지분매각
건물 전체가 아니라 일부 지분만 매각합니다.
어떻게 대응하나요?
다른 공유자에게 우선매수권이 있어 낙찰이 뒤집힐 수 있고, 낙찰 후에도 단독으로 사용·처분하기 어렵습니다. 공유물분할 절차까지 염두에 두세요.
근린시설서울남부지방법원 경매6계 ·
서울 강서구 화곡동 근린시설 경매 2024타경128973
전용 1080.2㎡ (326.8평)
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 지분매각
2026.11.25 (수) 10:00 입찰D-11
9,191만 원11%
감정가 8억 5,600만 원 · 10회 유찰
확인 필요 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 919만 원
- 이번에 안 팔리면
- 7,353만 원
- 입찰 장소
- 서울남부지법 제112호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-09 07:10
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.확인 필요 2위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "1. 물건1의 목록1.의 갑구 157번, 목록2의 갑구116번, 목록3.의 갑구6번 소유권이전등기청구권 가등기(2021. 8. 2. 등기)가 담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고가 없으므로 위 가등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있음.2. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 30,000,000원, 사업자등록일 2016.04.22., 확정일자 없음). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 3,000만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 3,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?전체가 아니라 일부 지분만 파는 물건입니다.
이유 보기
건물 전체가 아니라 일부 지분만 매각합니다.
다른 공유자에게 우선매수권이 있어 낙찰이 뒤집힐 수 있고, 낙찰 후에도 단독으로 사용·처분하기 어렵습니다. 공유물분할 절차까지 염두에 두세요.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 9,191만 원에 낙찰된다고 보면1억 2,191만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 919만 원 → 잔금 날 8,272만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 3,000만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.25입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.919만 원
- 잔금 날 · 1월 초 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.8,272만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.3,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 11일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.15까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.22까지
최저가 9,191만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.24까지
919만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.25 (수) 10:00
서울남부지방법원 제112호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.8.18 기준| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1013 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 8억 5,600만 원 | |
| 전용면적 | 1080.2㎡ (326.8평) | 9,191만 원(11%) | |
| – | 919만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2024.8.21 | 2억 7,733만 원 | |
| 2024.11.20 | 2022.2.28 각 2022.02.28. 가압류 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
쉽게 말하면전체가 아니라 일부 지분만 파는 물건입니다. 다른 공유자에게 우선매수권이 있어 낙찰이 뒤집힐 수 있고, 낙찰 후에도 단독으로 사용·처분하기 어렵습니다. 공유물분할 절차까지 염두에 두세요.
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 10번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 11%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 7,353만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.8.27 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 8억 5,600만 | 유찰 |
| 2025.10.21 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 6억 8,480만 | 유찰 |
| 2025.11.20 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 5억 4,784만 | 유찰 |
| 2026.1.15 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 4억 3,827만 | 유찰 |
| 2026.4.14 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 3억 5,062만 | 유찰 |
| 2026.5.26 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 8,049만 | 유찰 |
| 2026.7.15 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 2,440만 | 유찰 |
| 2026.8.14 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 7,952만 | 유찰 |
| 2026.9.15 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 4,361만 | 유찰 |
| 2026.10.27 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 1,489만 | 유찰 |
| 2026.11.25 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 9,191만 | 진행 예정 |
| 2026.12.2 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.25낙찰
- 12.2
- 12.9결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2022.2.28 각 2022.02.28. 가압류배당요구종기 2024.11.20임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 3,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정종우점포 · 11호1층 | 2015.5.28 | – | 3,000만 원 | 175만 원 | 2024.10.22 | 있을 수 있음 |
| 목록1. 토지 대부분은 목록3, 5내지9. 건물의 대지로 보이나 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인(측량 등)이 필요함 |
매각물건명세서(작성 2026.8.18) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.18)확인할 내용이 3건 있습니다
매각으로 소멸되지 않는 권리명세서 기재1. 물건1의 목록1.의 갑구 157번, 목록2의 갑구116번, 목록3.의 갑구6번 소유권이전등기청구권 가등기(2021. 8. 2. 등기)가 담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고가 없으므로 위 가등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있음.2. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 30,000,000원, 사업자등록일 2016.04.22., 확정일자 없음). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
임차인 정종우대항력 있을 수 있음보증금 3,000만 원. 전입 2015.5.28 · 배당요구 2024.10.22. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
지분매각주의건물 전체가 아니라 일부 지분만 매각합니다.
2022.2.28 각 2022.02.28. 가압류말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매각으로 소멸되지 않는 권리
1. 물건1의 목록1.의 갑구 157번, 목록2의 갑구116번, 목록3.의 갑구6번 소유권이전등기청구권 가등기(2021. 8. 2. 등기)가 담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고가 없으므로 위 가등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있음.2. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 30,000,000원, 사업자등록일 2016.04.22., 확정일자 없음). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
명세서 비고
1.일괄매각 2.토지는 지분매각 3.건물과 토지(공유지분)가 별도로 등기되어 있으나 건축물대장상 "집합건축물"로 등재되어 있음.(감정평가서 참조) 4."집합건물법" 시행 전 사용승인된 건물로 토지의 대지권이 전유부분 면적비율에 따라 배분되는 통상적인 집합건물과 달리 토지의 공유지분 면적이 건물의 (전유)면적의 비율과 상이함.(감정평가서 참조) 5.매각물건의 일부 대지사용권이 없는 부분에 대한 신청채권자의 차임 상당 부당이득금 청구 여지 있음(서울남부지법 2022가단284357)
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 김○○, 박○○, 반○○, 이○○, 남○○ |
| 임차인 | 정○○, 반○○, 이○○, 최○○, 십○○ |
| 근저당권자 | 주○○, 중○○ |
| 가압류권자 | 주○○ |
| 공유자 | 강○○, 곽○○, 김○○, 남○○, 박○○, 윤○○, 이○○, 정○○, 주○○, 최○○ |
| 가등기권자 | 양○○ |
| 교부권자 | 서○○ |
| 임차권자 | 정○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
서울 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 48건 | 11억 7,321만 | 5억 8,205만 | 45.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 3억 9,034만 원입니다(감정가 8억 5,600만 원 × 45.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 8억 5,600만 원| 면적 | 1080.2㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 79만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 "우장산역(5호선)" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경 은 대체로 무난한 편임. |
| 교통 | 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "우장산역(5호선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난한 편임. |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 지상2층/지하1층 건물 내 1층 제11호 내제1층호 외 5개호로서, (사용승인일: 1978.07.15) 외벽: 타일붙임 마감 등 내벽: 내부 인테리어 마감 등 창호: 샤시 창호 등임. |
| 이용 상태 | 현황 근린생활시설 등으로 이용 중임. |
| 설비 | 기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 구비되어 있음. |
| 토지 형태 | 인접필지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 장방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건은 동측으로 도로폭 약 30M 내외, 북측 및 서측으로 도로폭 약 8M 내외의 포장도로와 각각 접함. |
| 용도지역 | 일련번호(1): 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역( 지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공 항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 지역특화발전특구<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법>. 일련번호(2): 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 대로2류(폭 30m-35m )(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특구<지역특화발전 특구에 대한 규제특 례법>. |
| 기타 | 본건은 제시목록 및 등기사항전부증명서상 건물과 토지(공유지분)가 별도 등기 되어있으나, 실체는 집합건물 내 구분건물이며, 건축물대장상 "집합건축물대장"으로 등재되어 있음. |
| 임대관계 | 임대관계: 미상임. 기타사항: 기호(8)은 집합건축물대장상 위반건축물 {주택과-14692(2018.03.29.)호에 의거 위반건축물로 표기[1충 10호 무단증축]}로 등재되어 있으나 원상복구 등에 대상이 될 수 있 는 바, 평가에서 제외 하였으니, 경매 진행시 참고 바람. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
이 물건 한눈에 보기
서울 강서구 근린시설 경매 물건인 2024타경128973은 화곡동 1013로, 서울남부지방법원 경매6계에서 진행합니다. 전용면적은 1080.2㎡(326.8평)입니다.
감정가 8억 5,600만 원에서 10번 유찰되어 이번 최저가는 9,191만 원(감정가의 11%)입니다. 입찰은 2026년 11월 25일(수) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 919만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2022.2.28 각 2022.02.28. 가압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 3,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "1. 물건1의 목록1.의 갑구 157번, 목록2의 갑구116번, 목록3.의 갑구6번 소유권이전등기청구권 가등기(2021. 8. 2. 등기)가 담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고가 없으므로 위 가등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있음.2. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 30,000,000원, 사업자등록일 2016.04.22., 확정일자 없음). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함." 매각물건명세서에는 지분매각 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 31장
자주 묻는 질문
- 2024타경128973 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 9,191만 원의 10%인 919만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 25일(수) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 12월 2일(수)입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 지분매각 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 7,353만 원(감정가의 9%)가 됩니다.
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위치
서울특별시 강서구 화곡동 1013