임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
경매2025타경11187서울 강서구 염창동 루미온 오피스텔
서울남부지방법원 경매16계 · 02-2192-0055
매각기일 2026.12.8 (화) 10:00D-22
매각기일 2026.12.8 (화) 10:00D-22
이번 최저가 · 감정가의 80%
3억 400만 원1회 유찰
- 감정가
- 3억 8,000만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 3,040만 원
- 면적
- 전용 29.96㎡ (9.1평)
- 다음 회차 최저가
- 2억 4,320만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 임차권등기
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 3명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 확인된 것만 7억 9,800만 원입니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -1,350만 원 저렴합니다. | 염창동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 3억 1,750만 원(72건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 3억 400만 원은 그 96%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 3명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 7억 9,800만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.8 기준| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제11층 제1104호도로명: 공항대로81길 32 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 오피스텔 | 3억 8,000만 원전용 평당 4,193만 원 | |
| 전용면적 | 29.96㎡ (9.1평) | 3억 400만 원(80%)전용 평당 3,354만 원 | |
| 9.91㎡ (3평) | 3,040만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.7.25(479일 지남) | 3억 9,900만 원 | |
| 2025.10.27(385일 지남) | 2025.7.25 경매개시결정 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 박○○ |
이 물건의 주의사항
기일내역
서울남부지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.11.5 10:00 | 3억 8,000만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.12.8 10:00 | 3억 400만 원(80%) | 이번 입찰D-22 |
| 3차 | 2027.2.3 | 2억 4,320만 원(64%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.3.18 | 1억 9,456만 원(51%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소제112호 법정|매각결정기일2026.12.15
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.8낙찰
- 12.15
- 12.22결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 80%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 2억 4,320만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준| 토지 | 대지권 · 단지 전체 753.3㎡ (227.9평) 중 | 면적 | 9.91㎡ (3평) |
|---|---|---|---|
| 건물 | 11층 건물 · 제101동 제11층 제1104호 · 철근콘크리트구조전용면적 · 사용승인 2022년 | 면적 | 29.96㎡ (9.1평) |
| 3억 8,000만 원가격시점 2025년 | 평당 단가 | 4,193만 원전용 3.3㎡당 |
감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철 9호선 ""염창역"" 북동측 인근에 위치하며, 주 위는 오피스텔 및 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지대로서 주위환경 대체로 보통임. |
|---|---|
| 교통 | 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 9호선 ""염창역"" 및 노선버스정류장이 소재 하는 등 제반 교통상황 무난함. |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 지하1층 지상11층 건 내 제11층 제1104호로서, (사용승인일 : 2022.01.11) 외 벽 : 석재 붙임 마감 등, 내 벽 : 내부 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 창 호 : 샷시 창호 등임. |
| 이용 상태 | 오피스텔로 이용중임. (상세 이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조) |
| 설비 | 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추었음 |
| 토지 형태 | 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임. |
| 도로 | 본건 서측으로 약 8m 내외의 포장도로에 접함 |
| 용도지역 |
|
| 기타 | 해당 없음. |
| 임대관계 | 임대관계 미상임. |
토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2025.7.25 경매개시결정배당요구종기 2025.10.27| 번호 | 임차인 | 점유 부분·기간 | 전입·확정·배당 | 보증금·월세 | 분석 | 기타 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 원창근주거 | 미상미상 | 전입2025.6.2확정–배당– | 보미상월미상 | 있음 | 보증금 전액을 낙찰자가 떠안을 수 있음배당요구 없음 | – |
| 2 | 유성현주택도주거 | 전부2022.07.06.~ | 전입2022.7.5확정2022.6.20배당– | 보3억 9,900만 원월미상 | 있음 | 보증금 전액을 낙찰자가 떠안을 수 있음배당요구 없음 | 주택임차권자 |
| 3 | 시보증주택임 | 전부2022.07.06.~ | 전입2022.7.5확정2022.6.20배당2025.7.24 | 보3억 9,900만 원월미상 | 있음 | 배당에서 못 받은 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있음배당요구함 | – |
| 4 | 공사차권자 | – | 전입–확정–배당– | 보미상월미상 | 확인 필요 | 대항력 확인 필요(전입일 없음)배당요구 없음 | – |
| 기타사항 | 현황조사이 사건 부동산 현지방문조사 당시 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상이므로 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본에는 소유자 아닌 세대주 원창근 세대가 등재 되어 있어 그를 일응 임차인으로 기재함. 덧붙인 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에는 등재자가 없음 | ||||||
매각물건명세서(작성 2026.10.8) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
쉽게 말하면세입자 4명 중 3명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.8)| 2025.7.25 경매개시결정 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 임차인 원창근 | 대항력 있을 수 있음 전입 2025.6.2 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 임차인 유성현주택도 | 대항력 있을 수 있음 보증금 3억 9,900만 원. 전입 2022.7.5 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 임차인 시보증 | 대항력 있을 수 있음 보증금 3억 9,900만 원. 전입 2022.7.5 · 배당요구 2025.7.24. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 임차권등기 | 주의 임차권등기가 되어 있습니다. | ||
| 명세서 비고 | 임차인 유성현의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 | ||
| 점유자 비고 | 원창근: 임대차관계 미상의 주민등록상 전입자 주택도시보증공사: 경매신청채권자이고, 주택임차권자 유성현의 임차보증금반환채권을 승계함. | ||
| 이해관계인 | 채권자 주○○ · 채무자겸소유자 박○○ · 임차인 원창근 · 교부권자 국○○ · 배당요구권자 신○○, 삼○○ · 주택임차권자 유○○, 주○○ | ||
| 관련 사건 | 대전지방법원 2024차전126367 (지급명령) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 3억 400만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.8최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.3,040만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.2억 7,360만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.2억 1,280만 ~ 2억 4,320만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.7억 9,800만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.11억 200만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 22일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.28까지
- 입찰가 정하기최저가 3억 400만 원과 시세 평균 3억 1,750만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.5까지
- 보증금 준비하기3,040만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.7까지
- 법원 가기서울남부지방법원 제112호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.8 (화) 10:00
보고서
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다 · 이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다무료 AI보고서
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법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리
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99,000원부가세 포함
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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입찰 3일 전까지 보고서 · 12.1까지 신청 (D-15)
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| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문390,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
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| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(3,040만 원)의 0.3%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
염창동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2022년 준공| ㎡당 가격으로 본 시세 | 3억 4,000만 원최근 1년 72건 · ㎡당 1,136만 원 |
|---|---|
| 감정가 | 3억 8,000만 원 시세의 112% |
| 최저가 | 3억 400만 원 시세의 89% |
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.30 | 염창역한강투웨니퍼스트 | 29.98㎡ (9.1평) | 12층 | 2억 9,000만 |
| 2026.10.22 | 한빛어반뉴스토리 | 28.69㎡ (8.7평) | 8층 | 2억 4,500만 |
| 2026.10.17 | 염창역한강투웨니퍼스트 | 29.98㎡ (9.1평) | 5층 | 2억 7,000만 |
| 2026.10.12 | 한빛어반뉴스토리 | 28.69㎡ (8.7평) | 11층 | 2억 3,800만 |
| 2026.9.14 | 염창역한강투웨니퍼스트 | 29.98㎡ (9.1평) | 6층 | 2억 4,500만 |
| 2026.8.7 | 염창역한강투웨니퍼스트 | 29.98㎡ (9.1평) | 6층 | 2억 8,000만 |
| 2026.7.1 | 염창역한강투웨니퍼스트 | 29.98㎡ (9.1평) | 5층 | 2억 5,760만 |
| 2026.6.15 | 한빛어반뉴스토리 | 28.69㎡ (8.7평) | 2층 | 2억 1,300만 |
| 2026.6.11 | 그린뷰 | 29.29㎡ (8.9평) | 9층 | 2억 3,000만 |
| 2026.6.4 | 염창투웨니퍼스트 | 28.57㎡ (8.6평) | 3층 | 2억 6,500만 |
| 2026.5.29 | 한빛어반뉴스토리 | 28.69㎡ (8.7평) | 4층 | 2억 2,700만 |
| 2026.5.25 | 한빛어반뉴스토리 | 28.69㎡ (8.7평) | 4층 | 2억 2,900만 |
| 2026.5.13 | 한빛어반뉴스토리 | 28.69㎡ (8.7평) | 8층 | 2억 3,800만 |
| 2026.5.13 | 한빛어반뉴스토리 | 28.69㎡ (8.7평) | 8층 | 2억 3,500만 |
| 2026.4.16 | 한빛어반뉴스토리 | 28.69㎡ (8.7평) | 7층 | 2억 3,700만 |
최근 전월세 8건 (같은 건물 같은 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.20 | 29.96㎡ (9.1평) | 5,500만 | 120만 |
| 2026.9.18 | 29.96㎡ (9.1평) | 1,000만 | 130만 |
| 2026.9.2 | 29.96㎡ (9.1평) | 100만 | 90만 |
| 2026.7.6 | 29.96㎡ (9.1평) | 2억 9,500만 | 전세 |
| 2026.6.22 | 29.96㎡ (9.1평) | 1억 3,000만 | 70만 |
| 2026.3.31 | 29.96㎡ (9.1평) | 200만 | 110만 |
| 2026.2.10 | 29.96㎡ (9.1평) | 100만 | 100만 |
| 2025.12.5 | 29.96㎡ (9.1평) | 200만 | 120만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면염창동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 3억 1,750만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
강서구 오피스텔 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 53건 | 2억 4,721만 | 1억 6,702만 | 67.9% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2억 5,802만 원입니다(감정가 3억 8,000만 원 × 67.9%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
루미온 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.10.30 | 2025타경14016 | 루미온 · 오피스텔 | 3억 6,300만 | 2억 3,420만 | 64.5% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)| 건물 이름 | 루미온 | 사용승인일 | 2022.1.11 (4년차) |
|---|---|---|---|
| 주용도 | 업무시설 · 오피스텔 | 규모 | 지상 11층 · 지하 1층 · 2개 동 |
| 세대·호수 | 76호 | 주차 | 39대 (세대당 0.51대) |
| 승강기 | 2대 | 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 용적률 · 건폐율 | 187.01% · 27.48% | 대지 · 연면적 | 753.3㎡ (227.9평) · 2,820.38㎡ (853.2평) |
쉽게 말하면2022년에 사용승인된 건물입니다(지상 11층).
이 물건 한눈에 보기
서울 강서구 오피스텔 경매 물건인 2025타경11187은 염창동 루미온 제101동 제11층 제1104호로, 서울남부지방법원 경매16계에서 진행합니다. 전용면적은 29.96㎡(9.1평)이고 대지권은 9.91㎡(3평)입니다.
감정가 3억 8,000만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 3억 400만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2026년 12월 8일(화) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 3,040만 원입니다.
말소기준권리는 2025.7.25 경매개시결정입니다. 임차인 4명 중 3명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 확인된 것만 7억 9,800만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 13장
자주 묻는 질문
2025타경11187 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 3억 400만 원의 10%인 3,040만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 8일(화) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 12월 15일(화)입니다.
루미온 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 9.1평 기준으로 최저가는 1평당 3,354만원, 감정가는 1평당 4,193만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2억 4,320만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
같은 건물 다른 경매 물건
루미온 7건 더 진행 중| 사건번호 | 동·호 | 면적 | 감정가 | 최저가 | 입찰일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026타경3594 | 제102동 제5층 제501호 | 전용 29.96㎡ (9.1평) | 3억 6,100만 | 2억 8,880만80% | 11.11 |
| 2026타경4449 | 제102동 제9층 제902호 | 전용 29.96㎡ (9.1평) | 3억 6,600만 | 3억 6,600만100% | 11.11 |
| 2026타경3603 | 제102동 제9층 제904호 | 전용 29.96㎡ (9.1평) | 3억 5,800만 | 2억 2,912만64% | 11.17 |
| 2026타경4024 | 제102동 제7층 제704호 | 전용 29.96㎡ (9.1평) | 3억 6,500만 | 2억 3,360만64% | 11.17 |
| 2026타경4937 | 제101동 제4층 제401호 | 전용 29.96㎡ (9.1평) | 3억 5,900만 | 2억 8,720만80% | 11.17 |
| 2026타경5680 | 제102동 제5층 제504호 | 전용 29.96㎡ (9.1평) | 3억 6,500만 | 3억 6,500만100% | 11.17 |
| 2026타경4981 | 제102동 제7층 제702호 | 전용 29.96㎡ (9.1평) | 3억 6,600만 | 3억 6,600만100% | 12.4 |
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