임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
서울 강동구 천호동좋은빌 빌라 경매2025타경50975
서울동부지방법원 경매2계 (2204-2406) · 부동산강제경매
서울특별시 강동구 천호동 303-15 좋은빌 4층404호 (도로명: 구천면로41길 33-5)
D-2512월 7일(월) 오전 10시제101호 법정
- 경매개시2025.2.3
- 배당요구종기2025.4.28
- 1차 매각2025.10.13 유찰
- 2차 매각2025.11.17 유찰
- 3차 매각2026.1.5 유찰
- 4차 매각2026.2.9 유찰
- 5차 매각2026.3.30 유찰
- 6차 매각2026.5.11 유찰
- 7차 매각2026.7.6 유찰
- 8차 매각2026.8.10 유찰
- 9차 매각2026.9.21 유찰
- 10차 매각2026.11.2 유찰
- 11차 매각2026.12.7 입찰
- 매각결정2026.12.14
경매개시 후 646일째 · 진행 중
감정가2억 6,200만 원
최저가2,813만 원11%
입찰보증금281만 원10%
전용면적29.69㎡9평
분양면적–
대지권80.544㎡
소유자차○○
채무자차○○
채권자한○○
청구금액2억 2,460만 원
경매개시2025.2.3
호수4층404호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 임차권등기
회차별 최저가
서울동부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 11차는 감정가의 11%입니다.
4,396만
3,517만
2,813만
2,251만
1,801만
1,440만
- 전용 1평당 최저가
- 313만 원
- 전용 1평당 감정가
- 2,917만 원
한눈에 보기
서울 강동구 빌라 경매 물건인 2025타경50975은 천호동 좋은빌 4층404호로, 서울동부지방법원 경매2계에서 진행합니다. 전용면적은 29.69㎡(9평)이고 대지권은 80.544㎡입니다.
감정가 2억 6,200만 원에서 10번 유찰되어 이번 최저가는 2,813만 원(감정가의 11%)입니다. 입찰은 2026년 12월 7일(월) 오전 10시 제101호 법정이고, 입찰보증금은 281만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2023.1.6 압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2억 1,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "을구3번 주택임차권" 매각물건명세서에는 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2023.1.6 압류배당요구종기 2025.4.28임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 2억 1,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노○훈주거 · 404호29.69㎡전부 · 임차권 자 | 2017.10.26 | 2017.9.18 | 2억 1,000만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | 전입세대확인서 상 해당주소의 세대주가 존재하지 않으며, 현장 방문조사 당시 폐문상태여서 정확한 점유관계는 확인하지 못하였음 |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.8.12) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.12)- 말소기준권리
- 2023.1.6 압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 2억 2,460만 원
- 배당요구종기
- 2025.4.28
매각으로 소멸되지 않는 권리
을구3번 주택임차권
점유자 비고
노○훈:-계약일 (1)2017.9.18. (2)2019.10.3. (3)2021.10.25.-확정일자 (1)2017.9.18.(금200,000,000원) (2)2019.10.28.(금200,000,000원) (3)2021.10.25.(증액된 금10,000,000원에 대하여)
명세서 비고
-주택도시보증공사: 신청채권자로 임차인 노○훈의 임대차보증금반환채권(210,000,000원, 우선변제)에 대하여 대위행사(구○권) -을구3번 주택임차권등기, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. -전유부분 면적은 등기사항증명서상 29.69㎡이나 건축물대장상 35.63㎡ 로, 최저매각가격은 건축물 대장의 전유면적을 기준으로 평가한 금액으로 함
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 한○○ |
| 채무자겸소유자 | 차○○ |
| 가압류권자 | 주○○, 신○○, 서○○, 박○○, 김○○ |
| 압류권자 | 국○○, 서○○, 창○○ |
| 교부권자 | 국○○, 서○○ |
| 배당요구권자 | 서○○, 신○○ |
| 임차권자 | 노○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
기일 내역
서울동부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.10.13 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 2억 6,200만 | 유찰 |
| 2025.11.17 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 2억 960만 | 유찰 |
| 2026.1.5 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 1억 6,768만 | 유찰 |
| 2026.2.9 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 1억 3,414만 | 유찰 |
| 2026.3.30 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 1억 732만 | 유찰 |
| 2026.5.11 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 8,585만 | 유찰 |
| 2026.7.6 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 6,868만 | 유찰 |
| 2026.8.10 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 5,495만 | 유찰 |
| 2026.9.21 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 4,396만 | 유찰 |
| 2026.11.2 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 3,517만 | 유찰 |
| 2026.12.7 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 2,813만 | 진행 예정 |
| 2026.12.14 14:00 | 매각결정기일 | 제101호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.7낙찰
- 12.14매각허가결정
- 12.21결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 2억 6,200만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 29.69㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 882만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""강동초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주변환경은 보통임. |
| 교통 | 본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철8호선 ""암사역""이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 5층건 중 제4층 제404호로서, (사용승인일 2011.12.06) 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임. |
| 이용 상태 | 본건은 다세대주택(후첨 ""내부구조도""참고)으로 이용중임. |
| 설비 | 본건은 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기시설, 주차장시설 등이 되어 있음. |
| 토지 형태 | 인접도로 및 인접지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 북서측으로 노폭 약 6미터, 남서측으로 노폭 약 3.5미터의 포장도로에 각각 접하고 있음. |
| 용도지역 | 두 필지 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임. |
| 기타 | -. |
| 임대관계 | 1) 임대관계 미상임. 2) 본건의 전유면적은 등기사항전부증명서상 29.69㎡이나, 집합건축물대장(전유부)상 35.63㎡로 이는 증축[2014.07.10. 건축과-16324(2014.07.10.)호에 의거 29.69㎡->35.63㎡ 증축 양성화<2014-건축과-특정건축물(증축)-177>]으로 인한 면적이 상이한 바, 본건 평가에서는 집합건축물대장의 전유면적을 기준으로 평가하였으니 경매 입찰시 재확인하시기 바람. 3) 본건은 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의해 작성되어, 내부구조도가 실제 내부구조도와 상이할 수 있는바 경매 입찰 시 재확인하시기 바람. 4) 본건 건물 옥탑1층에 후첨 ""사진용지""와 같이 별도 창고 등 공간이 소재하나 이용여부 등의 확인이 불가하였는바 경매 입찰 시 법적 사항 등 관련 제반사항을 재확인하시기 바람. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 17장
자주 묻는 질문
- 2025타경50975 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 2,813만 원의 10%인 281만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 7일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 제101호 법정입니다. 매각결정은 12월 14일(월)입니다.
- 좋은빌 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 9평 기준으로 최저가는 1평당 313만원, 감정가는 1평당 2,917만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2,251만 원(감정가의 9%)가 됩니다.
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매각사례
강동구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 11건 | 3억 27만 | 2억 4,023만 | 79.4% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2억 803만 원입니다(감정가 2억 6,200만 원 × 79.4%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
좋은빌 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.9 | 2025타경51435 | 좋은빌 · 빌라 | 2억 2,400만 | 9,500만 | 42.4% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2011년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 2억 5,000만 원 최근 1년 1건
- 감정가
- 2억 6,200만 원 시세의 105%
- 최저가
- 2,813만 원 시세의 11%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.4.3 | 조은빌(303-15) | 29.88㎡ | 2층 | 2억 5,000만 |
| 2025.3.27 | 조은빌(303-15) | 29.69㎡ | 2층 | 2억 1,300만 |
최근 전월세 (천호동 비슷한 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 29.97㎡ | 2억 | 33만 |
| 2026.11.7 | 25.11㎡ | 2억 4,000만 | 15만 |
| 2026.11.7 | 28.11㎡ | 2억 2,000만 | 20만 |
| 2026.11.5 | 29.56㎡ | 2억 | 46만 |
| 2026.11.4 | 32.82㎡ | 1억 5,000만 | 전세 |
| 2026.11.3 | 29.36㎡ | 2억 2,470만 | 4만 |
| 2026.11.3 | 29.36㎡ | 2억 2,470만 | 4만 |
| 2026.11.3 | 29.94㎡ | 2억 5,350만 | 전세 |
| 2026.11.3 | 25.75㎡ | 1억 5,000만 | 40만 |
| 2026.11.2 | 29.12㎡ | 3억 | 20만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 좋은빌
- 사용승인일
- 2011.12.6 (15년차)
- 주용도
- 공동주택 · 다세대주택
- 규모
- 지상 5층
- 세대·호수
- 16세대
- 주차
- 11대 (세대당 0.69대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 186.89% · 58.36%
- 대지 · 연면적
- 363.3㎡ · 678.98㎡
위치
구천면로41길 33-5