서울 강동구 천호동 예건네스빌 근린시설 경매 2025타경52165
전용 37.87㎡ (11.5평) · 대지권 38.427㎡ (11.6평) · 3층303호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
2억 7,600만 원80%
감정가 3억 4,500만 원 · 1회 유찰
문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 2,760만 원
- 이번에 안 팔리면
- 2억 2,080만 원
- 입찰 장소
- 서울동부지법 입찰법정 제101호
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-09 06:53
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 8번 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."
명세서에 매각으로 생기는 지상권이 적혀 있습니다: "해당사항없음"
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 2명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 6억 4,000만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 2명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 6억 4,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 2억 7,600만 원에 낙찰된다고 보면9억 1,600만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 2,760만 원 → 잔금 날 2억 4,840만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 6억 4,000만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.16입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.2,760만 원
- 잔금 날 · 12월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.2억 4,840만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.6억 4,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 2일 남았습니다- 현장 가 보기지금
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기지금
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기지금
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기지금
최저가 2억 7,600만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.15까지
2,760만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.16 (월) 10:00
서울동부지방법원 입찰법정 제101호. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.9.11 기준| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 167-157 예건네스빌 3층303호도로명: 진황도로29길 23 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 3억 4,500만 원 | |
| 전용면적 | 37.87㎡ (11.5평) | 2억 7,600만 원(80%) | |
| 38.427㎡ (11.6평) | 2,760만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.9.30 | 3억 6,864만 원 | |
| 2025.12.29 | 2023.6.1 압류 | ||
| 채권자 | 한○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 80%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 2억 2,080만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울동부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.12 10:00 | 매각기일 | 입찰법정 제101호 | 3억 4,500만 | 유찰 |
| 2026.11.16 10:00 | 매각기일 | 입찰법정 제101호 | 2억 7,600만 | 진행 예정 |
| 2026.11.23 14:00 | 매각결정기일 | 제101호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.16낙찰
- 11.23
- 11.30결정 확정항고 기간 7일
- 12월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 3명 중 2명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2023.6.1 압류배당요구종기 2025.12.29임차인 3명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금 6억 4,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최송이한국주주거 · 303호 · 임차권 자 | 2022.2.28 | 2022.2.4 | 3억 2,000만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 택금융공사(임차인주거 · 303호 | 2022.2.28 | 2022.2.4 | 3억 2,000만 원 | 미상 | 2025.9.29 | 있을 수 있음 |
| 최송이) | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 공부 상 해당주소의 세대주가 존재하지 않으며, 현장 방문조사 당시 폐문부재로 점유자를 만나지 못하여 정확한 점유자 및 점유권원 등에 대하여는 별도의 확인이 필요함 |
매각물건명세서(작성 2026.9.11) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.11)확인할 내용이 4건 있습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매수인에게 대항할 수 있는 을구 8번 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
해당사항없음
한국주택금융공사: 경매신청채권자로 임차인 최송이의 임차보증금반환채권 양수인이고, 배당요구일자는 경매신청일임.
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 한○○ |
| 채무자겸소유자 | 김○○ |
| 임차인 | 한○○ |
| 가압류권자 | 비○○, 주○○ |
| 압류권자 | 국○○, 서○○ |
| 교부권자 | 국○○ |
| 배당요구권자 | 신○○ |
| 임차권자 | 최○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
매각사례
서울 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 48건 | 11억 7,321만 | 5억 8,205만 | 45.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 5,732만 원입니다(감정가 3억 4,500만 원 × 45.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
천호동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.9 | 2024타경60432 | 로데오팰리스 · 상가 | 17억 2,000만 | 3억 3,701만 | 19.6% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 3억 4,500만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 37.87㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 911만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "동신중학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임. |
| 교통 | 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 "강동역(지하철5호선)"이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 양호함. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일 : 2018.08.30) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 이중 샷시 창호 마감 등임. |
| 이용 상태 | 집합건축물대장상 용도 '업무시설(오피스텔)'으로 등재되어 있음. |
| 설비 | 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방 설비, 주차설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있음. |
| 토지 형태 | 인접필지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서, 현황 '도시형생활주택 및 업무시설'건부지로 이용중임. |
| 도로 | 남동측으로 노폭 약 4내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 4m내외의 포장도로와 각각 접함. |
| 용도지역 | 천호동 167-157, 167-175, 167-176 공히 : 도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)임. |
| 기타 | -. |
| 임대관계 | 임대관계 등은 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
이 물건 한눈에 보기
서울 강동구 근린시설 경매 물건인 2025타경52165은 천호동 예건네스빌 3층303호로, 서울동부지방법원 경매7계에서 진행합니다. 전용면적은 37.87㎡(11.5평)이고 대지권은 38.427㎡입니다.
감정가 3억 4,500만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 2억 7,600만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2026년 11월 16일(월) 오전 10시 입찰법정 제101호이고, 입찰보증금은 2,760만 원입니다.
말소기준권리는 2023.6.1 압류입니다. 임차인 3명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 6억 4,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 8번 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."
사진
현황조사·감정평가 사진 13장
자주 묻는 질문
- 2025타경52165 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 2억 7,600만 원의 10%인 2,760만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정 제101호입니다. 매각결정은 11월 23일(월)입니다.
- 예건네스빌 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 11.5평 기준으로 최저가는 1평당 2,409만원, 감정가는 1평당 3,012만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2억 2,080만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
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위치
진황도로29길 23