경매2025타경5595부산 해운대구 중동 해운대경보이리스오션 오피스텔
매각기일 2026.12.8 (화) 10:00D-23
- 감정가
- 1억 9,000만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 456만 원
- 면적
- 전용 36.75㎡ (11.1평)
- 다음 회차 최저가
- 3,193만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기(2024. 12. 20. 등기) 있음(임대차보증금 200,000,000원, 전입 2020. 12. 18., 확정 2020. 11. 24.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -1억 938만 원 저렴합니다. | 같은 건물 같은 면적이 최근 1년 동안 평균 1억 5,500만 원(1건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 4,562만 원은 그 29%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.4 기준| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1378-49 해운대경보이리스오션 19층1913호도로명: 중동1로19번길 24 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 오피스텔 | 1억 9,000만 원전용 평당 1,709만 원 | |
| 전용면적 | 36.75㎡ (11.1평) | 4,562만 원(24%)전용 평당 410만 원 | |
| 36.75㎡ (11.1평) | 456만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.7.17(486일 지남) | 2억 원 | |
| 2025.9.29(412일 지남) | 2025.7.17 경매개시결정 | ||
| 채권자 | 정○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
기일내역
부산지방법원 동부지원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.7.21 10:00 | 1억 9,000만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.8.25 10:00 | 1억 3,300만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.9.29 10:00 | 9,310만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.11.3 10:00 | 6,517만 원(34%) | 유찰 |
| 5차 | 2026.12.8 10:00 | 4,562만 원(24%) | 이번 입찰D-23 |
| 2차 | 2027.1.12 | 3,193만 원(17%) | 유찰 시 예정 |
| 3차 | 2027.2.23 | 2,235만 원(12%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.3.30 | 1,565만 원(8%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소203호 법정|매각결정기일2026.12.15
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.8낙찰
- 12.15
- 12.22결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 4번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 24%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 3,193만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 해운대구청 북측 인근, 지하철 해운대역 동측 인근에 위치한 해운대경보이리스오션 19층 1913호이며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 업무시설, 숙박 시설, 점포 등이 혼재하여 주위환경 보통임.
- 교통
- 소형차량 출입 가능하며, 시내버스정류소 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통사정 보통임.
- 건물
- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 20층 건물 내 19층 1913호로서, ·외벽 : 저층부 석재 붙임, 시멘몰탈 위 페인팅, ·내벽, 창호는 이해관계인의 부재로 조사치 못하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인을 요함.
- 이용 상태
- 업무시설(오피스텔)임.
- 설비
- 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 스프링클러설비, 공동현관문, 승강기설비, 도시가스 공급에 의한 개별난방설비 되어있음.
- 토지 형태
- 부정형의 토지로 주위와 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.
- 도로
- 북측으로 약 10미터의 2차선 포장도로에 접하며, 북동측으로도 3미터 여의 포장도로에 접함.
- 용도지역
- 일반상업지역
- 방화지구
- 도로(접함)
- 소로3류(폭 8m 미만)(1994.11.11)(접함)
- 가축사육제 한구역
- 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 150m)
- 상대보호구역
- 온천지구(해운대온천).
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 임대관계는 미상이며, 북서향, 복도식으로 지하주차장 및 기계식 주차설비 되어있음.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2025.7.17 경매개시결정배당요구종기 2025.9.29임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 1명 · 그 보증금 2억 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정현도주거점유 2020.12.18. | 2020.12.18 | 2020.11.24 | 2억 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문
| 1. 폐문부재 등으로 거주자 등을 만날 수 없었음.(* 조사취지를 알리는 안내문을 대문에 꽂아 두었으나 연락 없었음) 2. 이 사건 부동산소재지에는 전입 세대가 존재하지 않으며, 점유 및 임대차관계 등은 알 수 없으므로 별도의 확인을 요함. 3. 상가건물임대차 현황서 및 외국인체류확인서에는 각 해당사항 없음. |
매각물건명세서(작성 2026.11.4) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.4)| 2025.7.17 경매개시결정 | 소멸되지 않는 권리 | 있음 | |
|---|---|---|---|
| 매각으로 소멸되지 않는 권리 | 명세서 기재 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기(2024. 12. 20. 등기) 있음(임대차보증금 200,000,000원, 전입 2020. 12. 18., 확정 2020. 11. 24.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. | ||
| 임차인 정현도 | 대항력 있을 수 있음 보증금 2억 원. 전입 2020.12.18 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 | 없음 | ||
| 점유자 비고 | 정현도:신청채권자로서 주택임차권등기권자임(등기일 2024. 12. 20).보증금 200,000,000원 중 192,000,000원에 대하여 신한은행이 질권자임. | ||
| 이해관계인 | 채권자 정○○ · 채무자겸소유자 김○○ · 교부권자 국○○, 부○○ · 배당요구권자 주○○ · 임차권자 정현도 | ||
| 관련 사건 | 부산지방법원 동부지원 2024가단140633 (판결정본) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 4,562만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.8최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.456만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.4,106만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.3,193만 ~ 3,650만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.2억 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.2억 4,562만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 23일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.28까지
- 입찰가 정하기최저가 4,562만 원과 시세 평균 1억 5,500만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.5까지
- 보증금 준비하기456만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.7까지
- 법원 가기부산지방법원 동부지원 203호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.8 (화) 10:00
보고서
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떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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|---|---|---|---|---|
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| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(456만 원)의 2.2%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2020년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 1억 5,500만 원 최근 1년 1건
- 감정가
- 1억 9,000만 원 시세의 123%
- 최저가
- 4,562만 원 시세의 29%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.2.9 | 해운대 경보이리스오션 | 36.75㎡ (11.1평) | 20층 | 1억 5,500만 |
최근 전월세 10건
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.29 | 36.75㎡ (11.1평) | 1,000만 | 75만 |
| 2026.7.31 | 37.09㎡ (11.2평) | 500만 | 100만 |
| 2026.7.28 | 37.09㎡ (11.2평) | 1,000만 | 80만 |
| 2026.7.27 | 37.09㎡ (11.2평) | 2,000만 | 75만 |
| 2026.7.21 | 37.09㎡ (11.2평) | 1억 3,500만 | 전세 |
| 2026.7.1 | 36.75㎡ (11.1평) | 1억 6,800만 | 전세 |
| 2026.6.2 | 37.09㎡ (11.2평) | 1억 7,000만 | 전세 |
| 2026.5.23 | 37.09㎡ (11.2평) | 1,000만 | 70만 |
| 2026.5.4 | 37.09㎡ (11.2평) | 1억 5,000만 | 전세 |
| 2026.5.1 | 37.09㎡ (11.2평) | 2,000만 | 65만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면같은 건물 같은 면적이 최근 1년 평균 1억 5,500만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
해운대구 오피스텔 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7건 | 2억 3,886만 | 1억 5,847만 | 70% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 3,300만 원입니다(감정가 1억 9,000만 원 × 70%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
중동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.9 | 2024타경111522 | 럭키골든스위트 · 오피스텔 | 1억 7,100만 | 1억 775만 | 63% |
| 2026.11.2 | 2025타경831 | 롯데캐슬스타 · 오피스텔 | 3억 5,700만 | 2억 7,799만 | 77.9% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 해운대 경보이리스오션
- 사용승인일
- 2020.1.31 (6년차)
- 주용도
- 공동주택 · 공동주택,업무시설,근린생활시설
- 규모
- 지상 20층 · 지하 4층
- 세대·호수
- 198세대 · 78호
- 주차
- 200대 (세대당 1.01대)
- 승강기
- 4대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 977.47% · 76.33%
- 대지 · 연면적
- 1,789㎡ (541.2평) · 23,328.42㎡ (7,056.8평)
쉽게 말하면2020년에 사용승인된 건물입니다(지상 20층).
이 물건 한눈에 보기
부산 해운대구 오피스텔 경매 물건인 2025타경5595은 중동 해운대경보이리스오션 19층1913호로, 부산지방법원 동부지원 경매6계에서 진행합니다. 전용면적은 36.75㎡(11.1평)이고 대지권은 36.75㎡(11.1평)입니다.
감정가 1억 9,000만 원에서 4번 유찰되어 이번 최저가는 4,562만 원(감정가의 24%)입니다. 입찰은 2026년 12월 8일(화) 오전 10시 203호 법정이고, 입찰보증금은 456만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2025.7.17 경매개시결정입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2억원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기(2024. 12. 20. 등기) 있음(임대차보증금 200,000,000원, 전입 2020. 12. 18., 확정 2020. 11. 24.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."
사진
현황조사·감정평가 사진 9장
자주 묻는 질문
2025타경5595 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 4,562만 원의 10%인 456만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 8일(화) 오전 10시, 부산지방법원 동부지원 203호 법정입니다. 매각결정은 12월 15일(화)입니다.
해운대경보이리스오션 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 11.1평 기준으로 최저가는 1평당 410만원, 감정가는 1평당 1,709만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 3,193만 원(감정가의 17%)가 됩니다.
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위치
중동1로19번길 24