서울 강서구 화곡동줄리엣오피스텔 경매2025타경12826
서울남부지방법원 경매5계 (02-2192-1933) · 부동산강제경매
서울특별시 강서구 화곡동 24-79 줄리엣오피스텔 제9층 제902호 (도로명: 화곡로42나길 6-6)
- 경매개시2025.11.5
- 배당요구종기2026.2.9
- 1차 매각2026.9.11 유찰
- 2차 매각2026.10.22 유찰
- 3차 매각2026.11.24 입찰
- 매각결정2026.12.1
경매개시 후 371일째 · 진행 중
- 대항력 있을 수 있는 임차인
회차별 최저가
서울남부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 3차는 감정가의 64%입니다.
- 전용 1평당 최저가
- 635만 원
- 전용 1평당 감정가
- 992만 원
한눈에 보기
서울 강서구 오피스텔 경매 물건인 2025타경12826은 화곡동 줄리엣오피스텔 제9층 제902호로, 서울남부지방법원 경매5계에서 진행합니다. 전용면적은 26.66㎡(8.1평)이고 대지권은 23.472㎡입니다.
감정가 8,000만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 5,120만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 11월 24일(화) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 512만 원입니다.
말소기준권리는 2021.9.14 압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1억 2,500만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 125,000,000원, 전입일자 2021.07.19. 확정일자 2021.06.21.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"
임대차 현황
말소기준권리 2021.9.14 압류배당요구종기 2026.2.9임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 1억 2,500만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전○라주택 · 902호전부 · 임차권자 | 2021.7.19 | 2021.6.21 | 1억 2,500만 원 | 미상 | 2025.11.23 | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | 이 사건 부동산 현지방문조사 당시 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상이므로 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본에는 소유자 아닌 세대주 전○라 세대가 등재 되어 있어 그를 일응 임차인으로 기재함. 덧붙인 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에는 등재자가 없음 |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.8.25) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.25)- 말소기준권리
- 2021.9.14 압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 1억 2,500만 원
- 배당요구종기
- 2026.2.9
매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 125,000,000원, 전입일자 2021.07.19. 확정일자 2021.06.21.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
전○라: 경매신청권자 겸 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일자는 2023.11.20.임.
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 전○○ |
| 채무자겸소유자 | 이○○ |
| 임차인 | 전○○ |
| 가압류권자 | 근○○, 주○○ |
| 압류권자 | 부○○, 서○○ |
| 교부권자 | 국○○, 서○○, 부○○ |
| 배당요구권자 | 근○○ |
| 주택임차권자 | 전○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
기일 내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.11 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 8,000만 | 유찰 |
| 2026.10.22 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 6,400만 | 유찰 |
| 2026.11.24 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 5,120만 | 진행 예정 |
| 2026.12.1 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.24낙찰
- 12.1매각허가결정
- 12.8결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 8,000만 원| 면적 | 철근콘크리트조 26.66㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 300만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위환경은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. |
| 교통 | 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임. |
| 건물 | 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 9층 건내 제9층 제902호로서, 외벽 : 외장페인트마감 및 석재붙임마감 등. 창호 : 샷시창호 등임. |
| 이용 상태 | 대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임. |
| 설비 | 위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음. |
| 토지 형태 | 3필지 일단의 가장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함. |
| 용도지역 | 공히 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015- 08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역 지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역 (수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한 허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. |
| 기타 | 없음. |
| 임대관계 | 임대관계 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 14장
자주 묻는 질문
- 2025타경12826 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 5,120만 원의 10%인 512만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 24일(화) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 12월 1일(화)입니다.
- 줄리엣오피스텔 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 8.1평 기준으로 최저가는 1평당 635만원, 감정가는 1평당 992만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 4,096만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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매각사례
강서구 오피스텔 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 35건 | 2억 4,431만 | 1억 6,402만 | 67.9% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 5,432만 원입니다(감정가 8,000만 원 × 67.9%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
화곡동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.5 | 2025타경10311 | 라홈 · 오피스텔 | 3억 5,600만 | 2억 4,849만 | 69.8% |
| 2026.11.5 | 2025타경12711 | 클래시936 · 오피스텔 | 3억 1,600만 | 1억 5,288만 | 48.4% |
| 2026.11.5 | 2025타경12972 | 지엠밸리 · 오피스텔 | 1억 8,000만 | 7,516만 | 41.8% |
| 2026.11.5 | 2025타경13659 | 리치아파트 · 오피스텔 | 3억 3,600만 | 2억 3,664만 | 70.4% |
| 2026.11.5 | 2025타경13668 | 리치아파트 · 오피스텔 | 3억 4,000만 | 2억 3,945만 | 70.4% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 1999년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 8,500만 원 최근 1년 2건
- 감정가
- 8,000만 원 시세의 94%
- 최저가
- 5,120만 원 시세의 60%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.14 | 줄리엣오피스텔 | 25.42㎡ | 2층 | 8,000만 |
| 2026.8.10 | 줄리엣오피스텔 | 25.42㎡ | 4층 | 9,000만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.4.7 | 25.42㎡ | 1,000만 | 60만 |
| 2026.4.6 | 25.42㎡ | 2,000만 | 50만 |
| 2025.12.27 | 25.42㎡ | 500만 | 50만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 줄리엣오피스텔
- 사용승인일
- 1999.9.6 (27년차)
- 주용도
- 업무시설 · 업무시설(오피스텔)
- 규모
- 지상 9층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 58호
- 주차
- 21대 (세대당 0.36대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 479.23% · 59.96%
- 대지 · 연면적
- 489㎡ · 2703.45㎡
위치
화곡로42나길 6-6