2025타경397 입찰보증금은 얼마인가요?

최저가 4억 7,872만 원의 10%인 9,574만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.

언제 어디서 입찰하나요?

2026년 11월 30일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정[제101호]입니다. 매각결정은 12월 7일(월)입니다.

낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?

말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 지분매각 내용이 있어 확인이 필요합니다.

이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?

20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 3억 8,298만 원(감정가의 51%)가 됩니다.

서울 경매›강동구 경매›강동구 단독주택 경매

서울 강동구 천호동단독주택 경매2025타경397

서울동부지방법원 경매4계 (2204-2408) · 부동산임의경매

서울특별시 강동구 천호동 326-5

법원경매정보에서 보기

D-1911월 30일(월) 오전 10시입찰법정[제101호]

경매개시2025.8.21
배당요구종기2025.11.5
1차 매각2026.6.15 유찰
2차 매각2026.10.26 유찰
3차 매각2026.11.30 입찰
매각결정2026.12.7

경매개시 후 446일째 · 진행 중

감정가7억 4,800만 원

최저가4억 7,872만 원64%

입찰보증금9,574만 원10%

토지면적795.5㎡240.6평

건물 연면적231.66㎡70.1평

소유자빅○○

채무자빅○○

채권자김○○

청구금액4억 9,500만 원

경매개시2025.8.21

지번천호동 326-5

대항력 있을 수 있는 임차인
지분매각

회차별 최저가

서울동부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 3차는 감정가의 64%입니다.

7억
4,800만

유찰

5억
9,840만

유찰

4억
7,872만

3억
8,298만

3억
638만

2억
4,511만

지분매각 물건이라 평당가는 계산하지 않습니다.

한눈에 보기

서울 강동구 단독주택 경매 물건인 2025타경397은 천호동 326-5로, 서울동부지방법원 경매4계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 795.5㎡(240.6평), 건물 연면적은 231.66㎡(70.1평)입니다.

감정가 7억 4,800만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 4억 7,872만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 11월 30일(월) 오전 10시 입찰법정[제101호]이고, 입찰보증금은 9,574만 원입니다.

말소기준권리는 2021.2.8 근저당권입니다. 임차인 6명 중 4명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 확인된 것만 1억 9,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 지분매각 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.

임대차 현황

말소기준권리 2021.2.8 근저당권배당요구종기 2025.11.5

임차인 6명, 대항력 있을 수 있는 임차인 4명, 그 보증금(확인된 것) 1억 9,000만 원

임차인	전입·사업자등록	확정일자	보증금	월 차임	배당요구	대항력
P○○주거	2023.10.13	–	미상	미상	–	없음
박○훈주거 · 201호	2006.11.13	–	미상	미상	–	있을 수 있음
박○애주거 · 301호	2011.8.24	2011.6.29	1억 6,000만 원160,000,000(최후보증금)	미상	–	있을 수 있음
이창주(LI주거 · 102호	2018.3.2	–	미상	미상	–	있을 수 있음
CHAN주거	–	–	미상	미상	–	확인 필요
GZHU)임차인 · 102호	2018.3.2	2016.6.17	3,000만 원	미상	2025.9.22	있을 수 있음

현황조사	대지

매각물건명세서(작성 2026.9.28) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.

법원 원문 감정평가서 매각물건명세서·현황조사서

권리 관계

매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.28)

말소기준권리: 2021.2.8 근저당권
경매 종류: 부동산임의경매
청구금액: 4억 9,500만 원
배당요구종기: 2025.11.5

점유자 비고

박○애:2011.05.26.자 계약 145,000,000원 확정일자 2011.06.292015.07.02자 계약 160,000,000원 확정일자 2015.07.032026.05.21.자 보정서에 따르면 2025.09.22자의 권리신고서는 권리신고만 주장하고 배당요구는 하지 않는 취지라고 함이창주(LI CHANGZHU):권리신고서 및 배당요구신청서(2025.09.22.자)에 기재한 최초 전입일자는 2016.06.17이나, 국내거소사실증명서상 전입일자는 2018.03.02임

명세서 비고

일괄매각 2025.09.08.자로 제출된 감정서에 따르면 매각 목적물은 구분소유적 공유 관계이며, 채무자겸소유자 지○은 공부상 지층 2개호 중 1개호(현황 B102), 공부상 지상 2층 1개호(현황 301)로 특정되어 이를 토대로 평가함 재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

구분	이해관계인
채권자	김○○
채무자겸소유자	빅○○
임차인	이○○, P○○, 박○○
근저당권자	김○○, 양○○
압류권자	국○○
공유자	정○○
교부권자	국○○, 강○○

법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.

이 물건의 주의사항

지분매각

건물 전체가 아니라 일부 지분만 매각합니다.

어떻게 대응하나요?

다른 공유자에게 우선매수권이 있어 낙찰이 뒤집힐 수 있고, 낙찰 후에도 단독으로 사용·처분하기 어렵습니다. 공유물분할 절차까지 염두에 두세요.

기일 내역

서울동부지방법원

기일	종류	장소	최저가	결과
2026.6.15 10:00	매각기일	입찰법정[제101호]	7억 4,800만	유찰
2026.8.3 10:00	매각기일	입찰법정[제101호]	5억 9,840만	001
2026.8.10 14:00	매각결정기일	입찰법정[제101호]	–	003
2026.9.15 14:00	매각기일	제102호 법정	–	010
2026.10.26 10:00	매각기일	입찰법정[제101호]	5억 9,840만	유찰
2026.11.30 10:00	매각기일	입찰법정[제101호]	4억 7,872만	진행 예정
2026.12.7 14:00	매각결정기일	입찰법정[제101호]	–

이번에 낙찰되면

11.30낙찰
12.7매각허가결정
12.14결정 확정항고 기간 7일
1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
2월 중순배당잔금 후 약 1개월

예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.

물건 현황

감정가 7억 4,800만 원

면적	토지(대) 795.5㎡ 4호 연와조 경사스라브위기와지붕 2층 단독주택 1층 77.22㎡ 2층 77.22㎡ 지층 77.22㎡
감정 단가	토지 1㎡당 94만 원
위치·환경	본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""천일중학교"" 서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.
교통	본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철8호선 암사역 등이 소재함.
건물	연와조 경사스라브위기와지붕 2층 주택(사용승인:1983.05.04) 중 일부(공부상 2층:현장표기 301, 공부상 지층:현장표기 B102)로서, 외벽은 벽돌쌓기 마감 등 내벽은 벽지 및 타일붙임 마감 등 창호는 새시창호 등임.
이용 상태	주택으로 이용중임. (후첨 ""내부구조도"" 및 ""사진"" 참조)
설비	위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.
토지 형태	인근지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
도로	북서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각 접함.
용도지역	도시지역, 도시지역기타(2004-11-05)(조건부 부기지역으로 도시계획과 확인요함) , 제2종일반 주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),토지거래계약에 관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부 공고2025-1058호)임.
기타	없음.
임대관계	1)임대관계 미상임 2)기타 -

감정평가서 요항 그대로입니다.

자주 묻는 질문

2025타경397 입찰보증금은 얼마인가요?: 최저가 4억 7,872만 원의 10%인 9,574만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?: 2026년 11월 30일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정[제101호]입니다. 매각결정은 12월 7일(월)입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?: 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 지분매각 내용이 있어 확인이 필요합니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?: 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 3억 8,298만 원(감정가의 51%)가 됩니다.

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1억 7,500만1억 1,200만64%
11.16입찰 5일 전

매각사례

서울 주택 · 법원 매각결과 기준

기간	매각 건수	평균 감정가	평균 낙찰가	평균 낙찰가율
최근 1개월	18건	13억 8,379만	8억 8,074만	66.4%

평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 4억 9,667만 원입니다(감정가 7억 4,800만 원 × 66.4%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.

매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.

시세 비교

천호동 단독·다가구 · 국토교통부 실거래가

토지 평당가로 본 시세: 73억 8,800만 원
감정가: 7억 4,800만 원
최저가: 4억 7,872만 원

최근 매매

계약일	유형	토지	연면적	거래가
2026.10.13	단독	202㎡	247.02㎡	13억 4,300만
2026.10.2	단독	245㎡	402.12㎡	26억
2026.9.22	다가구	205㎡	555.55㎡	21억 7,000만
2026.9.18	단독	118.9㎡	181.74㎡	12억 6,000만
2026.9.18	단독	145.3㎡	216㎡	15억 4,000만
2026.8.20	단독	146.4㎡	214.83㎡	17억 4,000만
2026.8.20	단독	182.1㎡	248.22㎡	21억 6,450만
2026.8.17	단독	175㎡	247.18㎡	18억
2026.8.7	단독	116㎡	153.21㎡	8억 8,000만
2026.8.5	다가구	105㎡	149.6㎡	12억 3,000만
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최근 전월세

계약일	연면적	보증금	월세
2026.11.5	29.64㎡	1억 5,000만	10만
2026.11.5	67.34㎡	2억 5,000만	60만
2026.11.5	17㎡	2,000만	55만
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2026.11.4	51.48㎡	6,000만	70만
2026.11.3	70㎡	2,000만	100만
2026.11.3	20㎡	500만	33만

국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.

건물 정보

국토교통부 건축물대장 (일반)

건물 이름
사용승인일: 1983.5.4 (43년차)
주용도: 단독주택
규모: 지상 2층 · 지하 1층 · 5개 동
세대·호수: 5가구
주차: 없음
승강기: 없음
구조: 벽돌구조
대지 · 연면적: –㎡ · 1176.93㎡

위치