위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
서울 강서구 화곡동가이아팰리스 빌라 경매2026타경3081
서울남부지방법원 경매16계 (02-2192-0055) · 부동산강제경매
서울특별시 강서구 화곡동 338-6 가이아팰리스 제3층 제303호 (도로명: 강서로20길 33)
11월 5일(목) 오전 10시제112호 법정
- 경매개시2026.1.8
- 배당요구종기2026.4.14
- 1차 매각2026.11.5 입찰
- 매각결정2026.11.12
경매개시 후 308일째 · 진행 중
감정가2억 6,900만 원
최저가2억 6,900만 원100%
입찰보증금2,690만 원10%
전용면적29.75㎡9평
분양면적–
대지권18.57㎡
소유자박○○
채무자박○○
채권자주○○
청구금액2억 6,880만 원
경매개시2026.1.8
호수제3층 제303호
- 조사된 임차인 없음
- 위반건축물
- 임차권등기
회차별 최저가
서울남부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 1차는 감정가의 100%입니다.
2억
6,900만
6,900만
2억
1,520만
1,520만
1억
7,216만
7,216만
1억
3,773만
3,773만
- 전용 1평당 최저가
- 2,989만 원
- 전용 1평당 감정가
- 2,989만 원
한눈에 보기
서울 강서구 빌라 경매 물건인 2026타경3081은 화곡동 가이아팰리스 제3층 제303호로, 서울남부지방법원 경매16계에서 진행합니다. 전용면적은 29.75㎡(9평)이고 대지권은 18.57㎡입니다.
감정가 2억 6,900만 원이 그대로 최저가인 신건입니다. 첫 입찰은 2026년 11월 5일(목) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 2,690만 원입니다.
말소기준권리는 2025.6.23 압류입니다. 현황조사에서 확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에는 위반건축물, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2025.6.23 압류배당요구종기 2026.4.14확인된 임차인 0명
| 현황조사 | 현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없으며, 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 상에 등재자가 없어서 점유관계 미상임. 별도의 확인이 필요함. |
|---|
보증금, 월 차임, 확정일자는 현황조사 때 확인된 내용이라 매각물건명세서와 다를 수 있습니다. 배당요구 여부는 명세서 원문에서 확인하세요. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.16)- 말소기준권리
- 2025.6.23 압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 2억 6,880만 원
- 배당요구종기
- 2026.4.14
명세서 비고
- 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 - 집합건축물대장(표○부, 갑)에 위반건축물 표기 있음(감○평가서 참조)
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 박○○ |
| 압류권자 | 서○○, 도○○ |
| 교부권자 | 국○○, 서○○, 도○○ |
| 배당요구권자 | 주○○ |
| 주택임차권자 | 송○○, 주○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
기일 내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.5 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 6,900만 | 진행 예정 |
| 2026.11.12 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.5낙찰
- 11.12매각허가결정
- 11.19결정 확정항고 기간 7일
- 12월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 2억 6,900만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 29.75㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 904만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역(2호선, 5호선)" 북측 인근에 위치하며, 주 변은 학교, 소규모 아파트단지, 공원, 단독주택, 다세대주택 및 로변을 따라 주상용건물 및 근린상가 등이 소재하는 지역으로 제반환경 보통임. |
| 교통 | 본건까지 차량 접근 가능하며, 남측으로 까치산역(2호선, 5호선) 및 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 양호임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라지붕 6층 내 3층 303호로서, 사용승인일(2019.04.15) 외벽: 벽돌치장 마감 등. 창호: 하이샷시창호임. |
| 이용 상태 | 다세대주택: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인치 못하였으며, 건축물현황도상 방2, 욕실및화장실1, 거실1, 주방/식당1, 현관, 발코니 등으로 이용중임. |
| 설비 | 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비 되어 있음. |
| 토지 형태 | 정방형 평지의 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 남동측으로 노폭 약4미터의 포장도로와 접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. |
| 임대관계 | 등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있으며, 임대관계 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 11장
자주 묻는 질문
- 2026타경3081 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 2억 6,900만 원의 10%인 2,690만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 5일(목) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 11월 12일(목)입니다.
- 가이아팰리스 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 9평 기준으로 최저가는 1평당 2,989만원, 감정가는 1평당 2,989만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 현황조사에서 확인된 임차인은 없습니다. 다만 위반건축물, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2억 1,520만 원(감정가의 80%)가 됩니다.
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매각사례
강서구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 102건 | 2억 7,868만 | 1억 8,225만 | 65.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 7,620만 원입니다(감정가 2억 6,900만 원 × 65.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
화곡동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.11 | 2025타경11015 | 라홈 · 빌라 | 5억 6,600만 | 3억 9,507만 | 69.8% |
| 2026.11.11 | 2025타경11618 | 씨아트빌 · 빌라 | 3억 300만 | 2억 1,149만 | 69.8% |
| 2026.11.11 | 2025타경12564 | 라움하우징 · 빌라 | 2억 7,300만 | 1억 5,725만 | 57.6% |
| 2026.11.11 | 2025타경12896 | 골든빌 · 빌라 | 2억 8,500만 | 1억 4,700만 | 51.6% |
| 2026.11.11 | 2025타경13319 | 다온숲 · 빌라 | 4억 1,800만 | 2억 4,050만 | 57.5% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2019년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 2억 6,000만 원 최근 1년 1건
- 감정가
- 2억 6,900만 원 시세의 103%
- 최저가
- 2억 6,900만 원 시세의 103%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.4.4 | 가이아팰리스 | 29.94㎡ | 5층 | 2억 6,000만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.7.25 | 29.84㎡ | 5,000만 | 110만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 가이아팰리스
- 사용승인일
- 2019.4.15 (7년차)
- 주용도
- 공동주택 · 다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)
- 규모
- 지상 6층
- 세대·호수
- 16세대
- 주차
- 8대 (세대당 0.50대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 197.06% · 59.68%
- 대지 · 연면적
- 295.5㎡ · 582.3㎡
위치
강서로20길 33