대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
서울 강동구 성내동금강블루빌 빌라 경매2022타경55849
서울동부지방법원 경매2계 (2204-2406) · 부동산강제경매
서울특별시 강동구 성내로6다길 89, 2층202호 (성내동,금강블루빌) (도로명: 성내로6다길 89)
11월 2일(월) 오전 10시제101호 법정
- 경매개시2022.10.11
- 배당요구종기2022.12.26
- 1차 매각2024.3.4 유찰
- 2차 매각2024.4.8 유찰
- 3차 매각2024.5.13 유찰
- 4차 매각2024.6.17 유찰
- 5차 매각2024.8.5 유찰
- 6차 매각2024.9.23 유찰
- 7차 매각2024.10.28 유찰
- 8차 매각2024.12.2 유찰
- 9차 매각2026.8.10 유찰
- 10차 매각2026.9.21 유찰
- 11차 매각2026.11.2 입찰
- 매각결정2026.11.9
경매개시 후 1493일째 · 진행 중
감정가2억 9,000만 원
최저가1억 8,560만 원64%
입찰보증금1,856만 원10%
전용면적28.85㎡8.7평
분양면적–
대지권17.54㎡
소유자황○○
채무자황○○
채권자주○○
청구금액2억 7,894만 원
경매개시2022.10.11
호수2층202호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
회차별 최저가
서울동부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 11차는 감정가의 64%입니다.
2억
9,000만
9,000만
2억
3,200만
3,200만
1억
8,560만
8,560만
1억
4,848만
4,848만
1억
1,878만
1,878만
9,503만
- 전용 1평당 최저가
- 2,127만 원
- 전용 1평당 감정가
- 3,323만 원
한눈에 보기
서울 강동구 빌라 경매 물건인 2022타경55849은 성내동 금강블루빌 2층202호로, 서울동부지방법원 경매2계에서 진행합니다. 전용면적은 28.85㎡(8.7평)이고 대지권은 17.54㎡입니다.
감정가 2억 9,000만 원에서 10번 유찰되어 이번 최저가는 1억 8,560만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 11월 2일(월) 오전 10시 제101호 법정이고, 입찰보증금은 1,856만 원입니다.
말소기준권리는 2019.9.2 가압류입니다. 임차인 3명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2억 2,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "갑구 순위 3번 2018.5.11.자 소유권이전등기청구권가등기" 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2019.9.2 가압류배당요구종기 2022.12.26임차인 3명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 2억 2,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김○철주거 · 202호 | 2022.3.23 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 김○미주거 · 202호 · 임차권 자 | 2017.10.10 | 2017.9.15 | 2억 2,000만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 송○규주거 · 202호 | 2022.5.9 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 현황조사 | 임차인으로 기재한 김○철(동거인 최○열 포함), 송○규는 전입세대 열람결과 주민등록등본 상 등재자이나 현장 방문 당시 만나지 못하여 임차인 여부나 정확한 임대차 관계는 알 수 없음 |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.7.20) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.7.20)- 말소기준권리
- 2019.9.2 가압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 2억 7,894만 원
- 배당요구종기
- 2022.12.26
매각으로 소멸되지 않는 권리
갑구 순위 3번 2018.5.11.자 소유권이전등기청구권가등기
매각으로 생기는 지상권
해당사항없음
점유자 비고
김○미:임대차보증금반환채권 전액(220,000,000원)을 주택도시보증공사가 대위변제로 인하여 승계함.주택도시보증공사: 이 사건 경매신청권자로서 대항력 있는 임차인이나 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출함.
명세서 비고
1. 갑구 순위 3번 소유권이전등기청구권 가등기: 매매예약에 따른 순위보전 가등기로 신○함(가등기권자 이종관, 2022.12.22.제출), 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우 매수인이 소유권을 상실하게 됨 2. 주택도시보증공사 : 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2024.12.04.)
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 황○○ |
| 임차인 | 김○○, 송○○ |
| 근저당권자 | 이○○ |
| 가압류권자 | 동○○ |
| 압류권자 | 서○○, 국○○ |
| 가등기권자 | 이○○ |
| 교부권자 | 국○○, 서○○ |
| 배당요구권자 | 신○○ |
| 임차권자 | 김○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
기일 내역
서울동부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2024.3.4 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 2억 9,000만 | 유찰 |
| 2024.4.8 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 2억 3,200만 | 유찰 |
| 2024.5.13 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 1억 8,560만 | 유찰 |
| 2024.6.17 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 1억 4,848만 | 유찰 |
| 2024.8.5 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 1억 1,878만 | 유찰 |
| 2024.9.23 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 9,503만 | 유찰 |
| 2024.10.28 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 7,602만 | 유찰 |
| 2024.12.2 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 6,082만 | 유찰 |
| 2025.4.21 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 4,865만 | 001 |
| 2025.4.28 14:00 | 매각결정기일 | 제101호 법정 | – | 005 |
| 2026.8.10 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 2억 9,000만 | 유찰 |
| 2026.9.21 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 2억 3,200만 | 유찰 |
| 2026.11.2 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 1억 8,560만 | 진행 예정 |
| 2026.11.9 14:00 | 매각결정기일 | 제101호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.2낙찰
- 11.9매각허가결정
- 11.16결정 확정항고 기간 7일
- 12월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 2억 9,000만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 28.85㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 1,005만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "강동구보건소" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 "강동구청역" 및 5호선 "둔촌동역" 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임. |
| 건물 | 2017년 1월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층건내 제2층 제202호로서 외벽 : 돌붙임 마감 및 타일붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임. |
| 이용 상태 | 도시형생활주택(단지형다세대주택)(후첨 "내부구조도" 참고)으로 이용중임. |
| 설비 | 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음. |
| 토지 형태 | 정방형의 토지로서, "다세대-도시형생활주택(단지형)" 부지로 이용중임. |
| 도로 | 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있음. |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(2014-08-05), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-11-05)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임. |
| 기타 | 없음. |
| 임대관계 | 임대관계는 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 10장
자주 묻는 질문
- 2022타경55849 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 8,560만 원의 10%인 1,856만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 2일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 제101호 법정입니다. 매각결정은 11월 9일(월)입니다.
- 금강블루빌 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 8.7평 기준으로 최저가는 1평당 2,127만원, 감정가는 1평당 3,323만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 4,848만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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매각사례
강동구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 11건 | 3억 27만 | 2억 4,023만 | 79.4% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2억 3,026만 원입니다(감정가 2억 9,000만 원 × 79.4%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
금강블루빌 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.2 | 2022타경55849 | 금강블루빌 · 빌라 | 2억 9,000만 | 1억 8,720만 | 64.6% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2017년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 3억 3,000만 원 최근 1년 1건
- 감정가
- 2억 9,000만 원 시세의 88%
- 최저가
- 1억 8,560만 원 시세의 56%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.12.19 | 금강블루빌 | 28.85㎡ | 2층 | 3억 3,000만 |
| 2025.8.11 | 금강블루빌 | 29.92㎡ | 2층 | 3억 3,000만 |
| 2025.2.13 | 금강블루빌 | 28.85㎡ | 3층 | 3억 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.4.4 | 28.85㎡ | 2억 5,000만 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 금강블루빌
- 사용승인일
- 2017.1.26 (9년차)
- 주용도
- 공동주택 · 다세대주택-도시형생활주택(단지형)
- 규모
- 지상 6층
- 세대·호수
- 17세대
- 주차
- 10대 (세대당 0.59대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 199.73% · 59.95%
- 대지 · 연면적
- 330.4㎡ · 659.91㎡
위치
성내로6다길 89