경매2026타경10316부산 부산진구 개금동 양지코쿤35차 빌라
매각기일 2026.12.9 (수) 10:00D-24
- 감정가
- 2억 400만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 1,428만 원
- 면적
- 전용 62.14㎡ (18.8평)
- 다음 회차 최저가
- 9,996만 원
- 임차인 대항력 확인 필요
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 2가지 남았습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 확인 필요 | 확인이 필요합니다. | 세입자 5명의 대항력은 매각물건명세서로 확인해야 합니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -8,720만 원 저렴합니다. | 같은 건물이 최근 24개월 동안 평균 2억 3,000만 원(1건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 1억 4,280만 원은 그 62%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 확인 필요 | 세입자 5명이 있습니다. | 5명의 대항력은 매각물건명세서로 확인해야 합니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.12 기준| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 498-23 양지코쿤35차 3층302호도로명: 가야대로424번길 35 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 2억 400만 원전용 평당 1,085만 원 | |
| 전용면적 | 62.14㎡ (18.8평) | 1억 4,280만 원(70%)전용 평당 760만 원 | |
| 24.52㎡ (7.4평) | 1,428만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2026.2.25(263일 지남) | 3,434만 원 | |
| 2026.5.18(181일 지남) | 2017.10.18 근저당권 | ||
| 채권자 | 청○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
기일내역
부산지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.11.4 10:00 | 2억 400만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.12.9 10:00 | 1억 4,280만 원(70%) | 이번 입찰D-24 |
| 3차 | 2027.1.13 | 9,996만 원(49%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.2.17 | 6,997만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소256호 입찰법정|매각결정기일2026.12.16
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.9낙찰
- 12.16
- 12.23결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 70%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 9,996만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 도시철도2호선 "개금역"남서측 인근에 위치하는 양지코쿤35차 3층 302호로서,부근은 단독주택,공동주택,업무시설,및 도로변의 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로,주위환경은 보통임.
- 교통
- 본건까지 차량 진 출입 가능하며,인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선"개금역" 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.
- 건물
- 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 302호로서 외벽 : 인조석붙임 및 페인트마감등 창호 : 삿시창호 구조임
- 이용 상태
- 업무시설(공동주택-다세대주택)임.
- 설비
- 위생 및 급.배수설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.
- 토지 형태
- 남서하향 완경사지대 내 부정형 토지로서 업무시설 및 공동주택부지임.
- 도로
- 서측으로 폭 약8미터 내외의 도로와 접함.
- 용도지역
- 제3종일반주거지역,소로2류(폭 8~10미터)(접합)
- 기타
- 없음
- 임대관계
- 임대관계 미상이며,기타 없음.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2017.10.18 근저당권배당요구종기 2026.5.18임차인 5명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 청율 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 주식회 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 사(변경전제이원주거 · 주거용건물전부 · 전세권자점유 2019.07.25.~ | – | – | 500만 원 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 대부주 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 식회사) | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
현황조사서 원문
| 1.현장에서 만난 김성현(소유자)에게 문의한 바, 목적물 전부를 자신이 전부 점유 사용하고 있다고 하므로 안내문을 전달하였음 2.전입세대확인서에 김성현이 전입되어 있음 3.외국인체류확인서에 해당사항 없음 4.상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음 |
매각물건명세서(작성 2026.10.12) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 5명은 대항력이 없고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.12)| 2017.10.18 근저당권 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 명세서 비고 | 없음 | ||
| 이해관계인 | 채권자 청○○ · 채무자겸소유자 김○○ · 근저당권자 동○○, 청○○, 김○○ · 전세권자 청○○ · 압류권자 부○○ · 교부권자 국○○ | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 4,280만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.9최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,428만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1억 2,852만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.9,996만 ~ 1억 1,424만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.1억 4,280만 원
입찰 전에 할 일
5가지 · 입찰까지 24일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.29까지
- 입찰가 정하기최저가 1억 4,280만 원과 시세 평균 2억 3,000만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.6까지
- 보증금 준비하기1,428만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.8까지
- 법원 가기부산지방법원 256호 입찰법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.9 (수) 10:00
보고서
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다 · 이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다무료 AI보고서
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|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
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| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(1,428만 원)의 0.7%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
같은 건물 · 국토교통부 실거래가 · 2015년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 2억 600만 원 최근 2년 1건 · ㎡당 331만 원
- 감정가
- 2억 400만 원 시세의 99%
- 최저가
- 1억 4,280만 원 시세의 69%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.1.11 | 양지코쿤35차 | 69.43㎡ (21평) | 2층 | 2억 3,000만 |
최근 전월세 10건 (개금동 비슷한 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.29 | 59.82㎡ (18.1평) | 1억 7,000만 | 5만 |
| 2026.10.14 | 66.17㎡ (20평) | 1,000만 | 40만 |
| 2026.9.29 | 65.25㎡ (19.7평) | 3,000만 | 85만 |
| 2026.9.9 | 53.62㎡ (16.2평) | 1,000만 | 28만 |
| 2026.9.4 | 54.13㎡ (16.4평) | 1억 6,000만 | 20만 |
| 2026.9.4 | 54.13㎡ (16.4평) | 1억 6,000만 | 20만 |
| 2026.9.1 | 54.13㎡ (16.4평) | 1억 9,000만 | 전세 |
| 2026.8.29 | 59.76㎡ (18.1평) | 1억 5,600만 | 15만 |
| 2026.6.26 | 63.75㎡ (19.3평) | 1억 9,400만 | 전세 |
| 2026.6.25 | 53.64㎡ (16.2평) | 3,500만 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면같은 건물이 최근 24개월 평균 2억 3,000만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 낮습니다.
매각사례
부산 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 69건 | 1억 8,035만 | 8,818만 | 47.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 9,690만 원입니다(감정가 2억 400만 원 × 47.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
개금동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 2025타경1206 | 형제빌라 · 빌라 | 2억 4,000만 | 8,732만 | 36.4% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 양지코쿤 35차
- 사용승인일
- 2015.11.9 (11년차)
- 주용도
- 업무시설
- 규모
- 지상 9층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 8세대 · 18호
- 주차
- 26대 (세대당 3.25대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 299.68% · 41.88%
- 대지 · 연면적
- 787㎡ (238.1평) · 2,718.32㎡ (822.3평)
쉽게 말하면2015년에 사용승인된 건물입니다(지상 9층).
이 물건 한눈에 보기
부산 부산진구 빌라 경매 물건인 2026타경10316은 개금동 양지코쿤35차 3층302호로, 부산지방법원 경매7계에서 진행합니다. 전용면적은 62.14㎡(18.8평)이고 대지권은 24.52㎡(7.4평)입니다.
감정가 2억 400만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 1억 4,280만 원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026년 12월 9일(수) 오전 10시 256호 입찰법정이고, 입찰보증금은 1,428만 원입니다.
말소기준권리는 2017.10.18 근저당권입니다. 임차인 5명의 대항력은 매각물건명세서로 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 8장
자주 묻는 질문
2026타경10316 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 1억 4,280만 원의 10%인 1,428만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 9일(수) 오전 10시, 부산지방법원 256호 입찰법정입니다. 매각결정은 12월 16일(수)입니다.
양지코쿤35차 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 18.8평 기준으로 최저가는 1평당 760만원, 감정가는 1평당 1,085만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
임차인 5명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 9,996만 원(감정가의 49%)가 됩니다.
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- 4,400만3,080만70%11.18입찰 3일 전
- 4,400만3,080만70%11.18입찰 3일 전
5,100만3,570만70%11.18입찰 3일 전
위치
가야대로424번길 35