서울 강서구 등촌동 라빌라스 상가 경매 2025타경10674
전용 29.91㎡ (9평) · 대지권 12.67㎡ (3.8평) · 2018년 사용승인 · 제103동 제3층 제301호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
5,453만 원21%
감정가 2억 6,000만 원 · 7회 유찰
문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 545만 원
- 이번에 안 팔리면
- 4,362만 원
- 입찰 장소
- 서울남부지법 제112호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-13 09:50
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 7,500만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 7,500만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 5,453만 원에 낙찰된다고 보면3억 2,953만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 545만 원 → 잔금 날 4,907만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 2억 7,500만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 12.3입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.545만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.4,907만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.2억 7,500만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 19일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.23까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.30까지
최저가 5,453만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.2까지
545만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.3 (목) 10:00
서울남부지방법원 제112호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.7.24 기준| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 637-19 라빌라스 제103동 제3층 제301호도로명: 화곡로66길 105 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 상가 | 2억 6,000만 원 | |
| 전용면적 | 29.91㎡ (9평) | 5,453만 원(21%) | |
| 12.67㎡ (3.8평) | 545만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.7.9 | 3억 1,768만 원 | |
| 2025.10.13 | 2022.4.14 압류 | ||
| 채권자 | 한○○ | 채무자·소유자 | 최○○ |
쉽게 말하면지금까지 7번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 21%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 4,362만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.3.18 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 6,000만 | 유찰 |
| 2026.4.23 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 800만 | 유찰 |
| 2026.6.9 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 6,640만 | 유찰 |
| 2026.7.23 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 3,312만 | 유찰 |
| 2026.8.26 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 650만 | 유찰 |
| 2026.10.1 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 8,520만 | 유찰 |
| 2026.11.4 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 6,816만 | 유찰 |
| 2026.12.3 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 5,453만 | 진행 예정 |
| 2026.12.10 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.3낙찰
- 12.10
- 12.17결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 2명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2022.4.14 압류배당요구종기 2025.10.13임차인 2명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 2억 7,500만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오하나주택 · 301호 | 2021.10.29 | 2021.10.6 | 2억 7,500만 원 | 미상 | 2025.6.26 | 있을 수 있음 |
| 유지영임차권자 | 2024.8.12 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 이 사건 부동산 현지방문조사 당시 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상이므로 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본에는 소유자 아닌 세대주 유지영 세대가 등재 되어 있어 그를 일응 임차인으로 기재함. 덧붙인 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에는 등재자가 없음 |
매각물건명세서(작성 2026.7.24) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.7.24)확인할 내용이 2건 있습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)
오하나:주택임차권 등기일은 2023.11.7.임 임차인 오하나의 임차보증금 반환채권 양수인이 신청채권자이며, 권리신고 및 배당요구일은 경매신청일임
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 한○○ |
| 채무자겸소유자 | 최○○ |
| 임차인 | 유○○ |
| 가압류권자 | 주○○ |
| 압류권자 | 안○○, 화○○ |
| 교부권자 | 동○○, 화○○, 서○○, 관○○, 은○○ |
| 배당요구권자 | 신○○ |
| 주택임차권자 | 오○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
매각사례
서울 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 48건 | 11억 7,321만 | 5억 8,205만 | 45.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 1,856만 원입니다(감정가 2억 6,000만 원 × 45.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 2억 6,000만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 29.91㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 869만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 ""서울백석초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지 및 다세대주택 등의 공동주택과 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 밀 집한 지역입니다. |
| 교통 | 본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근에 지하철 9호선 ""증미역""이 소재하고 인근도로변 에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통이용 편의는 비교적 양호한 편입니다. |
| 건물 | 본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 제3층 제301호로서, - 사용승인일: 2018년 8월 31일 - 외벽: 석재붙임마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다. |
| 이용 상태 | - 오피스텔로 이용 중입니다. |
| 설비 | 위생설비, 급·배수설비, 냉방 및 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니다. |
| 토지 형태 | 본건 소재 토지는 인접필지 대비 비교적 등고평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 의 건부지로 이용 중입니다. |
| 도로 | 본건 단지 남서측 및 남동측, 북동측으로 포장도로와 접합니다. |
| 용도지역 | 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설 법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 등입니다. |
| 임대관계 | - 임대관계는 미상입니다. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2018년에 사용승인된 건물입니다(지상 12층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 라빌라스
- 사용승인일
- 2018.8.31 (8년차)
- 주용도
- 업무시설
- 규모
- 지상 12층 · 3개 동
- 세대·호수
- 125호
- 주차
- 186대 (세대당 1.49대)
- 승강기
- 3대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- 1572.4㎡ · 4709.24㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 강서구 상가 경매 물건인 2025타경10674은 등촌동 라빌라스 제103동 제3층 제301호로, 서울남부지방법원 경매15계에서 진행합니다. 전용면적은 29.91㎡(9평)이고 대지권은 12.67㎡입니다.
감정가 2억 6,000만 원에서 7번 유찰되어 이번 최저가는 5,453만 원(감정가의 21%)입니다. 입찰은 2026년 12월 3일(목) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 545만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2022.4.14 압류입니다. 임차인 2명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2억 7,500만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"
사진
현황조사·감정평가 사진 14장
자주 묻는 질문
- 2025타경10674 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 5,453만 원의 10%인 545만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 3일(목) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 12월 10일(목)입니다.
- 라빌라스 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 9평 기준으로 최저가는 1평당 603만원, 감정가는 1평당 2,874만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 4,362만 원(감정가의 17%)가 됩니다.
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위치
화곡로66길 105