서울 강서구 방화동마곡우촌아파트 경매2025타경12133
서울남부지방법원 경매2계 () · 부동산강제경매
서울특별시 강서구 방화동 907 마곡우촌아파트 제7층 제702호 (도로명: 금낭화로 36-5)
- 경매개시2025.9.24
- 배당요구종기2025.12.26
- 1차 매각2026.11.19 입찰
- 매각결정2026.11.26
경매개시 후 412일째 · 진행 중
- 대항력 있을 수 있는 임차인
회차별 최저가
서울남부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 1차는 감정가의 100%입니다.
6,000만
6,800만
9,440만
3,552만
- 전용 1평당 최저가
- 5,423만 원
- 전용 1평당 감정가
- 5,423만 원
한눈에 보기
서울 강서구 아파트 경매 물건인 2025타경12133은 방화동 마곡우촌아파트 제7층 제702호로, 서울남부지방법원 경매2계에서 진행합니다. 전용면적은 28.04㎡(8.5평)이고 대지권은 17.546㎡입니다.
감정가 4억 6,000만 원이 그대로 최저가인 신건입니다. 첫 입찰은 2026년 11월 19일(목) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 4,600만 원입니다.
말소기준권리는 2024.9.24 가등기입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2억 9,500만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "- 을구 1번 주택임차권 등기와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 295,000,000원, 전입일자 2022.05.23., 확정일자 2022.05.19.)- 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수함"
임대차 현황
말소기준권리 2024.9.24 가등기배당요구종기 2025.12.26임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 2억 9,500만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 건○○희주거 · 702호 | 2022.5.23 | 2022.5.19 | 2억 9,500만 원 | 미상 | 2025.9.15 | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | 현황조사차 현장을 방문하였으나 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계는 미상이며, 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서 및 외국인체류확인서에는 각 등재자가 없음 |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.10.20) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.20)- 말소기준권리
- 2024.9.24 가등기
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 3억 3,905만 원
- 배당요구종기
- 2025.12.26
- 을구 1번 주택임차권 등기와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 295,000,000원, 전입일자 2022.05.23., 확정일자 2022.05.19.)- 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수함
최윤희:- 이 사건 신청채권자로서 주택임차권등기일은 2024.05.30.이며, 권리신고 및 배당요구신청일은 2025.09.15.임
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 최○○ |
| 채무자겸소유자 | 주○○ |
| 압류권자 | 강○○ |
| 가등기권자 | 안○○ |
| 교부권자 | 강○○, 서○○ |
| 배당요구권자 | 안○○ |
| 주택임차권자 | 최○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
기일 내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.19 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 4억 6,000만 | 진행 예정 |
| 2026.11.26 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.19낙찰
- 11.26매각허가결정
- 12.3결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 4억 6,000만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 28.04㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 1,641만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '서울방화초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(신방화역, 공항시장역) 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호함. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상12층 건물내 제7층 제702호로서, (사용승인 : 2022.02.09.) - 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등, - 창호 : PVC 창호 등임. |
| 이용 상태 | '아파트'로 이용중으로 탐문됨. |
| 설비 | 도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람. |
| 토지 형태 | 인접도로와 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 현황 '아파트' 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 서측으로 왕복4차선, 남측으로 폭 약 10미터 내외, 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. |
| 기타 | 없음. |
| 임대관계 | 폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 16장
자주 묻는 질문
- 2025타경12133 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 4억 6,000만 원의 10%인 4,600만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 19일(목) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 11월 26일(목)입니다.
- 마곡우촌아파트 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 8.5평 기준으로 최저가는 1평당 5,423만원, 감정가는 1평당 5,423만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 3억 6,800만 원(감정가의 80%)가 됩니다.
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매각사례
강서구 아파트 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4건 | 2억 8,275만 | 3억 1,428만 | 88.2% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 4억 572만 원입니다(감정가 4억 6,000만 원 × 88.2%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
방화동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.3 | 2025타경13394 | 방화아파트 · 아파트 | 4억 8,400만 | 5억 7,061만 | 117.9% |
| 2026.10.29 | 2025타경13136 | 경동팰리스힐 · 아파트 | 1억 400만 | 5,400만 | 51.9% |
| 2026.10.27 | 2026타경4176 | 장미아파트 · 아파트 | 4억 6,600만 | 5억 8,880만 | 126.4% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2022년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 4억 2,000만 원 최근 1년 1건
- 감정가
- 4억 6,000만 원 시세의 110%
- 최저가
- 4억 6,000만 원 시세의 110%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.6.5 | 마곡우촌아파트 | 28.04㎡ | 12층 | 4억 2,000만 |
| 2025.8.9 | 마곡우촌아파트 | 28.29㎡ | 9층 | 4억 6,100만 |
| 2025.7.4 | 마곡우촌아파트 | 28.29㎡ | 8층 | 4억 6,100만 |
| 2025.6.19 | 마곡우촌아파트 | 28.04㎡ | 4층 | 4억 3,700만 |
| 2025.2.25 | 마곡우촌아파트 | 28.29㎡ | 11층 | 4억 7,100만 |
| 2025.1.24 | 마곡우촌아파트 | 28.29㎡ | 11층 | 4억 3,800만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.20 | 28.04㎡ | 1,500만 | 125만 |
| 2026.10.6 | 28.04㎡ | 1,500만 | 125만 |
| 2026.9.22 | 28.29㎡ | 1,500만 | 125만 |
| 2026.9.18 | 28.04㎡ | 1,500만 | 125만 |
| 2026.8.14 | 28.29㎡ | 1,500만 | 125만 |
| 2026.8.13 | 28.29㎡ | 1,000만 | 130만 |
| 2026.8.11 | 28.04㎡ | 1,000만 | 126만 |
| 2026.7.31 | 28.29㎡ | 2,000만 | 115만 |
| 2026.7.31 | 28.04㎡ | 1,000만 | 130만 |
| 2026.6.15 | 28.04㎡ | 1,000만 | 120만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 마곡 우촌아파트
- 사용승인일
- 2022.2.9 (4년차)
- 주용도
- 공동주택 · 공동주택(아파트)
- 규모
- 지상 12층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 75세대 · 4호
- 주차
- 55대 (세대당 0.73대)
- 승강기
- 2대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 198.42% · 38.33%
- 대지 · 연면적
- 1636.8㎡ · 4502.2㎡
위치
금낭화로 36-5