지분매각
건물 전체가 아니라 일부 지분만 매각합니다.
어떻게 대응하나요?
다른 공유자에게 우선매수권이 있어 낙찰이 뒤집힐 수 있고, 낙찰 후에도 단독으로 사용·처분하기 어렵습니다. 공유물분할 절차까지 염두에 두세요.
경매2025타경21701부산 연제구 연산동 흥아거북 아파트
부산지방법원 경매5계 · 590-1829
매각기일 2026.12.8 (화) 10:00D-23
매각기일 2026.12.8 (화) 10:00D-23
이번 최저가 · 감정가의 34%
3,773만 원3회 유찰
- 감정가
- 1억 1,000만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 377만 원
- 면적
- 전용 84.46㎡ (25.5평)
- 다음 회차 최저가
- 2,641만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 지분매각
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -4억 6,714만 원 저렴합니다. | 연산동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 5억 487만 원(927건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 3,773만 원은 그 7%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 확인 필요 | 전체가 아니라 일부 지분만 파는 물건입니다. | 건물 전체가 아니라 일부 지분만 매각합니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.9.14 기준| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1122-3 흥아거북 5층509호도로명: 중앙대로1149번길 10 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 아파트 | 1억 1,000만 원 | |
| 전용면적 | 84.46㎡ (25.5평) | 3,773만 원(34%) | |
| 1778㎡ (537.8평) | 377만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.3.27(598일 지남) | 1억 8,756만 원 | |
| 2025.6.9(524일 지남) | 2025.3.27 경매개시결정 | ||
| 채권자 | 신○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면전체가 아니라 일부 지분만 파는 물건입니다. 다른 공유자에게 우선매수권이 있어 낙찰이 뒤집힐 수 있고, 낙찰 후에도 단독으로 사용·처분하기 어렵습니다. 공유물분할 절차까지 염두에 두세요.
기일내역
부산지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.8.25 10:00 | 1억 1,000만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.9.29 10:00 | 7,700만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.11.3 10:00 | 5,390만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.12.8 10:00 | 3,773만 원(34%) | 이번 입찰D-23 |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 2,641만 원(24%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 1,849만 원(17%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 1,294만 원(12%) | – |
입찰 장소입찰전용법정(256호법정)|매각결정기일2026.12.15
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.8낙찰
- 12.15
- 12.22결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 3번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 34%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 2,641만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준토지대지권 · 단지 전체 2,688.9㎡ (813.4평) 중1,778㎡ (537.8평)
건물5층 건물 · 5층509호 · 철근콘크리트구조전용면적 · 사용승인 1979년84.46㎡ (25.5평)
감정가평당 단가는 계산하지 않았습니다가격시점 2025년1억 1,000만 원
감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 대상물건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘연산동 로타리’ 북측 인근에 위치하는 구분 건물(아파트)인 흥아거북 5층 609호 <공부상: 509호, 통칭: 31.1평형, 동향)로서 1개동으로 구성되어 있으며, 전체 공유지분 중 매각지분은 김성준 지분 전부(2/9)가 매각 대상물건으로 서 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시 됩니다.
- 교통
- 본건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 도보 로 약 5분 정도 소요되여 제반 교통사정은 양호시 됩니다.
- 건물
- 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 중 5층(신측/사용승인일자: 1976.06.02)으로서 외벽: 몰탈위 수성페인팅 마감, 내벽: 벽지 마감, 창호: 샷시유리창, 내부마감재는 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못하였습니다.
- 이용 상태
- 아파트로 이용중입나다.
- 설비
- 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비되어 있습니다.
- 토지 형태
- 인접지와 등고 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서 공동주택 건부지(아파트용지)로 이용중입니다.
- 도로
- 단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있습니다.
- 용도지역
- 기호1: 제3종일반주거지역입니다.
- 기타
- 없습니다.
- 임대관계
- 1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였으니 자세한 임대내역 및 내부마감재는 경매진행시 확인하시기 바랍니다. 2)기 타: (1) 공부상 5층 509호이나, 현황은 5층 609호 입니다. (2) 전체 공유지분중 매각지분은 김성중 지분<2/9> 전부가 매각대상입니다.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2025.3.27 경매개시결정배당요구종기 2025.6.9임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 1명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노영점주거 · 현지호 · 점유자점유 미상 | 2003.1.14 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.4.8
| 1. 본건은 공부상 `5층 509호` 이나 현지호수 `5층 609호` 임. 2. 소유자 지분을 특정할 수 없어 본건 목적물 전부를 대상으로 현황조사 하였음. | |
| 임대차 관계 | 1. 본건 임대차관계조사서에 기재된 점유자는 거제제4동장으로부터 발급받은 전입세대확인서를 근거로 작성한 사항 임. 2. 위 점유자 노영점은 소유자(공유자) 김성준의 가족(모)이며, 공유자 임. |
매각물건명세서(작성 2026.9.14) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.14)| 2025.3.27 경매개시결정 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 임차인 노영점 | 대항력 있을 수 있음 전입 2003.1.14 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 지분매각 | 주의 건물 전체가 아니라 일부 지분만 매각합니다. | ||
| 명세서 비고 |
| ||
| 점유자 비고 | 노영점:부동산현황조사보고서에 따르면 점유자 노영점은 소유자(공유자) 김성준의 가족(모)이며 공유자라고 함. | ||
| 이해관계인 | 채권자 신○○ · 채무자겸소유자 김○○ · 공유자 노○○ · 교부권자 부○○ · 점유자 노○○ | ||
| 관련 사건 | 부산지방법원 2022차전116517 (지급명령) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 3,773만 원에 낙찰된다고 보면
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- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.3,773만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 23일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.28까지
- 입찰가 정하기최저가 3,773만 원과 시세 평균 5억 487만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.5까지
- 보증금 준비하기377만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.7까지
- 법원 가기부산지방법원 입찰전용법정(256호법정). 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.8 (화) 10:00
보고서
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(377만 원)의 2.6%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
연산동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2016년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 5억 1,900만 원 최근 1년 927건 · ㎡당 615만 원
- 감정가
- 1억 1,000만 원 시세의 21%
- 최저가
- 3,773만 원 시세의 7%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.13 | 브라운스톤연제2단지 | 84.96㎡ (25.7평) | 15층 | 5억 4,000만 |
| 2026.11.13 | 연산더샵 | 84.98㎡ (25.7평) | 21층 | 7억 2,200만 |
| 2026.11.13 | 힐스테이트연산 | 84.9㎡ (25.7평) | 13층 | 6억 |
| 2026.11.10 | 시청스마트더블유 | 84.67㎡ (25.6평) | 2층 | 3억 9,500만 |
| 2026.11.10 | 흑석파크빌 | 84.75㎡ (25.6평) | 6층 | 2억 1,300만 |
| 2026.11.8 | 연산롯데캐슬골드포레 | 84.99㎡ (25.7평) | 14층 | 7억 6,700만 |
| 2026.11.7 | 연산동현대홈타운 | 84.98㎡ (25.7평) | 5층 | 2억 7,500만 |
| 2026.11.5 | 전원에스빌 | 84.57㎡ (25.6평) | 4층 | 2억 6,400만 |
| 2026.11.5 | 힐스테이트연산 | 84.97㎡ (25.7평) | 25층 | 6억 2,600만 |
| 2026.11.4 | 연산롯데캐슬골드포레 | 84.99㎡ (25.7평) | 13층 | 7억 6,900만 |
| 2026.11.3 | 부산센텀푸르지오 | 74.62㎡ (22.6평) | 10층 | 4억 6,000만 |
| 2026.11.3 | 더샵파크시티 | 84.96㎡ (25.7평) | 2층 | 6억 2,500만 |
| 2026.11.3 | 부산센텀푸르지오 | 84.99㎡ (25.7평) | 16층 | 5억 500만 |
| 2026.11.3 | 한양(4차) | 82.55㎡ (25평) | 11층 | 4억 1,000만 |
| 2026.11.2 | 연산경동메르빌 | 77.05㎡ (23.3평) | 48층 | 4억 9,000만 |
최근 전월세 10건
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.13 | 84.26㎡ (25.5평) | 2억 2,000만 | 전세 |
| 2026.11.12 | 84.99㎡ (25.7평) | 4억 1,000만 | 전세 |
| 2026.11.11 | 84.99㎡ (25.7평) | 2억 7,000만 | 전세 |
| 2026.11.11 | 84.87㎡ (25.7평) | 3억 5,000만 | 전세 |
| 2026.11.11 | 84.26㎡ (25.5평) | 2억 2,000만 | 전세 |
| 2026.11.10 | 84.77㎡ (25.6평) | 3억 5,000만 | 전세 |
| 2026.11.10 | 74.9㎡ (22.7평) | 3억 6,000만 | 전세 |
| 2026.11.9 | 84.77㎡ (25.6평) | 3억 6,000만 | 전세 |
| 2026.11.9 | 75.78㎡ (22.9평) | 1억 | 100만 |
| 2026.11.7 | 77.35㎡ (23.4평) | 3억 8,000만 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면연산동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 5억 487만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 낮습니다.
매각사례
연제구 아파트 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4건 | 7억 4,750만 | 6억 759만 | 82.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 9,031만 원입니다(감정가 1억 1,000만 원 × 82.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
연산동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.6 | 2024타경213 | 연산자이 · 아파트 | 9억 5,800만 | 7억 5,100만 | 78.4% |
| 2026.11.4 | 2025타경22416 | 동서하이빌아파트 · 아파트 | 3억 6,000만 | 3억 313만 | 84.2% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 흥아거북
- 사용승인일
- 1979.6.2 (47년차)
- 주용도
- 공동주택 · 공동주택, 점포
- 규모
- 지상 5층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 46세대
- 주차
- 자료 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- 2,688.9㎡ (813.4평) · 4,702.84㎡ (1,422.6평)
쉽게 말하면1979년에 사용승인된 건물입니다(지상 5층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
이 물건 한눈에 보기
부산 연제구 아파트 경매 물건인 2025타경21701은 연산동 흥아거북 5층509호로, 부산지방법원 경매5계에서 진행합니다. 전용면적은 84.46㎡(25.5평)이고 대지권은 1778㎡(537.8평)입니다.
감정가 1억 1,000만 원에서 3번 유찰되어 이번 최저가는 3,773만 원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026년 12월 8일(화) 오전 10시 입찰전용법정(256호법정)이고, 입찰보증금은 377만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2025.3.27 경매개시결정입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 지분매각 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 7장
자주 묻는 질문
2025타경21701 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 3,773만 원의 10%인 377만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 8일(화) 오전 10시, 부산지방법원 입찰전용법정(256호법정)입니다. 매각결정은 12월 15일(화)입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 지분매각 내용이 있어 확인이 필요합니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2,641만 원(감정가의 24%)가 됩니다.
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- 8,000만5,600만70%11.18입찰 3일 전
- 8,000만5,600만70%11.18입찰 3일 전
위치
중앙대로1149번길 10