경매2025타경102072부산 서구 서대신동3가 대신더샵 아파트
매각기일 2026.12.15 (화) 10:00D-30
- 감정가
- 5억 6,500만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 3,955만 원
- 면적
- 전용 84.93㎡ (25.7평)
- 다음 회차 최저가
- 2억 7,685만 원
- 대항력 있는 임차인 없음
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 1가지 남았습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 문제없음 | 없습니다. | 법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -1억 550만 원 저렴합니다. | 같은 건물 같은 면적이 최근 1년 동안 평균 5억 100만 원(6건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 3억 9,550만 원은 그 79%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 확인 필요 | 세입자 1명이 있습니다. | 모두 대항력이 없어 보증금은 배당으로 받습니다. 낙찰자가 떠안지 않습니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.12 기준| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동3가 769 대신더샵 101동 16층1601호도로명: 꽃마을로 48 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 아파트 | 5억 6,500만 원전용 평당 2,199만 원 | |
| 전용면적 | 84.93㎡ (25.7평) | 3억 9,550만 원(70%)전용 평당 1,539만 원 | |
| 39.42㎡ (11.9평) | 3,955만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.10.27(384일 지남) | 1억 4,840만 원 | |
| 2026.1.19(300일 지남) | 2018.8.2 근저당권 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자 / 소유자 | 조○○ / 서○○ |
기일내역
부산지방법원 부산서부지원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.4.14 10:00 | 5억 6,500만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.12.15 10:00 | 3억 9,550만 원(70%) | 이번 입찰D-30 |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 2억 7,685만 원(49%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 1억 9,380만 원(34%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 1억 3,566만 원(24%) | – |
입찰 장소제101호 경매법정|매각결정기일2026.12.22
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.15낙찰
- 12.22
- 12.29결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 70%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 2억 7,685만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 대상물건은 부산광역시 서구 서대신동 3가 소재 '구덕공설운동장' 북서측 인근에 위치하는 구분건물(아파트)인 대신더샾 101동 16층 1601호로서, 주변은 아파트, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 공설운동장 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 양호시 됩니다.
- 교통
- 본건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보로 약 5분 정도 소요되어 제반 교통사정은 양호시 됩니다.
- 건물
- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 중 16층 (신측/사용승인일자: 2018.06.28)으로서 외벽: 몰탈위 수성페인팅 마감, 창호: 샷시유리창, 내벽: 벽지마감, 내부 마감재는 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못하였습니다.
- 이용 상태
- 아파트로 이용 중입니다.
- 설비
- 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있습니다.
- 토지 형태
- 북동하향의 경사지를 인접지와 등고평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 공동주택 건부지(아파트용지)로 이용 중입니다.
- 도로
- 단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있습니다.
- 용도지역
- 제3종일반주거지역
- 고도지구
- 광로3류(폭 40m~50m)(접합)
- 대로3류(폭 25m~30m)(2023-11-15)(접합)
- 소로3류(폭 8m 미만)(2016-10-26)(접합)
- 중로1류(폭 20m~25m)(접합)
- 중로3류(폭 12m~15m)(2016-10-25)(접합)
- 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
- 절대보호구역
- 정비구역
- 기타
- 없습니다.
- 임대관계
- 임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였으니 자세한 임대내역 및 내부마감재는 경매진행시 확인하시기 바랍니다. 기 타: 없습니다.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2018.8.2 근저당권배당요구종기 2026.1.19임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최재원주거 · 1601호점유 2023.01.25.~2027.01.25. | 2023.1.25 | 2023.1.25 | 1억 2,000만 원 | 50만 원 | 2025.11.11 | 없음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.11.5
| 임대차 관계 | 위 임대차관계조사서는 주민센터의 전입세대확인서 및 주민등록표등본을 참고하여 작성되었음. |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.2.27) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
쉽게 말하면세입자 1명은 대항력이 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.12)| 2018.8.2 근저당권 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 명세서 비고 | 없음 | ||
| 점유자 비고 | 최재원: 전세권자로서 전세권설정등기일은 2023. 1. 25.임. | ||
| 이해관계인 | 승계인 비○○ · 채권자 주○○ · 소유자 서○○ · 채무자겸소유자 조○○ · 임차인 최재원 · 근저당권자 에○○, 비○○ · 가압류권자 신○○, 흥○○, 부○○, 소○○ · 전세권자 최○○ · 압류권자 국○○ · 교부권자 부○○, 국○○ · 배당요구권자 우○○, 신○○, 흥○○, 주○○ | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 3억 9,550만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.15최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.3,955만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.3억 5,595만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.2억 7,685만 ~ 3억 1,640만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.3억 9,550만 원
입찰 전에 할 일
5가지 · 입찰까지 30일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.12.5까지
- 입찰가 정하기최저가 3억 9,550만 원과 시세 평균 5억 100만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.12까지
- 보증금 준비하기3,955만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.14까지
- 법원 가기부산지방법원 부산서부지원 제101호 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.15 (화) 10:00
보고서
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|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
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| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(3,955만 원)의 0.3%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2018년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 5억 100만 원 최근 1년 6건
- 감정가
- 5억 6,500만 원 시세의 113%
- 최저가
- 3억 9,550만 원 시세의 79%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.5.30 | 대신더샵 | 84.96㎡ (25.7평) | 4층 | 4억 8,300만 |
| 2026.5.22 | 대신더샵 | 84.96㎡ (25.7평) | 2층 | 4억 9,800만 |
| 2026.4.4 | 대신더샵 | 84.96㎡ (25.7평) | 9층 | 4억 9,000만 |
| 2026.3.21 | 대신더샵 | 84.93㎡ (25.7평) | 11층 | 5억 2,800만 |
| 2026.3.12 | 대신더샵 | 84.77㎡ (25.6평) | 6층 | 5억 1,000만 |
| 2026.2.7 | 대신더샵 | 84.96㎡ (25.7평) | 12층 | 4억 9,700만 |
| 2025.10.27 | 대신더샵 | 84.96㎡ (25.7평) | 8층 | 5억 2,000만 |
| 2025.9.18 | 대신더샵 | 84.93㎡ (25.7평) | 10층 | 5억 6,000만 |
| 2025.7.23 | 대신더샵 | 84.93㎡ (25.7평) | 8층 | 4억 9,000만 |
| 2025.6.28 | 대신더샵 | 84.96㎡ (25.7평) | 3층 | 4억 7,900만 |
| 2025.6.2 | 대신더샵 | 84.93㎡ (25.7평) | 4층 | 4억 6,500만 |
| 2025.3.8 | 대신더샵 | 84.96㎡ (25.7평) | 19층 | 5억 2,000만 |
| 2025.2.9 | 대신더샵 | 84.96㎡ (25.7평) | 7층 | 5억 1,800만 |
| 2025.2.5 | 대신더샵 | 84.96㎡ (25.7평) | 12층 | 5억 7,000만 |
최근 전월세 7건
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.7.19 | 84.96㎡ (25.7평) | 4억 2,000만 | 전세 |
| 2026.6.10 | 84.77㎡ (25.6평) | 3억 2,000만 | 15만 |
| 2026.5.1 | 84.93㎡ (25.7평) | 2억 | 65만 |
| 2026.3.27 | 84.93㎡ (25.7평) | 1억 2,500만 | 100만 |
| 2026.3.21 | 84.93㎡ (25.7평) | 4억 | 전세 |
| 2026.2.25 | 84.96㎡ (25.7평) | 3,000만 | 120만 |
| 2026.1.30 | 84.96㎡ (25.7평) | 3억 5,000만 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면같은 건물 같은 면적이 최근 1년 평균 5억 100만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
서구 아파트 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3건 | 3억 6,000만 | 3억 3,460만 | 88.7% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 5억 116만 원입니다(감정가 5억 6,500만 원 × 88.7%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
서대신동3가 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.5 | 2025타경3211 | 대신공원한신휴플러스 · 아파트 | 3억 3,200만 | 2억 7,122만 | 81.7% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 대신 더샵
- 사용승인일
- 2018.1.30 (8년차)
- 주용도
- 공동주택 · 공동주택(아파트)
- 규모
- 지상 24층 · 지하 1층 · 6개 동
- 세대·호수
- 429세대 · 15호
- 주차
- 자료 없음
- 승강기
- 11대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- 16,270.7㎡ (4,921.9평) · 45,728.91㎡ (13,833평)
쉽게 말하면2018년에 사용승인된 건물입니다(지상 24층).
이 물건 한눈에 보기
부산 서구 아파트 경매 물건인 2025타경102072은 서대신동3가 대신더샵 101동 16층1601호로, 부산지방법원 부산서부지원 경매3계에서 진행합니다. 전용면적은 84.93㎡(25.7평)이고 대지권은 39.42㎡(11.9평)입니다.
감정가 5억 6,500만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 3억 9,550만 원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026년 12월 15일(화) 오전 10시 제101호 경매법정이고, 입찰보증금은 3,955만 원입니다.
말소기준권리는 2018.8.2 근저당권입니다. 임차인 1명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 11장
자주 묻는 질문
2025타경102072 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 3억 9,550만 원의 10%인 3,955만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 15일(화) 오전 10시, 부산지방법원 부산서부지원 제101호 경매법정입니다. 매각결정은 12월 22일(화)입니다.
대신더샵 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 25.7평 기준으로 최저가는 1평당 1,539만원, 감정가는 1평당 2,199만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
임차인 1명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2억 7,685만 원(감정가의 49%)가 됩니다.
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- 1억 1,700만964만8%11.17입찰 2일 전
- 1억 1,700만964만8%11.17입찰 2일 전
위치
꽃마을로 48