대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
서울 강서구 방화동마곡그랑시엘 오피스텔 경매2026타경3684
서울남부지방법원 경매1계 (02-2192-1331, 0085) · 부동산강제경매
서울특별시 강서구 방화동 613-2 마곡그랑시엘 제4층 제401호 (도로명: 개화동로27길 22)
D-day11월 11일(수) 오전 10시제112호 법정
- 경매개시2026.2.11
- 배당요구종기2026.5.19
- 1차 매각2026.10.13 유찰
- 2차 매각2026.11.11 입찰
- 매각결정2026.11.18
경매개시 후 272일째 · 진행 중
감정가2억 4,700만 원
최저가1억 9,760만 원80%
입찰보증금1,976만 원10%
전용면적25.62㎡7.8평
분양면적–
대지권14.02㎡
소유자손○○
채무자손○○
채권자주○○
청구금액2억 4,000만 원
경매개시2026.2.11
호수제4층 제401호
- 대항력 있는 임차인 없음
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
회차별 최저가
서울남부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 2차는 감정가의 80%입니다.
2억
4,700만
4,700만
1억
9,760만
9,760만
1억
5,808만
5,808만
1억
2,646만
2,646만
1억
117만
117만
- 전용 1평당 최저가
- 2,550만 원
- 전용 1평당 감정가
- 3,187만 원
한눈에 보기
서울 강서구 오피스텔 경매 물건인 2026타경3684은 방화동 마곡그랑시엘 제4층 제401호로, 서울남부지방법원 경매1계에서 진행합니다. 전용면적은 25.62㎡(7.8평)이고 대지권은 14.02㎡입니다.
감정가 2억 4,700만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 1억 9,760만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2026년 11월 11일(수) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 1,976만 원입니다.
말소기준권리는 2023.3.13 압류입니다. 임차인 1명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2023.3.13 압류배당요구종기 2026.5.19임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김○현주거 · 미상 | 2024.6.12 | – | 미상 | 미상 | 없음 |
| 현황조사 | 현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없음. 별도의 확인이 필요함. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록등본과 같이 소유자 아닌 세대주 김○현 세대가 등재되어 있으므로, 그를 그 등본에 의해 일응 임차인으로 기재함. |
|---|
보증금, 월 차임, 확정일자는 현황조사 때 확인된 내용이라 매각물건명세서와 다를 수 있습니다. 배당요구 여부는 명세서 원문에서 확인하세요. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.4)- 말소기준권리
- 2023.3.13 압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 2억 4,000만 원
- 배당요구종기
- 2026.5.19
명세서 비고
특별매각조건 : 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 손○○ |
| 임차인 | 김○○ |
| 가압류권자 | 주○○ |
| 압류권자 | 강○○, 보○○ |
| 교부권자 | 보○○, 서○○, 강○○, 국○○ |
| 배당요구권자 | 주○○ |
| 주택임차권자 | 신○○, 주○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
기일 내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.13 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 4,700만 | 유찰 |
| 2026.11.11 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 9,760만 | 진행 예정 |
| 2026.11.18 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.11낙찰
- 11.18매각허가결정
- 11.25결정 확정항고 기간 7일
- 12월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 2억 4,700만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 25.62㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 964만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위환경은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. |
| 교통 | 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 "공항시장역"이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건내 제4층 제401호로서, 외벽 : 석재붙임마감 등. 창호 : 샷시창호 등임. |
| 이용 상태 | 대장상 용도는 오피스텔임. |
| 설비 | 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음. |
| 토지 형태 | 2필지 일단의 사다리형 토지로서 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 도로에 접함. |
| 용도지역 | 공히 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합) 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교 환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. |
| 기타 | 없음. |
| 임대관계 | 임대관계 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 15장
자주 묻는 질문
- 2026타경3684 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 9,760만 원의 10%인 1,976만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 11일(수) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 11월 18일(수)입니다.
- 마곡그랑시엘 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 7.8평 기준으로 최저가는 1평당 2,550만원, 감정가는 1평당 3,187만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 임차인 1명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 5,808만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
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매각사례
강서구 오피스텔 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 34건 | 2억 4,865만 | 1억 6,561만 | 66.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 6,426만 원입니다(감정가 2억 4,700만 원 × 66.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
마곡그랑시엘 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.5 | 2026타경3450 | 마곡그랑시엘 · 오피스텔 | 2억 5,100만 | 1억 7,677만 | 70.4% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
방화동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2001년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 8,200만 원 최근 1년 55건 · ㎡당 320만 원
- 감정가
- 2억 4,700만 원 시세의 301%
- 최저가
- 1억 9,760만 원 시세의 241%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.20 | 오피앙 | 22.5㎡ | 8층 | 7,600만 |
| 2026.10.15 | 에어포스빌 | 20.79㎡ | 4층 | 8,000만 |
| 2026.10.10 | 하이포트 | 27.937㎡ | 5층 | 7,900만 |
| 2026.10.5 | 에어뷰21-1오피스텔 | 26.86㎡ | 7층 | 7,200만 |
| 2026.10.2 | 오피앙2 | 22.5㎡ | 10층 | 7,000만 |
| 2026.9.11 | 하이포트 | 29.8㎡ | 7층 | 8,300만 |
| 2026.9.9 | 오피앙2 | 22.5㎡ | 7층 | 6,500만 |
| 2026.9.9 | 오피앙2 | 22.5㎡ | 8층 | 6,500만 |
| 2026.9.5 | 오피앙2 | 28.5㎡ | 8층 | 7,000만 |
| 2026.8.26 | 벽산에어트리움 | 28.03㎡ | 8층 | 1억 1,950만 |
| 2026.8.25 | 하이포트 | 29.8㎡ | 7층 | 8,200만 |
| 2026.8.25 | 하이포트 | 29.8㎡ | 6층 | 8,200만 |
| 2026.8.11 | 에어뷰21-2오피스텔 | 26.91㎡ | 6층 | 7,600만 |
| 2026.7.30 | 에어뷰21-1오피스텔 | 26.86㎡ | 10층 | 7,800만 |
| 2026.7.21 | 하이포트 | 29.8㎡ | 5층 | 8,000만 |
최근 전월세 (같은 건물 같은 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.6.17 | 25.62㎡ | 1억 8,750만 | 전세 |
| 2026.5.5 | 25.87㎡ | 500만 | 68만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 마곡그랑시엘
- 사용승인일
- 2021.6.15 (5년차)
- 주용도
- 업무시설 · 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설
- 규모
- 지상 12층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 16세대 · 24호
- 주차
- 25대 (세대당 1.56대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 459.1% · 57.72%
- 대지 · 연면적
- 359㎡ · 1746.85㎡
위치
개화동로27길 22