대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
서울 강동구 암사동광명리채 빌라 경매2026타경50335
서울동부지방법원 경매5계 (02-2204-2409) · 부동산강제경매
서울특별시 강동구 암사동 492-14 광명리채 3층303호 (도로명: 올림픽로98가길 38)
D-511월 16일(월) 오전 10시101호 입찰법정
- 경매개시2026.3.11
- 배당요구종기2026.6.1
- 1차 매각2026.8.31 유찰
- 2차 매각2026.10.12 유찰
- 3차 매각2026.11.16 입찰
- 매각결정2026.11.23
경매개시 후 244일째 · 진행 중
감정가3억 700만 원
최저가1억 9,648만 원64%
입찰보증금1,965만 원10%
전용면적28.22㎡8.5평
분양면적–
대지권16.88㎡
소유자신○○
채무자신○○
채권자주○○
청구금액3억 3,510만 원
경매개시2026.3.11
호수3층303호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
회차별 최저가
서울동부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 3차는 감정가의 64%입니다.
3억
700만
700만
2억
4,560만
4,560만
1억
9,648만
9,648만
1억
5,718만
5,718만
1억
2,575만
2,575만
1억
60만
60만
- 전용 1평당 최저가
- 2,302만 원
- 전용 1평당 감정가
- 3,596만 원
한눈에 보기
서울 강동구 빌라 경매 물건인 2026타경50335은 암사동 광명리채 3층303호로, 서울동부지방법원 경매5계에서 진행합니다. 전용면적은 28.22㎡(8.5평)이고 대지권은 16.88㎡입니다.
감정가 3억 700만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 1억 9,648만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 11월 16일(월) 오전 10시 101호 입찰법정이고, 입찰보증금은 1,965만 원입니다.
말소기준권리는 2022.9.5 근저당권입니다. 임차인 3명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 5억 9,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2022.9.5 근저당권배당요구종기 2026.6.1임차인 3명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금 5억 9,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정우진주택도주거 · 303호 · 임차권 자 | 2022.2.18 | 2022.1.21 | 2억 9,500만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 시보증공사(정주거 · 303호㎡ | 2022.2.18 | 2022.1.21 | 2억 9,500만 원 | 미상 | 2026.3.10 | 있을 수 있음 |
| 우진) | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 현황조사 | 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 공부 상 해당주소의 세대주가 존재하지 않으며, 현장 방문조사 당시 폐문부재로 점유자를 만나지 못하여 정확한 점유자 및 점유권원 등에 대하여는 별도의 확인이 필요함 |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.8.10) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.10)- 말소기준권리
- 2022.9.5 근저당권
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 3억 3,510만 원
- 배당요구종기
- 2026.6.1
점유자 비고
정○진: 주택임차권자로서 임차권등기일은 2024.02.29.임 주택도시보증공사(정○진): 경매신청권자로 배당요구일자는 경매신청일이며, 임차권자 정○진의 승계인임
명세서 비고
주택도시보증공사(양○전:임차인 정○진)로부터 2026.06.26.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 신○○ |
| 임차인 | 주○○ |
| 근저당권자 | 박○○, 정○○ |
| 압류권자 | 국○○ |
| 교부권자 | 국○○, 강○○ |
| 임차권자 | 정○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
기일 내역
서울동부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.8.31 10:00 | 매각기일 | 101호 입찰법정 | 3억 700만 | 유찰 |
| 2026.10.12 10:00 | 매각기일 | 101호 입찰법정 | 2억 4,560만 | 유찰 |
| 2026.11.16 10:00 | 매각기일 | 101호 입찰법정 | 1억 9,648만 | 진행 예정 |
| 2026.11.23 14:00 | 매각결정기일 | 101호 입찰법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.16낙찰
- 11.23매각허가결정
- 11.30결정 확정항고 기간 7일
- 12월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 3억 700만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 28.22㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 1,088만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 암사1동주민센터 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 주를 이루며 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임. |
| 교통 | 본건까지 제반차량의 진출입 용이하며 인근 간선도로변에 노선버스정류장 및 암사역(지하철8호선)이 소재함. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 제3층 제303호로서, 외벽 : 치장벽돌 등 창호 : 샷시 창호 |
| 이용 상태 | 다세대주택으로 이용중임 |
| 설비 | 위생급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소화설비, 주차장 등이 구비되어 있음. |
| 토지 형태 | 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 북서측으로 소로한면의 포장도로와 접하고 있음. |
| 용도지역 | 도시지역?,?제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 ) |
| 기타 | 없음. |
| 임대관계 | -. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 12장
자주 묻는 질문
- 2026타경50335 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 9,648만 원의 10%인 1,965만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 101호 입찰법정입니다. 매각결정은 11월 23일(월)입니다.
- 광명리채 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 8.5평 기준으로 최저가는 1평당 2,302만원, 감정가는 1평당 3,596만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 5,718만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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매각사례
강동구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 11건 | 3억 27만 | 2억 4,023만 | 79.4% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2억 4,376만 원입니다(감정가 3억 700만 원 × 79.4%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
암사동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.9 | 2025타경51951 | 암사동 · 빌라 | 3억 100만 | 2억 8,000만 | 93% |
| 2026.11.2 | 2025타경495 | 샤인트리움 · 빌라 | 3억 4,400만 | 4억 1,889만 | 121.8% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
암사동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2012년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 3억 2,600만 원 최근 1년 94건 · ㎡당 1,154만 원
- 감정가
- 3억 700만 원 시세의 94%
- 최저가
- 1억 9,648만 원 시세의 60%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.23 | 현진빌리지(482-11) | 29.9㎡ | 2층 | 3억 1,000만 |
| 2026.10.13 | 청운명가 | 29.96㎡ | 5층 | 4억 4,500만 |
| 2026.10.6 | 라인주택 | 31.59㎡ | 3층 | 3억 500만 |
| 2026.10.3 | 강남리치빌 | 26.17㎡ | 5층 | 3억 700만 |
| 2026.9.22 | (453-1) | 28.3㎡ | 3층 | 2억 2,000만 |
| 2026.9.19 | 샤인트리움A동(485) | 33.75㎡ | 2층 | 3억 8,500만 |
| 2026.9.15 | 청운명가 | 29.96㎡ | 2층 | 4억 4,500만 |
| 2026.9.15 | 한강하이츠(447-3) | 32.8㎡ | 1층 | 1억 8,000만 |
| 2026.9.14 | 청운명가 | 29.8㎡ | 6층 | 4억 4,500만 |
| 2026.9.3 | 청운명가 | 29.8㎡ | 3층 | 4억 4,500만 |
| 2026.9.2 | 제이빌더스 | 29.62㎡ | 4층 | 3억 6,700만 |
| 2026.9.2 | 한강하이츠(447-3) | 32.8㎡ | 1층 | 1억 6,000만 |
| 2026.8.30 | 청운명가 | 29.8㎡ | 4층 | 4억 4,500만 |
| 2026.8.30 | 청운명가 | 29.96㎡ | 5층 | 4억 4,500만 |
| 2026.8.22 | 더이룸 | 27.41㎡ | 5층 | 2억 7,800만 |
최근 전월세 (같은 건물)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.1.28 | 39.83㎡ | 1억 5,000만 | 75만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 광명리채
- 사용승인일
- 2015.7.28 (11년차)
- 주용도
- 공동주택 · 도시형생활주택(단지형다세대-14세대)
- 규모
- 지상 6층
- 세대·호수
- 14세대
- 주차
- 10대 (세대당 0.71대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 199.86% · 56.88%
- 대지 · 연면적
- 311.8㎡ · 623.17㎡
위치
올림픽로98가길 38