서울 강서구 화곡동우솔아트빌 빌라 경매2025타경11203
서울남부지방법원 경매2계 () · 부동산강제경매
서울특별시 강서구 화곡동 421-17 우솔아트빌 제4층 제404호 (도로명: 강서로17길 91)
- 경매개시2025.7.25
- 배당요구종기2025.10.27
- 1차 매각2026.11.19 입찰
- 매각결정2026.11.26
경매개시 후 473일째 · 진행 중
- 대항력 있을 수 있는 임차인
회차별 최저가
서울남부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 1차는 감정가의 100%입니다.
500만
4,400만
9,520만
5,616만
- 전용 1평당 최저가
- 3,981만 원
- 전용 1평당 감정가
- 3,981만 원
한눈에 보기
서울 강서구 빌라 경매 물건인 2025타경11203은 화곡동 우솔아트빌 제4층 제404호로, 서울남부지방법원 경매2계에서 진행합니다. 전용면적은 25.33㎡(7.7평)이고 대지권은 30.6㎡입니다.
감정가 3억 500만 원이 그대로 최저가인 신건입니다. 첫 입찰은 2026년 11월 19일(목) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 3,050만 원입니다.
말소기준권리는 2023.6.22 압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2억 6,850만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)"
임대차 현황
말소기준권리 2023.6.22 압류배당요구종기 2025.10.27임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 2억 6,850만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장○열주거 · 404호 · 주택임 차권자 | 2020.10.5 | 2020.9.1 | 2억 6,850만 원 | 미상 | 2025.10.27 | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | 이 사건 부동산 현지방문조사 당시 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상이므로 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본에는 소유자 아닌 세대주 장○열 세대가 등재 되어 있어 그를 일응 임차인으로 기재함. 덧붙인 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에는 등재자가 없음 |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.11.2) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.2)- 말소기준권리
- 2023.6.22 압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 2억 6,850만 원
- 배당요구종기
- 2025.10.27
매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)
장○열:임차보증금 268,500,000원 중 9,500,000원은 2022.09.27. 증액되었으며, 증액된 부분에 대한 확정일자는 2022.09.27.임, 주택임차권등기일은 2024.10.17.임
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 장○○ |
| 근저당권부질권자 | 수○○ |
| 채무자겸소유자 | 박○○ |
| 임차인 | 장○○ |
| 압류권자 | 남○○ |
| 교부권자 | 남○○, 관○○, 성○○, 국○○, 서○○ |
| 배당요구권자 | 신○○ |
| 주택임차권자 | 장○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
기일 내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.19 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 3억 500만 | 진행 예정 |
| 2026.11.26 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.19낙찰
- 11.26매각허가결정
- 12.3결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 3억 500만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 25.33㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 1,204만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울월정초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 및 2호선 '까치산역')이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2020.05.06) 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 새시 창호 등임. |
| 이용 상태 | 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임. (후첨 '내부구조도'참조) |
| 설비 | 통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음. |
| 토지 형태 | 인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 정방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함. |
| 용도지역 | (1)화곡동 421-17, (2)화곡동 421-52 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호 지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09 -05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정) |
| 기타 | 해당 사항 없음. |
| 임대관계 | 1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 내부구조도는 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰 등을 통하여 표시하였으니 경매진행시 참고하시기 바람. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 13장
자주 묻는 질문
- 2025타경11203 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 3억 500만 원의 10%인 3,050만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 19일(목) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 11월 26일(목)입니다.
- 우솔아트빌 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 7.7평 기준으로 최저가는 1평당 3,981만원, 감정가는 1평당 3,981만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2억 4,400만 원(감정가의 80%)가 됩니다.
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매각사례
강서구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 74건 | 2억 7,411만 | 1억 8,018만 | 65.9% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2억 100만 원입니다(감정가 3억 500만 원 × 65.9%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
화곡동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 2023타경127836 | 현경뜰안채 · 빌라 | 2억 1,000만 | 521만 | 2.5% |
| 2026.11.10 | 2025타경13602 | 라움하우징 · 빌라 | 2억 7,800만 | 2억 3,000만 | 82.7% |
| 2026.11.6 | 2026타경3365 | 베스트빌 · 빌라 | 2억 7,700만 | 2억 3,640만 | 85.3% |
| 2026.11.6 | 2026타경4392 | 화곡동 · 빌라 | 1억 4,800만 | 1억 1,840만 | 80% |
| 2026.11.5 | 2023타경115918 | 디에이씨 · 빌라 | 2억 3,400만 | 1억 6,333만 | 69.8% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
화곡동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2021년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 1억 9,500만 원 최근 1년 429건 · ㎡당 771만 원
- 감정가
- 3억 500만 원 시세의 156%
- 최저가
- 3억 500만 원 시세의 156%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.5 | 파크아리온101동102동 | 25.44㎡ | 9층 | 1억 8,700만 |
| 2026.11.5 | 청성스카이 | 29.78㎡ | 3층 | 1억 3,400만 |
| 2026.11.2 | 다온숲 | 25.47㎡ | 5층 | 2억 3,800만 |
| 2026.10.30 | 제이투리더스 | 29.94㎡ | 5층 | 2억 8,500만 |
| 2026.10.29 | 엠펠리체(346-75) | 25.96㎡ | 3층 | 1억 8,000만 |
| 2026.10.28 | 삼성쉐르빌(346-62) | 29.52㎡ | 3층 | 2억 |
| 2026.10.27 | 더원(966-3) | 29.91㎡ | 6층 | 2억 8,000만 |
| 2026.10.27 | 덕우빌라 | 29.7㎡ | 4층 | 1억 2,200만 |
| 2026.10.26 | 예도하임 | 29.99㎡ | 4층 | 4억 1,000만 |
| 2026.10.26 | 올라루즈 | 29.98㎡ | 2층 | 3억 4,000만 |
| 2026.10.26 | 준-쉐르빌 | 21.79㎡ | 5층 | 1억 |
| 2026.10.25 | 트리빌리지 | 29.71㎡ | 4층 | 4억 3,500만 |
| 2026.10.23 | 동우하이빌(996-19) | 24.66㎡ | 4층 | 2억 1,500만 |
| 2026.10.21 | 제이스빌(969-5) | 23.27㎡ | 2층 | 2억 5,000만 |
| 2026.10.21 | 이노셀 | 29.63㎡ | 5층 | 2억 |
최근 전월세 (같은 건물)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.2.13 | 28.39㎡ | 3,000만 | 110만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 우솔아트빌
- 사용승인일
- 2020.5.6 (6년차)
- 주용도
- 공동주택 · 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설
- 규모
- 지상 7층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 20세대 · 4호
- 주차
- 11대 (세대당 0.55대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 199.64% · 55.92%
- 대지 · 연면적
- 407.6㎡ · 826.62㎡
위치
강서로17길 91