임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
서울 강서구 화곡동아파트 경매2025타경8335
서울남부지방법원 경매4계 (02-2192-1334) · 부동산강제경매
서울특별시 강서구 화곡동 894-12 5층502호 (도로명: 강서로8길 9(화곡동))
D-2312월 4일(금) 오전 10시제112호 법정
- 경매개시2025.2.12
- 배당요구종기2025.7.2
- 1차 매각2026.1.21 유찰
- 2차 매각2026.3.11 유찰
- 3차 매각2026.4.16 유찰
- 4차 매각2026.5.28 유찰
- 5차 매각2026.7.20 유찰
- 6차 매각2026.9.22 유찰
- 7차 매각2026.10.30 유찰
- 8차 매각2026.12.4 입찰
- 매각결정2026.12.11
경매개시 후 636일째 · 진행 중
감정가2억 7,000만 원
최저가1억 7,280만 원64%
입찰보증금1,728만 원10%
전용면적26㎡7.9평
분양면적–
대지권8.68㎡
소유자김○○
채무자김○○
채권자주○○
청구금액2억 9,800만 원
경매개시2025.2.12
호수5층502호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 임차권등기
회차별 최저가
서울남부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 8차는 감정가의 64%입니다.
2억
7,000만
7,000만
2억
1,600만
1,600만
1억
7,280만
7,280만
1억
3,824만
3,824만
1억
1,059만
1,059만
8,847만
- 전용 1평당 최저가
- 2,197만 원
- 전용 1평당 감정가
- 3,433만 원
한눈에 보기
서울 강서구 아파트 경매 물건인 2025타경8335은 화곡동 894-12 5층502호로, 서울남부지방법원 경매4계에서 진행합니다. 전용면적은 26㎡(7.9평)이고 대지권은 8.68㎡입니다.
감정가 2억 7,000만 원에서 7번 유찰되어 이번 최저가는 1억 7,280만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 12월 4일(금) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 1,728만 원입니다.
말소기준권리는 2025.2.4 압류입니다. 임차인 3명 중 3명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 확인된 것만 5억 9,600만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2025.2.4 압류배당요구종기 2025.7.2임차인 3명, 대항력 있을 수 있는 임차인 3명, 그 보증금(확인된 것) 5억 9,600만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이○근주거 · 건물전부 · 주택임 차권자 | 2021.7.5 | 2021.6.1 | 2억 9,800만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 임○열주거 · 미상 | 2024.2.19 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 주택도시보증공사주거 · 502호전부 · 주택임 차권자 | 2021.7.5 | 2021.6.1 | 2억 9,800만 원 | 미상 | 2025.5.1 | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | 이 사건 부동산 현지방문조사 당시 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상이므로 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본에는 소유자 아닌 세대주 임○열 세대가 등재 되어 있어 그를 일응 임차인으로 기재함. 덧붙인 외국인체류확인서, 상가건물 임대차 현황서에는 등재자가 없음 |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.8.12) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.12)- 말소기준권리
- 2025.2.4 압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 2억 9,800만 원
- 배당요구종기
- 2025.7.2
점유자 비고
이○근:주택임차권 등기일은 2023.08.17.임주택도시보증공사:이 사건 신청채권자로 주택임차권자 이○근의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구함
명세서 비고
- 임차인 이○근 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 김○○, 파○○ |
| 임차인 | 임○○ |
| 압류권자 | 서○○ |
| 교부권자 | 서○○ |
| 배당요구권자 | 주○○ |
| 주택임차권자 | 이○○, 주○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
기일 내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.1.21 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 7,000만 | 유찰 |
| 2026.3.11 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 1,600만 | 유찰 |
| 2026.4.16 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 7,280만 | 유찰 |
| 2026.5.28 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 3,824만 | 유찰 |
| 2026.7.20 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 1,059만 | 유찰 |
| 2026.9.22 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 7,000만 | 유찰 |
| 2026.10.30 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 1,600만 | 유찰 |
| 2026.12.4 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 7,280만 | 진행 예정 |
| 2026.12.11 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.4낙찰
- 12.11매각허가결정
- 12.18결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 2억 7,000만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 26㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 1,038만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2호선 및 5호선 '까치산역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 지하철 2호선 및 5호선 ‘까치산역’ 및 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상9층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2020.12.10.) 외벽: 석재 붙임 등 창호: 샷시 창호 등임. |
| 이용 상태 | 본건은 아파트로 이용 중임. |
| 설비 | 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등이 되어 있음. |
| 토지 형태 | 본건은 인접 토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 제2종근린생활시설(사무소)의 건부지로 이용 중임. |
| 도로 | 본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축 사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공 항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대 공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. |
| 기타 | 해당사항 없음. |
| 임대관계 | 임대관계 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 9장
자주 묻는 질문
- 2025타경8335 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 7,280만 원의 10%인 1,728만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 4일(금) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 12월 11일(금)입니다.
- 화곡동 894-12 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 7.9평 기준으로 최저가는 1평당 2,197만원, 감정가는 1평당 3,433만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 3,824만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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매각사례
강서구 아파트 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4건 | 2억 8,275만 | 3억 1,428만 | 88.2% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2억 3,814만 원입니다(감정가 2억 7,000만 원 × 88.2%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
화곡동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.10.27 | 2025타경11878 | 한양아이클래스 · 아파트 | 7,700만 | 4,372만 | 56.8% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
화곡동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2018년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 2억 1,300만 원 최근 1년 43건 · ㎡당 821만 원
- 감정가
- 2억 7,000만 원 시세의 127%
- 최저가
- 1억 7,280만 원 시세의 81%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.1 | NS파크APT | 28.74㎡ | 4층 | 2억 8,000만 |
| 2026.10.14 | 루체비스타 | 24.67㎡ | 7층 | 2억 2,000만 |
| 2026.10.10 | 세교예지안5차 | 29.83㎡ | 11층 | 2억 1,000만 |
| 2026.10.8 | 루체비스타 | 29.47㎡ | 7층 | 2억 5,000만 |
| 2026.9.30 | 루체비스타 | 29.77㎡ | 6층 | 2억 2,500만 |
| 2026.9.22 | 세교예지안6차 | 25.7㎡ | 6층 | 1억 6,300만 |
| 2026.9.12 | 한울에이치밸리움B동 | 22.81㎡ | 9층 | 2억 7,000만 |
| 2026.8.29 | 에스타워 | 27.32㎡ | 8층 | 2억 1,500만 |
| 2026.8.22 | 디아인스 | 23.93㎡ | 2층 | 2억 1,000만 |
| 2026.8.16 | 동양하우징(899-4) | 28.25㎡ | 13층 | 2억 6,000만 |
| 2026.7.14 | 한울에이치밸리움B동 | 22.81㎡ | 2층 | 1억 6,320만 |
| 2026.7.3 | 트리움팰리스 | 21.7㎡ | 9층 | 1억 1,900만 |
| 2026.6.30 | 세교예지안5차 | 29.95㎡ | 5층 | 1억 9,800만 |
| 2026.6.30 | 드림시드아파트1차 | 30.28㎡ | 5층 | 2억 700만 |
| 2026.6.19 | GMValley | 23.8㎡ | 15층 | 2억 500만 |
최근 전월세 (같은 건물 같은 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.2 | 26㎡ | 300만 | 70만 |
| 2026.6.13 | 26㎡ | 3,000만 | 90만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2020.12.10 (6년차)
- 주용도
- 공동주택 · (아파트), 제2종근린생활시설(사무소)
- 규모
- 지상 9층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 20세대 · 12호
- 주차
- 13대 (세대당 0.65대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 372.34% · 59.88%
- 대지 · 연면적
- 281㎡ · 1230.6㎡