임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
서울 강서구 화곡동양지샤인아파트 경매2025타경10286
서울남부지방법원 경매4계 (02-2192-1334) · 부동산강제경매
서울특별시 강서구 화곡동 899-21 양지샤인아파트 제12층 제1202호 (도로명: 강서로7길 20-20)
D-2312월 4일(금) 오전 10시제112호 법정
- 경매개시2025.6.16
- 배당요구종기2025.9.15
- 1차 매각2026.1.21 유찰
- 2차 매각2026.3.11 유찰
- 3차 매각2026.4.16 유찰
- 4차 매각2026.5.28 유찰
- 5차 매각2026.7.20 유찰
- 6차 매각2026.9.22 유찰
- 7차 매각2026.10.30 유찰
- 8차 매각2026.12.4 입찰
- 매각결정2026.12.11
경매개시 후 512일째 · 진행 중
감정가2억 3,400만 원
최저가1억 4,976만 원64%
입찰보증금1,498만 원10%
전용면적20.63㎡6.2평
분양면적–
대지권7.2㎡
소유자정○○
채무자정○○
채권자주○○
청구금액2억 3,000만 원
경매개시2025.6.16
호수제12층 제1202호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 임차권등기
회차별 최저가
서울남부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 8차는 감정가의 64%입니다.
2억
3,400만
3,400만
1억
8,720만
8,720만
1억
4,976만
4,976만
1억
1,981만
1,981만
9,585만
7,668만
- 전용 1평당 최저가
- 2,400만 원
- 전용 1평당 감정가
- 3,750만 원
한눈에 보기
서울 강서구 아파트 경매 물건인 2025타경10286은 화곡동 양지샤인아파트 제12층 제1202호로, 서울남부지방법원 경매4계에서 진행합니다. 전용면적은 20.63㎡(6.2평)이고 대지권은 7.2㎡입니다.
감정가 2억 3,400만 원에서 7번 유찰되어 이번 최저가는 1억 4,976만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 12월 4일(금) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 1,498만 원입니다.
말소기준권리는 2023.7.25 압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2300000002억 3,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2023.7.25 압류배당요구종기 2025.9.15임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 2300000002억 3,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선명주택도시보증공사주거 · 건물전부1202호전부 · 주택임 차권자 주거 주택임 차권자 | 2022.3.25 | 2022.2.28 | 2300000002억 3,000만 원 | 미상 | 2025.6.30 | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | 현황조사차 현장을 방문하였으나 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계는 미상이며, 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에는 각 등재자가 없음 |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.8.11) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.11)- 말소기준권리
- 2023.7.25 압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 2억 3,000만 원
- 배당요구종기
- 2025.9.15
점유자 비고
김선명:주택임차권 등기일은 2024.04.03.임주택도시보증공사:이 사건 신청채권자로 주택임차권자 김선명의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구함
명세서 비고
- 임차인 김○명 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 정○○ |
| 가압류권자 | 전○○ |
| 압류권자 | 광○○ |
| 교부권자 | 광○○, 나○○, 국○○, 서○○ |
| 배당요구권자 | 주○○ |
| 주택임차권자 | 김○○, 주○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
기일 내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.1.21 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 3,400만 | 유찰 |
| 2026.3.11 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 8,720만 | 유찰 |
| 2026.4.16 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 4,976만 | 유찰 |
| 2026.5.28 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 1,981만 | 유찰 |
| 2026.7.20 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 9,585만 | 유찰 |
| 2026.9.22 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 3,400만 | 유찰 |
| 2026.10.30 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 8,720만 | 유찰 |
| 2026.12.4 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 4,976만 | 진행 예정 |
| 2026.12.11 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.4낙찰
- 12.11매각허가결정
- 12.18결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 2억 3,400만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 20.63㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 1,134만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""까치산역(2,5호선)"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역임. |
| 교통 | 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(까치산역, 2/5호선))이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 편임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층건 중 제12층 제1202호로서 (사용승인일:2018.12.24), 외벽 : 벽돌 및 석재붙임 등, 내벽 : - , 창호 : 샷시창 등임. |
| 이용 상태 | 아파트로 이용중임.<후첨, ""내부구조도""참조> |
| 설비 | 위생설비, 급배수설비, 승강기, 주차시설, 도시가스 및 난방설비 등이 구비되어 있음. |
| 토지 형태 | 대체로 장방형 토지로서, 건부지(공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔))로 이용중임. |
| 도로 | 본건 남측으로 약6미터 내외의 도로와 접하고 있음. |
| 용도지역 | 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만) (접함), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구 역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임. |
| 기타 | -. |
| 임대관계 | - 임대관계 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 13장
자주 묻는 질문
- 2025타경10286 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 4,976만 원의 10%인 1,498만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 4일(금) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 12월 11일(금)입니다.
- 양지샤인아파트 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 6.2평 기준으로 최저가는 1평당 2,400만원, 감정가는 1평당 3,750만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 1,981만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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매각사례
강서구 아파트 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4건 | 2억 8,275만 | 3억 1,428만 | 88.2% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2억 639만 원입니다(감정가 2억 3,400만 원 × 88.2%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
화곡동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.10.27 | 2025타경11878 | 한양아이클래스 · 아파트 | 7,700만 | 4,372만 | 56.8% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2018년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 2억 4,300만 원 최근 1년 1건
- 감정가
- 2억 3,400만 원 시세의 96%
- 최저가
- 1억 4,976만 원 시세의 62%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.12.5 | 양지샤인아파트 | 20.37㎡ | 8층 | 2억 4,300만 |
| 2025.2.17 | 양지샤인아파트 | 20.63㎡ | 7층 | 2억 1,500만 |
| 2025.2.6 | 양지샤인아파트 | 20.37㎡ | 7층 | 2억 2,800만 |
| 2024.12.9 | 양지샤인아파트 | 20.37㎡ | 6층 | 2억 1,500만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.6.28 | 20.37㎡ | 1억 8,500만 | 16만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 양지샤인아파트
- 사용승인일
- 2018.12.24 (8년차)
- 주용도
- 공동주택 · 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)
- 규모
- 지상 12층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 24세대 · 9호
- 주차
- 23대 (세대당 0.96대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 416.84% · 58.97%
- 대지 · 연면적
- 270.1㎡ · 1353.93㎡
위치
강서로7길 20-20