경매2025타경10542서울 강서구 화곡동 더에스에스타운 빌라
매각기일 2026.12.4 (금) 10:00D-18
- 감정가
- 3억 4,300만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 3,430만 원
- 면적
- 전용 25.04㎡ (7.6평)
- 다음 회차 최저가
- 2억 7,440만 원
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 3가지 남았습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 확인 필요 | 아직 알 수 없습니다. | 법원이 매각물건명세서를 아직 공개하지 않았습니다. 보통 매각기일 2주 전쯤 공개됩니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 확인 필요 | 비교할 실거래가가 없습니다. | 같은 단지·비슷한 면적의 실거래가가 없어 시세와 비교하지 못했습니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 확인 필요 | 아직 알 수 없습니다. | 현황조사 내용이 아직 공개되지 않았습니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 공개된 주의사항이 아직 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 351-13 더에스에스타운 제5층 제504호 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 3억 4,300만 원전용 평당 4,528만 원 | |
| 전용면적 | 25.04㎡ (7.6평) | 3억 4,300만 원(100%)전용 평당 4,528만 원 | |
| – | 3,430만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.6.23(511일 지남) | 3억 8,500만 원 | |
| – | – | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 서○○ |
기일내역
서울남부지방법원매각결정기일2026.12.11
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.4낙찰
- 12.11
- 12.18결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면처음 입찰하는 신건이라 감정가가 그대로 최저가입니다. 이번에도 안 팔리면 2억 7,440만 원까지 내려갑니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 3억 4,300만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.4최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.3,430만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 중순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.3억 870만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.2억 580만 ~ 2억 4,010만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.3억 4,300만 원
입찰 전에 할 일
5가지 · 입찰까지 18일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.24까지
- 입찰가 정하기최저가 3억 4,300만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.1까지
- 보증금 준비하기3,430만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.3까지
- 법원 가기서울남부지방법원 제112호법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.4 (금) 10:00
보고서
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입금 뒤 1영업일 · 12.2까지 신청 (D-16)
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|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
| 전화상담 30분 | – | – | ✓ | ✓ |
| 현장 방문 (동행 가능) | – | – | – | ✓ |
| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(3,430만 원)의 0.3%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
매각사례
강서구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 106건 | 2억 7,493만 | 1억 8,072만 | 66.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2억 2,672만 원입니다(감정가 3억 4,300만 원 × 66.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
더에스에스타운 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.5 | 2025타경11195 | 더에스에스타운 · 빌라 | 3억 1,500만 | 2억 1,987만 | 69.8% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
이 물건 한눈에 보기
서울 강서구 빌라 경매 물건인 2025타경10542은 화곡동 더에스에스타운 제5층 제504호로, 서울남부지방법원 경매4계에서 진행합니다. 전용면적은 25.04㎡(7.6평)입니다.
감정가 3억 4,300만 원이 그대로 최저가인 신건입니다. 첫 입찰은 2026년 12월 4일(금) 오전 10시 제112호법정이고, 입찰보증금은 3,430만 원입니다.
법원이 아직 매각공고를 내지 않아 사진, 임차인, 감정평가 내용은 공고 뒤(보통 매각기일 2주 전)에 공개됩니다.
자주 묻는 질문
2025타경10542 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 3억 4,300만 원의 10%인 3,430만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 4일(금) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호법정입니다. 매각결정은 12월 11일(금)입니다.
더에스에스타운 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 7.6평 기준으로 최저가는 1평당 4,528만원, 감정가는 1평당 4,528만원입니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2억 7,440만 원(감정가의 80%)가 됩니다.
같은 건물 다른 경매 물건
더에스에스타운 7건 더 진행 중| 사건번호 | 동·호 | 면적 | 감정가 | 최저가 | 입찰일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경14138 | 제5층 제504호 | 전용 44.29㎡ (13.4평) | 4억 7,000만 | 3억 80만64% | 11.11 |
| 2026타경4115 | 제2층 제203호 | 전용 25.04㎡ (7.6평) | 3억 7,800만 | 3억 7,800만100% | 11.11 |
| 2025타경13375 | 제4층 제404호 | 전용 25.04㎡ (7.6평) | 3억 4,300만 | 1억 4,049만41% | 11.17 |
| 2025타경13762 | 제5층 제506호 | 전용 23.22㎡ (7평) | 3억 2,100만 | 1억 3,148만41% | 12.4 |
| 2025타경14140 | 제4층 제402호 | 전용 50.41㎡ (15.2평) | 4억 9,800만 | 2억 5,498만51% | 12.4 |
| 2025타경11382 | 제4층 제402호 | 전용 19.91㎡ (6평) | 2억 9,200만 | 2억 9,200만100% | 12.4 |
| 2026타경3964 | 제4층 제403호 | 전용 36.2㎡ (11평) | 3억 6,900만 | 2억 9,520만80% | 12.4 |
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