서울 강서구 등촌동씨엘하임 빌라 경매2025타경13149
서울남부지방법원 경매2계 () · 부동산강제경매
서울특별시 강서구 등촌동 534-2 씨엘하임 제4층 제403호 (도로명: 공항대로 476)
- 경매개시2025.11.11
- 배당요구종기2026.2.19
- 1차 매각2026.11.19 입찰
- 매각결정2026.11.26
경매개시 후 365일째 · 진행 중
- 대항력 있을 수 있는 임차인
회차별 최저가
서울남부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 1차는 감정가의 100%입니다.
- 전용 1평당 최저가
- 2,407만 원
- 전용 1평당 감정가
- 2,407만 원
한눈에 보기
서울 강서구 빌라 경매 물건인 2025타경13149은 등촌동 씨엘하임 제4층 제403호로, 서울남부지방법원 경매2계에서 진행합니다. 전용면적은 12.21㎡(3.7평)이고 대지권은 7.43㎡입니다.
감정가 8,890만 원이 그대로 최저가인 신건입니다. 첫 입찰은 2026년 11월 19일(목) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 889만 원입니다.
말소기준권리는 2025.7.30 압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1억 1,500만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "- 을구 5번 주택임차권 등기와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 115,000,000원, 전입일자 2022.03.08., 확정일자 2022.01.24.)- 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수함"
임대차 현황
말소기준권리 2025.7.30 압류배당요구종기 2026.2.19임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 1억 1,500만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김○진주거 · 403호 · 주택임 차권자 | 2022.3.8 | 2022.1.24 | 1억 1,500만 원 | 미상 | 2025.11.26 | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | 이 사건 부동산 현지방문조사 당시 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상이므로 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본에는 소유자 아닌 세대주 김○진 세대가 등재 되어 있어 그를 일응 임차인으로 기재함. 덧붙인 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에는 등재자가 없음 |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.10.26) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.26)- 말소기준권리
- 2025.7.30 압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 1억 1,500만 원
- 배당요구종기
- 2026.2.19
- 을구 5번 주택임차권 등기와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 115,000,000원, 전입일자 2022.03.08., 확정일자 2022.01.24.)- 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수함
김○진:이 사건 신청 채권자로 임차권등기일은 2024.07.15.이며 권리신고 및 배당요구신청일은 2025. 11. 26.임
- 집합건축물대장상 '도시형생활주택(원룸형아파트)'으로 등재되어 있음
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 김○○ |
| 채무자겸소유자 | 주○○ |
| 임차인 | 김○○ |
| 압류권자 | 기○○ |
| 교부권자 | 기○○, 강○○, 종○○ |
| 주택임차권자 | 김○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
기일 내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.19 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 8,890만 | 진행 예정 |
| 2026.11.26 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.19낙찰
- 11.26매각허가결정
- 12.3결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 8,890만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 12.21㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 728만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재"등촌중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주 택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다. |
| 교통 | 본건까지 차량의 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 등이 소재하고 있는 바, 제반 교통환경은 보통시 됩니다. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 7층 건물 내 제4층 제403호로서(사용승인일 : 2012.02.28.) 외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등 창 호 : 하이새시 창호 등입니다. |
| 이용 상태 | 공부상 도시형생활주택(원룸형)으로 되어있습니다. |
| 설비 | 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어있습니다. |
| 토지 형태 | 본건은 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 도시형생활주택(원룸형) 및 근린생활시 설 건부지로 이용중입니다. |
| 도로 | 본건 북동측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로와 접합니다. |
| 용도지역 | 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접 합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추 표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단 독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가 구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 도시관리계획 입안중, 건축선(2019-04-03 )임. |
| 임대관계 | 임대관계는 미상입니다. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 8장
자주 묻는 질문
- 2025타경13149 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 8,890만 원의 10%인 889만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 19일(목) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 11월 26일(목)입니다.
- 씨엘하임 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 3.7평 기준으로 최저가는 1평당 2,407만원, 감정가는 1평당 2,407만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 7,112만 원(감정가의 80%)가 됩니다.
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매각사례
강서구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 74건 | 2억 7,411만 | 1억 8,018만 | 65.9% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 5,859만 원입니다(감정가 8,890만 원 × 65.9%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
등촌동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.5 | 2026타경4225 | 등촌동 · 빌라 | 2억 9,800만 | 2억 800만 | 69.8% |
| 2026.10.30 | 2025타경14224 | 힐하우스 · 빌라 | 3억 5,000만 | 2억 5,700만 | 73.4% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2012년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 9,000만 원 최근 1년 1건
- 감정가
- 8,890만 원 시세의 99%
- 최저가
- 8,890만 원 시세의 99%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.11.17 | 씨엘하임 | 12.32㎡ | 6층 | 9,000만 |
| 2025.9.11 | 씨엘하임 | 12.21㎡ | 7층 | 7,000만 |
| 2025.8.20 | 씨엘하임 | 12.32㎡ | 7층 | 8,000만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.8 | 12.21㎡ | 8,000만 | 전세 |
| 2026.8.13 | 12.32㎡ | 1,000만 | 40만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 씨엘하임
- 사용승인일
- 2012.2.28 (14년차)
- 주용도
- 공동주택 · 도시형생활주택(원룸형), 근린생활시설
- 규모
- 지상 7층
- 세대·호수
- 28세대 · 8호
- 주차
- 8대 (세대당 0.29대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 248.99% · 49.93%
- 대지 · 연면적
- 323㎡ · 804.24㎡