대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
서울 강서구 화곡동빌라 경매2025타경13328
서울남부지방법원 경매2계 () · 부동산강제경매
서울특별시 강서구 화곡동 56-279 제4층 제402호 (도로명: 초록마을로19길 24)
D-811월 19일(목) 오전 10시제112호 법정
- 경매개시2025.11.17
- 배당요구종기2026.2.19
- 1차 매각2026.11.19 입찰
- 매각결정2026.11.26
경매개시 후 359일째 · 진행 중
감정가1억 600만 원
최저가1억 600만 원100%
입찰보증금1,060만 원10%
전용면적28.08㎡8.5평
분양면적–
대지권14.6㎡
소유자주○○
채무자주○○
채권자서○○
청구금액1억 56만 원
경매개시2025.11.17
호수제4층 제402호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
회차별 최저가
서울남부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 1차는 감정가의 100%입니다.
1억
600만
600만
8,480만
6,784만
5,427만
- 전용 1평당 최저가
- 1,248만 원
- 전용 1평당 감정가
- 1,248만 원
한눈에 보기
서울 강서구 빌라 경매 물건인 2025타경13328은 화곡동 56-279 제4층 제402호로, 서울남부지방법원 경매2계에서 진행합니다. 전용면적은 28.08㎡(8.5평)이고 대지권은 14.6㎡입니다.
감정가 1억 600만 원이 그대로 최저가인 신건입니다. 첫 입찰은 2026년 11월 19일(목) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 1,060만 원입니다.
말소기준권리는 2024.8.23 압류입니다. 임차인 6명 중 4명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 확인된 것만 1억 8,800만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2024.8.23 압류배당요구종기 2026.2.19임차인 6명, 대항력 있을 수 있는 임차인 4명, 그 보증금(확인된 것) 1억 8,800만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김○선주거 · 미상전부 · 임차인 주거 임차인 | 2024.1.24 | 2025.12.2 | 미상미상30,000,000 | 미상미상200,000 | 2025.12.2 | 있을 수 있음 |
| 서○보 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 증보험주식회주거 · 전부 | 2021.9.13 | 2021.8.13 | 9,400만 원 | 미상 | 2025.11.14 | 있을 수 있음 |
| 사 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 손○열주거 · 미상 | 2010.9.20 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 한국토지주택공사주거 · 전부 · 주택임 차권자 | 2021.9.13 | 2021.8.13 | 9,400만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | 이 사건 부동산 현지방문조사 당시 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상이므로 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본에는 소유자 아닌 세대주 손○열, 김○선 세대가 등재 되어 있어 그들 모두를 일응 임차인으로 기재함. 덧붙인 외국인체류확인서에는 등재자가 없음 |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.10.29) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.29)- 말소기준권리
- 2024.8.23 압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 1억 56만 원
- 배당요구종기
- 2026.2.19
점유자 비고
서○보증보험 주식회사:- 이 사건 신청채권자로 주택임차권자 한국토지주택공사(주택임차권등기일은 2024.02.08.임)의 임대차보증금반환채권의 승계인이며(임차보증금 금 95,000,000원 중 반환받지 못한 임차보증금 금 94,000,000을 배당요구) , 권리신고 및 배당요구일은 경매신청일임.한국토지주택공사:임차보증금 금 94,000,000원(금 95,000,000원 중 반환받지 못한 임대보증금)
명세서 비고
1. 특별매각조건 : 서○보증보험 주식회사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 2. 건축물현황도상 베란다부분이 하이새시조로 확장되어 있으며 이를 포함하여 감정평가함
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 서○○ |
| 채무자겸소유자 | 주○○ |
| 임차인 | 손○○, 김○○, 서○○ |
| 압류권자 | 남○○, 서○○ |
| 교부권자 | 남○○, 국○○, 서○○ |
| 주택임차권자 | 한○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
기일 내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.19 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 600만 | 진행 예정 |
| 2026.11.26 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.19낙찰
- 11.26매각허가결정
- 12.3결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 1억 600만 원| 면적 | 철근콘크리트조 28.08㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 377만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임. |
| 교통 | 본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통임. |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물(2001.12.13) 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 하이새시 등임. |
| 이용 상태 | 본건은 기준시점 현재 "다세대주택"로 이용중임. |
| 설비 | 기본적인 난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음. |
| 토지 형태 | 완경사지대 내 세장형의 토지로서, "다세대주택"의 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 북서측 및 남서측으로 약 4m의 포장도로에 각각 접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한 허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) |
| 기타 | --. |
| 임대관계 | 1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타사항 : 본건 건축물현황도상 베란다 부분이 하이새시조로 확장되어 있으며, 거래관행을 고려하여 이를 포함하여 감정평가하였으니 경매 진행 시 참고하시기 바람. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 11장
자주 묻는 질문
- 2025타경13328 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 600만 원의 10%인 1,060만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 19일(목) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 11월 26일(목)입니다.
- 화곡동 56-279 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 8.5평 기준으로 최저가는 1평당 1,248만원, 감정가는 1평당 1,248만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 8,480만 원(감정가의 80%)가 됩니다.
같은 동네 다른 경매 물건
강서구 경매 전체 보기
2억 100만6,586만33%11.11오늘 입찰
1억 4,000만7,168만51%11.11오늘 입찰
1억 5,800만8,090만51%11.11오늘 입찰
2억 6,200만8,585만33%11.11오늘 입찰
1억 7,630만9,027만51%11.11오늘 입찰
1억 4,700만9,408만64%11.11오늘 입찰
매각사례
강서구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 74건 | 2억 7,411만 | 1억 8,018만 | 65.9% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 6,985만 원입니다(감정가 1억 600만 원 × 65.9%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
화곡동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 2023타경127836 | 현경뜰안채 · 빌라 | 2억 1,000만 | 521만 | 2.5% |
| 2026.11.10 | 2025타경13602 | 라움하우징 · 빌라 | 2억 7,800만 | 2억 3,000만 | 82.7% |
| 2026.11.6 | 2026타경3365 | 베스트빌 · 빌라 | 2억 7,700만 | 2억 3,640만 | 85.3% |
| 2026.11.6 | 2026타경4392 | 화곡동 · 빌라 | 1억 4,800만 | 1억 1,840만 | 80% |
| 2026.11.5 | 2023타경115918 | 디에이씨 · 빌라 | 2억 3,400만 | 1억 6,333만 | 69.8% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
화곡동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2021년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 2억 700만 원 최근 1년 459건 · ㎡당 737만 원
- 감정가
- 1억 600만 원 시세의 51%
- 최저가
- 1억 600만 원 시세의 51%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.5 | 파크아리온101동102동 | 25.44㎡ | 9층 | 1억 8,700만 |
| 2026.11.5 | 청성스카이 | 29.78㎡ | 3층 | 1억 3,400만 |
| 2026.11.2 | 다온숲 | 25.47㎡ | 5층 | 2억 3,800만 |
| 2026.10.30 | 제이투리더스 | 29.94㎡ | 5층 | 2억 8,500만 |
| 2026.10.29 | 엠펠리체(346-75) | 25.96㎡ | 3층 | 1억 8,000만 |
| 2026.10.28 | 삼성쉐르빌(346-62) | 29.52㎡ | 3층 | 2억 |
| 2026.10.27 | 더원(966-3) | 29.91㎡ | 6층 | 2억 8,000만 |
| 2026.10.27 | 덕우빌라 | 29.7㎡ | 4층 | 1억 2,200만 |
| 2026.10.26 | 예도하임 | 29.99㎡ | 4층 | 4억 1,000만 |
| 2026.10.26 | 올라루즈 | 29.98㎡ | 2층 | 3억 4,000만 |
| 2026.10.25 | 트리빌리지 | 29.71㎡ | 4층 | 4억 3,500만 |
| 2026.10.23 | 동우하이빌(996-19) | 24.66㎡ | 4층 | 2억 1,500만 |
| 2026.10.21 | 신라하이츠빌라3차 | 33.48㎡ | 1층 | 1억 4,500만 |
| 2026.10.21 | 제이스빌(969-5) | 23.27㎡ | 2층 | 2억 5,000만 |
| 2026.10.21 | 이노셀 | 29.63㎡ | 5층 | 2억 |
최근 전월세 (같은 건물)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.7.1 | 39.72㎡ | 1억 930만 | 12만 |
| 2026.7.1 | 39.72㎡ | 1억 930만 | 12만 |
| 2026.4.17 | 19.98㎡ | 500만 | 55만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2001.12.13 (25년차)
- 주용도
- 공동주택 · 다세대주택
- 규모
- 지상 4층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 9세대
- 주차
- 6대 (세대당 0.67대)
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 191.15% · 59.11%
- 대지 · 연면적
- 182㎡ · 458.54㎡
위치
초록마을로19길 24