부산 사하구 하단동 오피스텔 경매 2024타경4866
전용 19.89㎡ (6평) · 대지권 304㎡ (92평) · 2층206호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
198만 원4%
감정가 4,900만 원 · 9회 유찰
문제없음 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 20만 원
- 시세 평균 대비
- -3,932만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 139만 원
- 입찰 장소
- 부산지법 부산서부지원 제101호 경매법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-13 03:23
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 2위험 2
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.이유
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 3,000만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -3,932만 원 저렴합니다.이유
하단동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 4,130만 원(5건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 198만 원은 그 5%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.이유
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 3,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 490,000원특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.이유
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 198만 원에 낙찰된다고 보면3,198만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 20만 원 → 잔금 날 178만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 3,000만 원
- 입찰 날 · 12.9입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.20만 원
- 잔금 날 · 1월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.178만 원
- 잔금 날예상 대출 범위흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.138만 ~ 158만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.3,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 24일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.29까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.6까지
최저가 198만 원과 시세 평균 4,130만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.8까지
20만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.9 (수) 10:00
부산지방법원 부산서부지원 제101호 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다
이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다전문가 보고서
99,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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- 경매전문가가 직접 작성
- 등기부등본 확인 · PDF
- 경매전문가 의견
- 전화상담 30분
입금 뒤 1영업일 · 12.7까지 신청 (D-22)
전문가 보고서 신청하기현장탐문 보고서
490,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를, 경매전문가가 현장에 가서 확인합니다. 서류로는 알 수 없는 부분입니다.
- 전문가 보고서 내용 모두 포함 (전화상담 30분 포함)
- 현장 방문 (동행 가능)
- 점유자 확인 · 사진 · 영상
- 명도 난이도 · 입찰 여부 판단
입찰 3일 전까지 보고서 · 12.2까지 신청 (D-17)
현장탐문 신청하기이 물건의 법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리했습니다. 카카오 로그인 뒤 바로 볼 수 있습니다.
Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
보고서 4종 한눈에 비교
| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문490,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(20만 원)의 50.1%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.19 기준| 소재지 | 부산광역시 사하구 낙동대로486번길 2, 2층206호도로명: 낙동대로486번길 2 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 오피스텔 | 4,900만 원전용 평당 814만 원 | |
| 전용면적 | 19.89㎡ (6평) | 198만 원(4%)전용 평당 33만 원 | |
| 304㎡ (92평) | 20만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2024.11.26(719일 지남) | 3,000만 원 | |
| 2025.2.21(632일 지남) | 2024.11.26 경매개시결정 | ||
| 채권자 | 박○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
기일내역
부산지방법원 부산서부지원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.1.28 10:00 | 4,900만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.3.4 10:00 | 3,430만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.4.8 10:00 | 2,401만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.5.13 10:00 | 1,681만 원(34%) | 유찰 |
| 5차 | 2026.6.17 10:00 | 1,177만 원(24%) | 유찰 |
| 6차 | 2026.7.22 10:00 | 824만 원(17%) | 유찰 |
| 7차 | 2026.8.26 10:00 | 577만 원(12%) | 유찰 |
| 8차 | 2026.9.30 10:00 | 404만 원(8%) | 유찰 |
| 9차 | 2026.11.4 10:00 | 283만 원(6%) | 유찰 |
| 10차 | 2026.12.9 10:00 | 198만 원(4%) | 이번 입찰D-24 |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 139만 원(3%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 97만 원(2%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 68만 원(1%) | – |
입찰 장소제101호 경매법정|매각결정기일2026.12.16
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.9낙찰
- 12.16
- 12.23결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 9번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 4%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 139만 원까지 내려갑니다.
임차인 현황
말소기준권리 2024.11.26 경매개시결정배당요구종기 2025.2.21임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 3,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진서주거 · 전부점유 2022.07.24.~ | 2022.7.25 | 2022.7.25 | 3,000만 원 | 미상 | 2024.12.16 | 있을 수 있음 |
| ① 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없었음. ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 소유자와의 관계를 알 수 없는 박진서 세대가 전입되어 있으나 점유 및 임대차 관계 등은 알 수 없었음. ③ 세무서 발행의 상가건물임대차 현황서를 열람한 바 해당 사항 없었음. |
매각물건명세서(작성 2026.10.19) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.19)확인할 내용이 1건 있습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
- 박진서:경매신청채권자 이며 임차보증금 40,000,000원 중 10,000,000원을 반환받고 남은 보증금임.
- 대항력 있는 임차인으로 배당받지 못한 잔액이 인수될 수 있음.
등기부상은 '206호'이나, 주민등록전입신고 및 건물외벽에는 '다전그린아파트 206호'로 되어 있음
채권자박○○|채무자겸소유자김○○|임차인박○○|교부권자서○○, 부○○
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
하단동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2016년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 4,100만 원 최근 1년 5건 · ㎡당 208만 원
- 감정가
- 4,900만 원 시세의 120%
- 최저가
- 198만 원 시세의 5%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.6.22 | 아람빌리지 | 22.44㎡ (6.8평) | 12층 | 6,500만 |
| 2026.2.15 | 기효아트리움오피스텔 | 18.72㎡ (5.7평) | 4층 | 2,250만 |
| 2026.2.3 | 기효아트리움오피스텔 | 18.72㎡ (5.7평) | 9층 | 2,800만 |
| 2026.1.27 | 더휴 | 18.89㎡ (5.7평) | 5층 | 6,650만 |
| 2025.12.22 | 기효아트리움오피스텔 | 18.72㎡ (5.7평) | 4층 | 2,450만 |
| 2025.6.18 | 기효아트리움오피스텔 | 18.72㎡ (5.7평) | 6층 | 2,000만 |
| 2025.6.18 | 기효아트리움오피스텔 | 18.72㎡ (5.7평) | 6층 | 2,000만 |
| 2025.3.18 | 하단드리움 | 17.37㎡ (5.3평) | 5층 | 5,600만 |
| 2025.3.16 | 기효아트리움오피스텔 | 18.72㎡ (5.7평) | 4층 | 2,150만 |
| 2025.3.5 | 하비스OT | 21.6㎡ (6.5평) | 7층 | 5,400만 |
| 2025.1.18 | 기효아트리움오피스텔 | 18.72㎡ (5.7평) | 5층 | 2,650만 |
| 2025.1.9 | 시우스빌딩 | 20.5㎡ (6.2평) | 11층 | 5,900만 |
| 2025.1.9 | 시우스빌딩 | 20.5㎡ (6.2평) | 11층 | 5,900만 |
| 2024.12.7 | 기효아트리움오피스텔 | 18.72㎡ (5.7평) | 8층 | 2,970만 |
최근 전월세 (같은 건물)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.3.26 | 44.18㎡ (13.4평) | 500만 | 45만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면하단동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 4,130만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
사하구 오피스텔 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4건 | 1억 9,625만 | 8,578만 | 46.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2,259만 원입니다(감정가 4,900만 원 × 46.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
하단동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.4 | 2024타경105745 | 하단동 · 오피스텔 | 2억 4,600만 | 9,277만 | 37.7% |
| 2026.11.4 | 2024타경109365 | 하단동 · 오피스텔 | 2억 4,500만 | 9,277만 | 37.9% |
| 2026.11.3 | 2025타경102101 | 아람빌리지 · 오피스텔 | 7,800만 | 4,370만 | 56% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준- 위치·환경
- 본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "건국중학교" 남서측 직선거리 약 180m 지점에 위치하고 있는 다전그린아파트 2층 206호로서, 인근 주변은 공동주택·단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주상혼재지대로서 제반 주위환경은 보통수준 임.
- 교통
- 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근이 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선(하단 역)이 각각 소재하고 있어 대중교통사정은 원활한 편임.
- 건물
- 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 내 2층 206호
- 외벽시멘몰탈위 페인팅 마감 또는 석재 치장 등
- 내벽시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호샷시창 구조임.
- 이용 상태
- 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)임.
- 설비
- 급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.
- 토지 형태
- 세장형의 토지로서 인근지세는 남서하향의 경사를 이루고 있으며, 주상용 건부지로 이용중임.
- 도로
- 본건 북서측으로 약 6m 내외 폭의 포장도로와 접함.
- 용도지역
- 일반상업지역
- 방화지구
- 도로(접합)
- 가로구역별 최고높이 제한지역(96m이하)<건축법>
- 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.
- 기타
- 없음.
- 임대관계
- 임대관계 : 미상
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
이 물건 한눈에 보기
부산 사하구 오피스텔 경매 물건인 2024타경4866은 하단동 529-3 2층206호로, 부산지방법원 부산서부지원 경매1계에서 진행합니다. 전용면적은 19.89㎡(6평)이고 대지권은 304㎡(92평)입니다.
감정가 4,900만 원에서 9번 유찰되어 이번 최저가는 198만 원(감정가의 4%)입니다. 입찰은 2026년 12월 9일(수) 오전 10시 제101호 경매법정이고, 입찰보증금은 20만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2024.11.26 경매개시결정입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 3,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 7장
자주 묻는 질문
2024타경4866 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 198만 원의 10%인 20만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 9일(수) 오전 10시, 부산지방법원 부산서부지원 제101호 경매법정입니다. 매각결정은 12월 16일(수)입니다.
하단동 529-3 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 6평 기준으로 최저가는 1평당 33만원, 감정가는 1평당 814만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 139만 원(감정가의 3%)가 됩니다.
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위치
낙동대로486번길 2