부산 사하구 괴정동 해듬이하우스 빌라 경매 2025타경102345
전용 43.66㎡ (13.2평) · 대지권 174.64㎡ (52.8평) · 2019년 사용승인 · 2층 204호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
1억 150만 원70%
감정가 1억 4,500만 원 · 1회 유찰
문제없음 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 1,015만 원
- 시세 평균 대비
- -3,120만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 7,105만 원
- 입찰 장소
- 부산지법 부산서부지원 제101호 경매법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-13 04:31
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 2위험 2
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.이유
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "을구 3번 주택임차권등기(2024.9.10.등기)는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액이 말소되지 아니하고 매수인이 인수함"
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 3,000만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -3,120만 원 저렴합니다.이유
괴정동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 1억 3,270만 원(25건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 1억 150만 원은 그 76%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.이유
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 3,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 490,000원특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.이유
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 150만 원에 낙찰된다고 보면2억 3,150만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 1,015만 원 → 잔금 날 9,135만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 1억 3,000만 원
- 입찰 날 · 12.9입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,015만 원
- 잔금 날 · 1월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.9,135만 원
- 잔금 날예상 대출 범위흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.7,105만 ~ 8,120만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1억 3,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 24일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.29까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.6까지
최저가 1억 150만 원과 시세 평균 1억 3,270만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.8까지
1,015만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.9 (수) 10:00
부산지방법원 부산서부지원 제101호 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다
이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다전문가 보고서
99,000원 부가세 포함
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입금 뒤 1영업일 · 12.7까지 신청 (D-22)
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실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를, 경매전문가가 현장에 가서 확인합니다. 서류로는 알 수 없는 부분입니다.
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- 명도 난이도 · 입찰 여부 판단
입찰 3일 전까지 보고서 · 12.2까지 신청 (D-17)
현장탐문 신청하기이 물건의 법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리했습니다. 카카오 로그인 뒤 바로 볼 수 있습니다.
Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
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전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(1,015만 원)의 1.0%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.14 기준| 소재지 | 부산광역시 사하구 괴정동 1026-110 해듬이하우스 2층 204호도로명: 승학로281번길 45 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 1억 4,500만 원전용 평당 1,098만 원 | |
| 전용면적 | 43.66㎡ (13.2평) | 1억 150만 원(70%)전용 평당 769만 원 | |
| 174.64㎡ (52.8평) | 1,015만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.12.29(321일 지남) | 1억 3,000만 원 | |
| 2026.3.25(235일 지남) | 2024.1.30 가압류 | ||
| 채권자 | 이○○ | 채무자·소유자 | 이○○ |
기일내역
부산지방법원 부산서부지원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.11.4 10:00 | 1억 4,500만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.12.9 10:00 | 1억 150만 원(70%) | 이번 입찰D-24 |
| 3차 | 2027.1.13 | 7,105만 원(49%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.2.17 | 4,974만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소제101호 경매법정|매각결정기일2026.12.16
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.9낙찰
- 12.16
- 12.23결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 70%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 7,105만 원까지 내려갑니다.
임차인 현황
말소기준권리 2024.1.30 가압류배당요구종기 2026.3.25임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 1억 3,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동하임차권 · 204호 · 주거자점유 2022.10.31.~2022.10.31.~2024.10.30. | 2022.10.31 | 2022.10.7 | 1억 3,000만 원 | 미상 | 2026.1.29 | 있을 수 있음 |
| ① 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없어, 점유 및 임대차 관계 등은 알 수 없었음. ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바 전입세대 없었으며, 상가건물임대차 현황서 확인한 바 해당사항 없었음. |
매각물건명세서(작성 2026.10.14) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.14)확인할 내용이 2건 있습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
을구 3번 주택임차권등기(2024.9.10.등기)는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액이 말소되지 아니하고 매수인이 인수함
이동하: 경매신청채권자겸 주택임차권자로서 주택임차권등기일은 2024.9.10.임, 권리신고 및 배당요구신청서에는 점유기간이 2022.10.30~2025.6.16.로 기재되어 있음
채권자이○○|채무자겸소유자이○○|가압류권자웰○○, 삼○○|압류권자부○○|교부권자서○○, 부○○, 수○○, 국○○|배당요구권자삼○○|임차권자이동하
관련 사건부산지방법원 서부지원 2025차전101922 (지급명령)
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
괴정동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 1983년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 1억 2,400만 원 최근 1년 25건 · ㎡당 285만 원
- 감정가
- 1억 4,500만 원 시세의 117%
- 최저가
- 1억 150만 원 시세의 82%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.24 | 공익 | 44.76㎡ (13.5평) | 3층 | 1억 7,000만 |
| 2026.10.12 | 동복중앙하이츠빌라 | 40.73㎡ (12.3평) | 2층 | 5,000만 |
| 2026.9.5 | 희망연립(580-4) | 47.04㎡ (14.2평) | 1층 | 1억 7,290만 |
| 2026.8.25 | 양지주택 | 46.08㎡ (13.9평) | 1층 | 6,000만 |
| 2026.8.15 | 괴정모든빌 | 39.39㎡ (11.9평) | 3층 | 1억 5,375만 |
| 2026.6.15 | 위너스빌 | 49.29㎡ (14.9평) | 3층 | 1억 9,000만 |
| 2026.6.12 | 대일주택 | 50.74㎡ (15.3평) | 2층 | 6,000만 |
| 2026.5.6 | 더글로리 | 49.13㎡ (14.9평) | 2층 | 1억 9,000만 |
| 2026.4.29 | (1077-22) | 49.59㎡ (15평) | 1층 | 5,000만 |
| 2026.4.18 | 공익 | 44.76㎡ (13.5평) | 3층 | 1억 8,245만 |
| 2026.4.3 | 사하메트로빌 | 50.04㎡ (15.1평) | 2층 | 2억 2,375만 |
| 2026.4.2 | (555-27) | 49.68㎡ (15평) | 1층 | 5,000만 |
| 2026.3.31 | 양지주택 | 46.05㎡ (13.9평) | 2층 | 7,000만 |
| 2026.3.23 | 더존빌리지3 | 47.19㎡ (14.3평) | 2층 | 1억 5,000만 |
| 2026.3.12 | (457-18) | 46.58㎡ (14.1평) | -1층 | 2,580만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.24 | 43.09㎡ (13평) | 3,000만 | 55만 |
| 2026.9.21 | 45.09㎡ (13.6평) | 1억 | 전세 |
| 2026.9.14 | 45.57㎡ (13.8평) | 4,000만 | 전세 |
| 2026.8.28 | 46.09㎡ (13.9평) | 1억 4,000만 | 전세 |
| 2026.7.30 | 45.57㎡ (13.8평) | 4,000만 | 전세 |
| 2026.7.15 | 49.83㎡ (15.1평) | 2,000만 | 60만 |
| 2026.5.11 | 45.43㎡ (13.7평) | 1억 3,200만 | 5만 |
| 2026.5.11 | 45.43㎡ (13.7평) | 1억 3,400만 | 5만 |
| 2026.4.29 | 44.13㎡ (13.3평) | 1억 | 전세 |
| 2026.4.26 | 47.91㎡ (14.5평) | 5,250만 | 12만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면괴정동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 1억 3,270만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
사하구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4건 | 2억 3,323만 | 8,167만 | 30.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 4,365만 원입니다(감정가 1억 4,500만 원 × 30.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준- 위치·환경
- 본건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 '부산광역시립사하도서관' 남동측 인근에 위치하는 해듬이하우스 2층 204호로서, 주위는 단독주택, 다세대주택 , 아파트, 업무시설(오피스텔) 및 학교 등으로 형성되어 있음.
- 교통
- 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 '괴정역'이 위치하여 대중교통등 제반 교통사정은 보통임.
- 건물
- 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 204호로서, 외 벽 : 스톤코트 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창 호 : 샷시창임.
- 이용 상태
- 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)으로 이용중임.
- 설비
- 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기, 난방설비 등이 되어 있음.
- 토지 형태
- 대체로 남하향의 경사지를 조성한 4필 인단의 사다리형에 유사한 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택-도시형생활주택) 건부지로 이용중임.
- 도로
- 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고, 북서측 및 남동측으로 소폭의 계단도로가 개설되어 있음.
- 용도지역
- 토지#1
- 2(1026-110번지,1026-136번지):제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
- 상대보호구역(2025-11-24)(부산보건대)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지#3
- 4(1026-137번지,1026-138번지):제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
- 상대보호구역(2025-11-24)(부산보건대)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 준보전산지<산지관리법>
- 기타
- 토지#3,4,는 공부상 지목이 '임야'이나, 현황 '대'임.
- 임대관계
- 가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 해듬이하우스
- 사용승인일
- 2019.10.17 (7년차)
- 주용도
- 업무시설 · 업무시설(오피스탤),공동주택(다세대주택-도시형생활주택)
- 규모
- 지상 5층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 10세대 · 10호
- 주차
- 16대 (세대당 1.60대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 193.39% · 54.53%
- 대지 · 연면적
- 672㎡ (203.3평) · 1,347.57㎡ (407.6평)
쉽게 말하면2019년에 사용승인된 건물입니다(지상 5층).
이 물건 한눈에 보기
부산 사하구 빌라 경매 물건인 2025타경102345은 괴정동 해듬이하우스 2층 204호로, 부산지방법원 부산서부지원 경매1계에서 진행합니다. 전용면적은 43.66㎡(13.2평)이고 대지권은 174.64㎡(52.8평)입니다.
감정가 1억 4,500만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 1억 150만 원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026년 12월 9일(수) 오전 10시 제101호 경매법정이고, 입찰보증금은 1,015만 원입니다.
말소기준권리는 2024.1.30 가압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1억 3,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "을구 3번 주택임차권등기(2024.9.10.등기)는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액이 말소되지 아니하고 매수인이 인수함"
사진
현황조사·감정평가 사진 13장
자주 묻는 질문
2025타경102345 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 1억 150만 원의 10%인 1,015만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 9일(수) 오전 10시, 부산지방법원 부산서부지원 제101호 경매법정입니다. 매각결정은 12월 16일(수)입니다.
해듬이하우스 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 13.2평 기준으로 최저가는 1평당 769만원, 감정가는 1평당 1,098만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 7,105만 원(감정가의 49%)가 됩니다.
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2억 5,500만8,747만34%12.9입찰 24일 전
5억 4,300만3억 8,010만70%12.9입찰 24일 전
위치
승학로281번길 45