평) | 1층 | 8,500만 |
| 2026.7.15 | 오성 | 68.94㎡ (20.9평) | 4층 | 6,500만 |
| 2026.7.9 | oss원룸 | 67.36㎡ (20.4평) | 4층 | 8,000만 |
| 2026.4.23 | 목화 | 62.83㎡ (19평) | 4층 | 1억 1,500만 |
| 2026.3.3 | 대림코포스 | 59.64㎡ (18평) | 2층 | 9,000만 |
| 2025.11.13 | 유진에이동 | 58.29㎡ (17.6평) | 3층 | 4억 8,700만 |
| 2025.10.16 | 세창하이츠빌라 | 59.83㎡ (18.1평) | 4층 | 9,300만 |
| 2025.10.13 | 초원아트빌(102동) | 74.52㎡ (22.5평) | 2층 | 1억 6,500만 |
| 2025.10.10 | 가야(비동) | 70.71㎡ (21.4평) | 2층 | 5억 1,900만 |
| 2025.9.22 | 서동 | 65.93㎡ (19.9평) | 3층 | 1억 1,000만 |
| 2025.8.22 | 동일 | 72.38㎡ (21.9평) | 4층 | 4억 5,600만 |
| 2025.8.6 | 청심 | 57.34㎡ (17.3평) | 2층 | 8,600만 |
| 2025.7.19 | 베스트빌3 | 62.37㎡ (18.9평) | 10층 | 2억 1,000만 |
| 2025.7.12 | 유진비동 | 56.01㎡ (16.9평) | 2층 | 4억 100만 |
| 2025.5.24 | 경전 | 66.67㎡ (20.2평) | 3층 | 4억 1,700만 |
최근 전월세 10건
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.13 | 55.44㎡ (16.8평) | 500만 | 50만 |
| 2026.9.19 | 55.44㎡ (16.8평) | 400만 | 60만 |
| 2026.7.27 | 59.9㎡ (18.1평) | 9,000만 | 전세 |
| 2026.5.25 | 59.77㎡ (18.1평) | 5,000만 | 전세 |
| 2026.5.14 | 56.62㎡ (17.1평) | 500만 | 47만 |
| 2026.3.31 | 59.79㎡ (18.1평) | 500만 | 50만 |
| 2026.3.13 | 59.17㎡ (17.9평) | 500만 | 45만 |
| 2026.3.3 | 59.29㎡ (17.9평) | 6,800만 | 전세 |
| 2026.2.14 | 59.77㎡ (18.1평) | 4,500만 | 전세 |
| 2026.1.31 | 64.28㎡ (19.4평) | 300만 | 30만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면가야동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 8,700만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
부산 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 69건 | 1억 8,035만 | 8,818만 | 47.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 8,170만 원입니다(감정가 1억 7,200만 원 × 47.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1991.6.3 (35년차)
- 주용도
- 공동주택 · 연립주택
- 규모
- 지상 3층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 12세대
- 주차
- 자료 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 프리케스트콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- 536㎡ (162.1평) · 927.69㎡ (280.6평)
쉽게 말하면1991년에 사용승인된 건물입니다(지상 3층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
이 물건 한눈에 보기
부산 부산진구 빌라 경매 물건인 2025타경22384은 가야동 유진연립주택 2층202호로, 부산지방법원 경매8계에서 진행합니다. 전용면적은 65.64㎡(19.9평)이고 대지권은 4636㎡(1402.4평)입니다.
감정가 1억 7,200만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 8,428만 원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026년 12월 9일(수) 오전 10시 2층256호 입찰법정이고, 입찰보증금은 843만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2022.11.23 근저당권입니다. 매각물건명세서에 조사된 임차인이 없습니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 10장
자주 묻는 질문
2025타경22384 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 8,428만 원의 10%인 843만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 9일(수) 오전 10시, 부산지방법원 2층256호 입찰법정입니다. 매각결정은 12월 16일(수)입니다.
유진연립주택 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 19.9평 기준으로 최저가는 1평당 424만원, 감정가는 1평당 866만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
현황조사에서 확인된 임차인은 없습니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 5,900만 원(감정가의 34%)가 됩니다.
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위치
가야대로589번길 15-30