위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
서울 강서구 화곡동유현빌 빌라 경매2025타경722
서울남부지방법원 경매9계 () · 부동산강제경매
서울특별시 강서구 화곡동 397-13 유현빌 제6층 제602호 (도로명: 강서로18마길 9)
D-711월 18일(수) 오전 10시제112호 법정
- 경매개시2025.10.13
- 배당요구종기2026.1.13
- 1차 매각2026.11.18 입찰
- 매각결정2026.11.25
경매개시 후 393일째 · 진행 중
감정가2억 1,400만 원
최저가2억 1,400만 원100%
입찰보증금2,140만 원10%
전용면적29.76㎡9평
분양면적–
대지권38.12㎡
소유자강○○
채무자강○○
채권자이○○
청구금액1억 8,200만 원
경매개시2025.10.13
호수제6층 제602호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 위반건축물
회차별 최저가
서울남부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 1차는 감정가의 100%입니다.
2억
1,400만
1,400만
1억
7,120만
7,120만
1억
3,696만
3,696만
1억
957만
957만
- 전용 1평당 최저가
- 2,377만 원
- 전용 1평당 감정가
- 2,377만 원
한눈에 보기
서울 강서구 빌라 경매 물건인 2025타경722은 화곡동 유현빌 제6층 제602호로, 서울남부지방법원 경매9계에서 진행합니다. 전용면적은 29.76㎡(9평)이고 대지권은 38.12㎡입니다.
감정가 2억 1,400만 원이 그대로 최저가인 신건입니다. 첫 입찰은 2026년 11월 18일(수) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 2,140만 원입니다.
말소기준권리는 2019.7.23 가압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2019.7.23 가압류배당요구종기 2026.1.13임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이○규주거 · 미상전부 · 임차인 주거 임차인 | 2017.2.24 | 2017.2.24 | 미상미상182,000,000 | 미상 | 2025.10.23 | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | 이 사건 부동산 현지방문조사 당시 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상이므로 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본에는 소유자 아닌 세대주 이○규 세대가 등재 되어 있어 그를 일응 임차인으로 기재함. 덧붙인 외국인체류확인서에는 등재자가 없음 |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.10.30) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.30)- 말소기준권리
- 2019.7.23 가압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 1억 8,200만 원
- 배당요구종기
- 2026.1.13
점유자 비고
이○규:신청채권자임
명세서 비고
집합건축물대장상 주택과 -50615(2016.11.21.)호에 의거 위반건축물표기[주거, 무단증축] 감정서에 의하면 본건 건물에는 집합건축물대장상 위반건축물로 기재된 제시외건물 ㉠(금속판넬조 판넬지붕, 단층, 주거용, 면적 약 8㎡)이 소재함
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 이○○ |
| 채무자겸소유자 | 강○○ |
| 임차인 | 이○○ |
| 가압류권자 | 주○○ |
| 압류권자 | 서○○, 은○○, 시○○ |
| 교부권자 | 시○○, 서○○, 예○○, 은○○, 국○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
기일 내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.18 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 1,400만 | 진행 예정 |
| 2026.11.25 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.18낙찰
- 11.25매각허가결정
- 12.2결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 2억 1,400만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 29.76㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 719만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 본건 유사 다세대주택과 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 주위환경은 보통인 편임. |
| 교통 | 본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 "까치산역"이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 무난한 편임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제6층 제602호로서, 외벽 : 석재 및 외장타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임. |
| 이용 상태 | 다세대주택으로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조) |
| 설비 | 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 공동현관보안설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음. |
| 토지 형태 | 완경사지대의 2필지 일단의 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임. |
| 도로 | 본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함. |
| 용도지역 | 화곡동 397-13, 397-49 공히, 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임. |
| 기타 | 본건 건물에는 집합건축물대장상 위반건축물로 기재된 제시외건물 ㉠(금속판넬조 판넬지붕, 단층, 주거용, 면적 약 8㎡)이 소재함. |
| 임대관계 | 임대관계 미상임.본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 13장
자주 묻는 질문
- 2025타경722 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 2억 1,400만 원의 10%인 2,140만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 18일(수) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 11월 25일(수)입니다.
- 유현빌 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 9평 기준으로 최저가는 1평당 2,377만원, 감정가는 1평당 2,377만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 7,120만 원(감정가의 80%)가 됩니다.
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매각사례
강서구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 72건 | 2억 7,494만 | 1억 8,192만 | 66.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 4,252만 원입니다(감정가 2억 1,400만 원 × 66.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
화곡동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.6 | 2026타경3365 | 베스트빌 · 빌라 | 2억 7,700만 | 2억 3,640만 | 85.3% |
| 2026.11.6 | 2026타경4392 | 화곡동 · 빌라 | 1억 4,800만 | 1억 1,840만 | 80% |
| 2026.11.5 | 2023타경115918 | 디에이씨 · 빌라 | 2억 3,400만 | 1억 6,333만 | 69.8% |
| 2026.11.5 | 2023타경115918 | 더메르씨엘 · 빌라 | 2억 8,700만 | 2억 280만 | 70.7% |
| 2026.11.5 | 2023타경115918 | 더메르씨엘 · 빌라 | 2억 9,000만 | 2억 242만 | 69.8% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2016년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 1억 8,000만 원 최근 1년 1건
- 감정가
- 2억 1,400만 원 시세의 119%
- 최저가
- 2억 1,400만 원 시세의 119%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.4.2 | 유현빌 | 27.77㎡ | 2층 | 1억 8,000만 |
최근 전월세 (화곡동 비슷한 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.6 | 23.97㎡ | 6,600만 | 10만 |
| 2026.11.6 | 29.18㎡ | 2억 4,570만 | 5만 |
| 2026.11.5 | 27.96㎡ | 2억 1,000만 | 전세 |
| 2026.11.5 | 27.96㎡ | 2억 1,000만 | 전세 |
| 2026.11.4 | 32.81㎡ | 330만 | 110만 |
| 2026.11.4 | 27.67㎡ | 2억 5,000만 | 전세 |
| 2026.11.3 | 35.52㎡ | 6,300만 | 28만 |
| 2026.11.3 | 29.98㎡ | 2억 1,040만 | 전세 |
| 2026.11.3 | 29.24㎡ | 2억 3,180만 | 4만 |
| 2026.10.31 | 35.52㎡ | 1억 3,600만 | 45만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 유현빌
- 사용승인일
- 2016.10.26 (10년차)
- 주용도
- 공동주택 · 도시형생활주택(단지형다세대)
- 규모
- 지상 6층
- 세대·호수
- 13세대 · 1호
- 주차
- 7대 (세대당 0.54대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 198.49% · 57.04%
- 대지 · 연면적
- 266.2㎡ · 528.38㎡
위치
강서로18마길 9