경매2025타경100991 [37]부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 오피스텔

부산지방법원 부산서부지원 경매5계 · 051-812-1265
매각기일 2026.12.8 (화) 10:00D-23

오피스텔부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 9층902호도로명 광장로86번길 38법원경매정보

이번 최저가 · 감정가의 70%

7,280만 원1회 유찰

감정가: 1억 400만 원
입찰보증금 (10%): 728만 원
면적: 전용 26.39㎡ (8평)
다음 회차 최저가: 5,096만 원

대항력 있는 임차인 없음

이 물건, 입찰해도 될까요?

큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 1가지 남았습니다.

낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?	문제없음	없습니다.	법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.근거
시세보다 싸게 살 수 있나요?	문제없음	시세 평균 대비 -3,181만 원 저렴합니다.	괘법동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 1억 461만 원(86건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 7,280만 원은 그 70%입니다.근거
점유자와 명도 난이도는 어떤가요?	확인 필요	세입자 1명이 있습니다.	모두 대항력이 없어 보증금은 배당으로 받습니다. 낙찰자가 떠안지 않습니다.근거
특별히 조심할 점이 있나요?	문제없음	명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.	매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거

경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.

물건 기본정보

법원 자료 2026.8.28 기준

소재지	부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 9층902호도로명: 광장로86번길 38
용도	오피스텔		1억 400만 원전용 평당 1,303만 원
전용면적	26.39㎡ (8평)		7,280만 원(70%)전용 평당 912만 원
	26.3947㎡ (8평)		728만 원(10%)
경매개시	2025.2.10(643일 지남)		37억 1,300만 원
	2026.7.16(122일 지남)		2018.10.25 근저당권
채권자	구○○	채무자·소유자	김○○

기일내역

부산지방법원 부산서부지원

구분	매각기일	최저가	결과
1차	2026.11.3 10:00	1억 400만 원(100%)	유찰
2차	2026.12.8 10:00	7,280만 원(70%)	이번 입찰D-23
3차	2027.1.12	5,096만 원(49%)	유찰 시 예정
4차	2027.2.16	3,567만 원(34%)	유찰 시 예정

입찰 장소101호 경매법정|매각결정기일2026.12.15

이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정

12.8낙찰
12.15
12.22결정 확정항고 기간 7일
1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
2월 중순배당잔금 후 약 1개월

예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.

옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.

쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 70%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 5,096만 원까지 내려갑니다.

토지·건물 현황

감정평가서 · 건축물대장 기준

토지대지권 · 단지 전체 296.1㎡ (89.6평) 중26.39㎡ (8평)

건물15층 건물 · 9층902호 · 철근콘크리트구조전용면적 · 사용승인 2018년26.39㎡ (8평)

감정가전용 3.3㎡당 (평당 1,303만 원)가격시점 2025년1억 400만 원

감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)

위치·환경: 본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
교통: 본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.
건물: 1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호 외 73개호로서, 외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등. 내 벽: 벽지 마감 등. 창 호: 샷시창 구조임.
이용 상태: 일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.
설비: 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.
토지 형태: 인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.
도로: 북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.
용도지역: 일반상업지역
방화지구
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>
상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.
기타: 없 음.
임대관계: 임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.

임차인 현황

말소기준권리 2018.10.25 근저당권배당요구종기 2026.7.16

임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 0명

임차인	전입·사업자등록		보증금	월 차임	배당요구
고아라주거 · 902호점유 2023.02.20.~2025.03.13.	2023.2.20	2023.2.7	9,000만 원	10만 원	2025.3.13	없음

현황조사서 원문 · 조사 2025.2.24

임대차 관계	위 임대차관계조사서는 주민센터의 전입세대확인서 및 주민등록표등본을 참고하여 작성되었음.

매각물건명세서(작성 2026.8.28) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.

법원 원문 감정평가서 매각물건명세서·현황조사서

쉽게 말하면세입자 1명은 대항력이 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.

권리분석 요약

매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.28)

	2018.10.25 근저당권	소멸되지 않는 권리	없음
명세서 비고	없음
점유자 비고	고아라: 주택임차권등기권리자로 등기일은 2025.03.11.임 주택도시보증공사는 임차인 고아라의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력및우선변제권 승계).
이해관계인	승계인 케○○ · 채권자 구○○, 주○○ · 채무자겸소유자 김○○ · 임차인 문○○, 김○○, 윤○○, 신○○, 박○○, 이○○, 유○○, 강○○, 안○○, 나○○, 최○○, 백○○, 조○○, 엄○○, 성○○, 장○○, 고아라, 차○○, 천○○, 손○○, 허○○, 한○○, 전○○, 변○○, 석○○, 채○○, 현○○, 곽○○, 정○○, 서○○, 주○○ · 근저당권자 구○○, 케○○ · 가압류권자 새○○ · 교부권자 부○○, 국○○ · 배당요구권자 문○○ · 임차권자 최○○, 이○○, 윤○○, 김○○, 강○○

말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.

총 얼마가 필요할까요?

최저가 7,280만 원에 낙찰된다고 보면

· 입찰 날 · 12.8최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.728만 원
나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.6,552만 원
예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.5,096만 ~ 5,824만 원
취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.7,280만 원

입찰 전에 할 일

5가지 · 입찰까지 23일

현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.28까지
입찰가 정하기최저가 7,280만 원과 시세 평균 1억 461만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.5까지
보증금 준비하기728만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.7까지
법원 가기부산지방법원 부산서부지원 101호 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.8 (화) 10:00

보고서

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법원 자료·실거래가 정리	✓	✓	✓	✓
권리·임차인·예상 비용	✓	✓	✓	✓
입찰가 구간	✓	✓	✓	✓
등기부등본 확인	–	✓	✓	✓
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점유자 확인 · 사진 · 영상	–	–	–	✓
명도 난이도 · 입찰 여부 판단	–	–	–	✓

값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.

전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(728만 원)의 1.4%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.

보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.

시세 비교

괘법동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2012년 준공

㎡당 가격으로 본 시세: 9,600만 원
감정가: 1억 400만 원
최저가: 7,280만 원

실거래 80건가장 최근 2026.11.12 · 6,800만 원

최근 매매

계약일	건물	전용	층	거래가
2026.11.12	하이앤드빌딩	29.38㎡ (8.9평)	9층	6,800만
2026.11.7	사상샬레	24.24㎡ (7.3평)	16층	4,900만
2026.10.16	네오리더스 사상	21.64㎡ (6.5평)	18층	8,120만
2026.8.26	대박힐링오피스텔	24.6㎡ (7.4평)	7층	6,000만
2026.8.21	국제글로벌	22.68㎡ (6.9평)	15층	3,500만
2026.8.5	사상샬레	24.24㎡ (7.3평)	20층	4,600만
2026.8.4	더스테이이안	26.24㎡ (7.9평)	12층	1억 1,000만
2026.7.16	국제글로벌	23.59㎡ (7.1평)	4층	3,900만
2026.6.9	보해 썬시티 리버파크	29.96㎡ (9.1평)	2층	1억 2,500만
2026.6.9	보해 썬시티 리버파크	29.73㎡ (9평)	2층	1억 2,400만
2026.6.9	보해 썬시티 리버파크	29.73㎡ (9평)	2층	1억 2,400만
2026.6.9	보해 썬시티 리버파크	29.96㎡ (9.1평)	3층	1억 2,850만
2026.6.9	보해 썬시티 리버파크	29.73㎡ (9평)	3층	1억 2,750만
2026.6.9	보해 썬시티 리버파크	29.96㎡ (9.1평)	4층	1억 2,950만
2026.6.9	보해 썬시티 리버파크	29.73㎡ (9평)	4층	1억 2,850만

최근 전월세 1건 (같은 건물)

계약일	전용	보증금	월세
2026.2.26	21.35㎡ (6.5평)	100만	63만

국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.

쉽게 말하면괘법동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 1억 461만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 낮습니다.

매각사례

부산 오피스텔 · 법원 매각결과 기준

기간	매각 건수	평균 감정가	평균 낙찰가	평균 낙찰가율
최근 1개월	179건	1억 7,104만	1억 184만	59.3%

평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 6,167만 원입니다(감정가 1억 400만 원 × 59.3%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.

매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.

건물 정보

국토교통부 건축물대장 (집합)

건물 이름: 강일스퀘아
사용승인일: 2018.10.12 (8년차)
주용도: 업무시설 · 업무시설(오피스텔)
규모: 지상 15층 · 지하 1층
세대·호수: 74호
주차: 40대 (세대당 0.54대)
승강기: 1대
구조: 철근콘크리트구조
용적률 · 건폐율: 917.02% · 78.97%
대지 · 연면적: 296.1㎡ (89.6평) · 2,861.33㎡ (865.6평)

쉽게 말하면2018년에 사용승인된 건물입니다(지상 15층).

이 물건 한눈에 보기

부산 사상구 오피스텔 경매 물건인 2025타경100991은 괘법동 강일스퀘아 9층902호로, 부산지방법원 부산서부지원 경매5계에서 진행합니다. 전용면적은 26.39㎡(8평)이고 대지권은 26.3947㎡(8평)입니다.

감정가 1억 400만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 7,280만 원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026년 12월 8일(화) 오전 10시 101호 경매법정이고, 입찰보증금은 728만 원입니다.

말소기준권리는 2018.10.25 근저당권입니다. 임차인 1명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다.

사진

현황조사·감정평가 사진 156장

현황조사 사진

사진

위치도·지적도

감정평가 사진

자주 묻는 질문

2025타경100991 입찰보증금은 얼마인가요?

최저가 7,280만 원의 10%인 728만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.

언제 어디서 입찰하나요?

2026년 12월 8일(화) 오전 10시, 부산지방법원 부산서부지원 101호 경매법정입니다. 매각결정은 12월 15일(화)입니다.

강일스퀘아 평당 가격은 얼마인가요?

전용면적 8평 기준으로 최저가는 1평당 912만원, 감정가는 1평당 1,303만원입니다.

낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?

임차인 1명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.

이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?

30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 5,096만 원(감정가의 49%)가 됩니다.

같은 건물 다른 경매 물건

강일스퀘아 73건 더 진행 중

사건번호	동·호	면적	감정가	최저가	입찰일
2025타경100991(4)	2층204호	전용 21.35㎡ (6.5평)	8,000만	5,600만70%	12.8
2025타경100991(3)	2층203호	전용 21.35㎡ (6.5평)	8,000만	5,600만70%	12.8
2025타경100991(13)	4층403호	전용 21.35㎡ (6.5평)	8,100만	5,670만70%	12.8
2025타경100991(9)	3층304호	전용 21.35㎡ (6.5평)	8,100만	5,670만70%	12.8
2025타경100991(14)	4층404호	전용 21.35㎡ (6.5평)	8,100만	5,670만70%	12.8
2025타경100991(8)	3층303호	전용 21.35㎡ (6.5평)	8,100만	5,670만70%	12.8
2025타경100991(18)	5층503호	전용 21.35㎡ (6.5평)	8,400만	5,880만70%	12.8
2025타경100991(28)	7층703호	전용 21.35㎡ (6.5평)	8,400만	5,880만70%	12.8
2025타경100991(24)	6층604호	전용 21.35㎡ (6.5평)	8,400만	5,880만70%	12.8
2025타경100991(29)	7층704호	전용 21.35㎡ (6.5평)	8,400만	5,880만70%	12.8
2025타경100991(23)	6층603호	전용 21.35㎡ (6.5평)	8,400만	5,880만70%	12.8
2025타경100991(19)	5층504호	전용 21.35㎡ (6.5평)	8,400만	5,880만70%	12.8
2025타경100991(33)	8층803호	전용 21.35㎡ (6.5평)	8,400만	5,880만70%	12.8
2025타경100991(34)	8층804호	전용 21.35㎡ (6.5평)	8,400만	5,880만70%	12.8
2025타경100991(39)	9층904호	전용 21.35㎡ (6.5평)	8,400만	5,880만70%	12.8
2025타경100991(38)	9층903호	전용 21.35㎡ (6.5평)	8,400만	5,880만70%	12.8
2025타경100991(66)	14층1404호	전용 21.35㎡ (6.5평)	8,700만	6,090만70%	12.8
2025타경100991(44)	10층1004호	전용 21.35㎡ (6.5평)	8,700만	6,090만70%	12.8
2025타경100991(48)	11층1103호	전용 21.35㎡ (6.5평)	8,700만	6,090만70%	12.8
2025타경100991(49)	11층1104호	전용 21.35㎡ (6.5평)	8,700만	6,090만70%	12.8
2025타경100991(53)	12층1203호	전용 21.35㎡ (6.5평)	8,700만	6,090만70%	12.8
2025타경100991(54)	12층1204호	전용 21.35㎡ (6.5평)	8,700만	6,090만70%	12.8
2025타경100991(60)	13층1304호	전용 21.35㎡ (6.5평)	8,700만	6,090만70%	12.8
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2025타경100991(65)	14층1403호	전용 21.35㎡ (6.5평)	8,700만	6,090만70%	12.8
2025타경100991(71)	15층1503호	전용 21.35㎡ (6.5평)	8,700만	6,090만70%	12.8
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위치

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자료	출처	확인일
사건정보, 기일, 사진, 현황조사, 명세서 비고	대한민국 법원 법원경매정보	2026.11.13
감정평가서 (소유자, 분양면적)	한국감정평가사협회 (법원경매정보 연결)	2026.11.13

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