대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
서울 강서구 화곡동케이오피스텔1차 오피스텔 경매2025타경5688
서울남부지방법원 경매1계 (02-2192-1331, 0085) · 부동산강제경매
서울특별시 강서구 화곡로42길 31, 제4층 제403호 (화곡동, 케이오피스텔1차) (도로명: 화곡로42길 31)
D-day11월 11일(수) 오전 10시제112호 법정
- 경매개시2025.1.15
- 배당요구종기2025.4.17
- 1차 매각2026.5.7 유찰
- 2차 매각2026.8.4 유찰
- 3차 매각2026.9.2 유찰
- 4차 매각2026.10.13 유찰
- 5차 매각2026.11.11 입찰
- 매각결정2026.11.18
경매개시 후 664일째 · 진행 중
감정가2억 6,100만 원
최저가1억 3,363만 원51%
입찰보증금1,336만 원10%
전용면적29.39㎡8.9평
분양면적–
대지권9.24㎡
소유자고○○
채무자고○○
채권자주○○
청구금액2억 4,233만 원
경매개시2025.1.15
호수제4층 제403호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
회차별 최저가
서울남부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 5차는 감정가의 51%입니다.
2억
880만
880만
1억
6,704만
6,704만
1억
3,363만
3,363만
1억
691만
691만
8,553만
6,842만
- 전용 1평당 최저가
- 1,503만 원
- 전용 1평당 감정가
- 2,936만 원
한눈에 보기
서울 강서구 오피스텔 경매 물건인 2025타경5688은 화곡동 케이오피스텔1차 제4층 제403호로, 서울남부지방법원 경매1계에서 진행합니다. 전용면적은 29.39㎡(8.9평)이고 대지권은 9.24㎡입니다.
감정가 2억 6,100만 원에서 4번 유찰되어 이번 최저가는 1억 3,363만 원(감정가의 51%)입니다. 입찰은 2026년 11월 11일(수) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 1,336만 원입니다.
말소기준권리는 2022.9.14 압류입니다. 임차인 3명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 5억 400만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2022.9.14 압류배당요구종기 2025.4.17임차인 3명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금 5억 400만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주○도주거 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 시○증주택임 · 전부 | 2021.4.29 | 2021.4.5 | 2억 5,200만 원 | 미상 | 2025.4.16 | 있을 수 있음 |
| 공사차의진차권자 · 전부 · 주거 주택임 차권자 | 2021.4.29 | 2021.4.5 | 2억 5,200만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | 현황조사차 현장을 방문하였으나 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계는 미상이며, 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에는 각 등재자가 없음 |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.6.26) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.6.26)- 말소기준권리
- 2022.9.14 압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 2억 4,233만 원
- 배당요구종기
- 2025.4.17
점유자 비고
주○도시○증공사:이 사건 신청채권자로 주택임차권자 차의진의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구함 (임대차보증금 중 임차인이 임대인으로부터 변제받은 금액을 제외한 242,330,000원을 배당요구함)
명세서 비고
특별매각조건 : 주○도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 고○○ |
| 가압류권자 | 주○○ |
| 압류권자 | 강○○ |
| 교부권자 | 국○○, 원○○, 서○○, 강○○ |
| 배당요구권자 | 신○○, 주○○ |
| 주택임차권자 | 차○○, 주○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
기일 내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.5.7 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 6,100만 | 유찰 |
| 2026.8.4 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 6,100만 | 유찰 |
| 2026.9.2 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 880만 | 유찰 |
| 2026.10.13 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 6,704만 | 유찰 |
| 2026.11.11 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 3,363만 | 진행 예정 |
| 2026.11.18 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.11낙찰
- 11.18매각허가결정
- 11.25결정 확정항고 기간 7일
- 12월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 2억 6,100만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 29.39㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 888만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화곡초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됨. |
| 교통 | 본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임. |
| 건물 | 본건은 철근콘크리트구조 평지붕 8층건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인일 : 2021.01.08) 외벽 : 석재붙임마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨. 창호 : 샷시창호 등임. |
| 이용 상태 | 본건은 ""오피스텔""로 이용중인 것으로 추정됨. |
| 설비 | 본건은 기본적인 위생설비, 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차시설 등이 되어있는 것으로 추정됨. |
| 토지 형태 | 본건 토지는 인접필지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 현황 ""업무시설(오피스텔-28호) 건부지""로 이용중임. |
| 도로 | 본건은 남측으로 노폭 약 8m 내외, 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09) <건축법>, 도시기타용도지역지구미 분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평 표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 등임. |
| 기타 | 없음. |
| 임대관계 | 임대미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 3장
자주 묻는 질문
- 2025타경5688 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 3,363만 원의 10%인 1,336만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 11일(수) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 11월 18일(수)입니다.
- 케이오피스텔1차 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 8.9평 기준으로 최저가는 1평당 1,503만원, 감정가는 1평당 2,936만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 691만 원(감정가의 41%)가 됩니다.
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매각사례
강서구 오피스텔 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 34건 | 2억 4,865만 | 1억 6,561만 | 66.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 7,357만 원입니다(감정가 2억 6,100만 원 × 66.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
화곡동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.5 | 2025타경10311 | 라홈 · 오피스텔 | 3억 5,600만 | 2억 4,849만 | 69.8% |
| 2026.11.5 | 2025타경12711 | 클래시936 · 오피스텔 | 3억 1,600만 | 1억 5,288만 | 48.4% |
| 2026.11.5 | 2025타경12972 | 지엠밸리 · 오피스텔 | 1억 8,000만 | 7,516만 | 41.8% |
| 2026.11.5 | 2025타경13659 | 리치아파트 · 오피스텔 | 3억 3,600만 | 2억 3,664만 | 70.4% |
| 2026.11.5 | 2025타경13668 | 리치아파트 · 오피스텔 | 3억 4,000만 | 2억 3,945만 | 70.4% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
화곡동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 1997년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 1억 900만 원 최근 1년 71건 · ㎡당 370만 원
- 감정가
- 2억 6,100만 원 시세의 239%
- 최저가
- 1억 3,363만 원 시세의 123%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.27 | (24-99) | 30.16㎡ | 1층 | 6,800만 |
| 2026.9.30 | 우장산 자하클래식 | 24.48㎡ | 8층 | 1억 8,700만 |
| 2026.9.30 | 우장산 자하클래식 | 27.59㎡ | 14층 | 1억 9,705만 |
| 2026.9.30 | 우장산 자하클래식 | 26.43㎡ | 11층 | 1억 9,705만 |
| 2026.9.30 | 우장산 자하클래식 | 27.59㎡ | 11층 | 1억 9,571만 |
| 2026.9.30 | 우장산 자하클래식 | 27.59㎡ | 15층 | 1억 9,772만 |
| 2026.9.30 | 우장산 자하클래식 | 28.95㎡ | 10층 | 2억 40만 |
| 2026.9.30 | 우장산 자하클래식 | 26.43㎡ | 15층 | 2억 1,448만 |
| 2026.9.30 | 우장산 자하클래식 | 28.95㎡ | 2층 | 1억 9,571만 |
| 2026.9.21 | 송원오피스텔 | 34.83㎡ | 5층 | 1억 3,100만 |
| 2026.9.14 | 줄리엣오피스텔 | 25.42㎡ | 2층 | 8,000만 |
| 2026.9.5 | 연우넥스트파크뷰 | 24.07㎡ | 12층 | 2억 |
| 2026.8.18 | 우장산 자하클래식 | 24.48㎡ | 9층 | 2억 7,900만 |
| 2026.8.15 | 강서포스텔 | 33㎡ | 8층 | 1억 |
| 2026.8.10 | 줄리엣오피스텔 | 25.42㎡ | 4층 | 9,000만 |
최근 전월세 (같은 건물)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.3.19 | 27.17㎡ | 2억 1,000만 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- K오피스텔 1차
- 사용승인일
- 2021.1.8 (5년차)
- 주용도
- 업무시설 · 업무시설(오피스텔-28호)
- 규모
- 지상 8층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 28호
- 주차
- 15대 (세대당 0.54대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 424.99% · 59.98%
- 대지 · 연면적
- 241.7㎡ · 1263.88㎡