임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
서울 강서구 화곡동후암리치빌 빌라 경매2026타경3798
서울남부지방법원 경매16계 (02-2192-0055) · 부동산강제경매
서울특별시 강서구 화곡동 871-25 후암리치빌 제5층 제502호 (도로명: 곰달래로33가길 9-5)
11월 5일(목) 오전 10시제112호 법정
- 경매개시2026.2.23
- 배당요구종기2026.5.27
- 1차 매각2026.10.6 유찰
- 2차 매각2026.11.5 입찰
- 매각결정2026.11.12
경매개시 후 260일째 · 진행 중
감정가2억 7,700만 원
최저가2억 2,160만 원80%
입찰보증금2,216만 원10%
전용면적41.48㎡12.5평
분양면적–
대지권53.08㎡
소유자이○○
채무자이○○
채권자주○○
청구금액2억 5,500만 원
경매개시2026.2.23
호수제5층 제502호
- 조사된 임차인 없음
- 임차권등기
회차별 최저가
서울남부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 2차는 감정가의 80%입니다.
2억
7,700만
7,700만
2억
2,160만
2,160만
1억
7,728만
7,728만
1억
4,182만
4,182만
1억
1,346만
1,346만
- 전용 1평당 최저가
- 1,766만 원
- 전용 1평당 감정가
- 2,208만 원
한눈에 보기
서울 강서구 빌라 경매 물건인 2026타경3798은 화곡동 후암리치빌 제5층 제502호로, 서울남부지방법원 경매16계에서 진행합니다. 전용면적은 41.48㎡(12.5평)이고 대지권은 53.08㎡입니다.
감정가 2억 7,700만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 2억 2,160만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2026년 11월 5일(목) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 2,216만 원입니다.
말소기준권리는 2021.4.5 가압류입니다. 현황조사에서 확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에는 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2021.4.5 가압류배당요구종기 2026.5.27확인된 임차인 0명
| 현황조사 | 현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없으며, 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 상에 등재자가 없어서 점유관계 미상임. 별도의 확인이 필요함. |
|---|
보증금, 월 차임, 확정일자는 현황조사 때 확인된 내용이라 매각물건명세서와 다를 수 있습니다. 배당요구 여부는 명세서 원문에서 확인하세요. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.16)- 말소기준권리
- 2021.4.5 가압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 2억 5,500만 원
- 배당요구종기
- 2026.5.27
명세서 비고
임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 이○○ |
| 가압류권자 | 이○○ |
| 압류권자 | 서○○, 평○○ |
| 교부권자 | 서○○, 남○○, 김○○, 강○○, 평○○, 부○○, 국○○ |
| 배당요구권자 | 주○○ |
| 주택임차권자 | 문○○, 주○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
기일 내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.6 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 7,700만 | 유찰 |
| 2026.11.5 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 2,160만 | 진행 예정 |
| 2026.11.12 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.5낙찰
- 11.12매각허가결정
- 11.19결정 확정항고 기간 7일
- 12월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 2억 7,700만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 41.48㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 668만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 각급 초중고등학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 까치산역이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 내 제5층 제502로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 내장타일 마감 등 창호 : 샷시창호 등임. |
| 이용 상태 | 다세대주택(후면 건물개황도 참조)으로 이용 중임. |
| 설비 | 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음. |
| 토지 형태 | 본건은 2필지 일단의 인접 토지 대비 등고평탄한 유사 세장형 토지로서, 현황 건부지 (도시형생활주택(단지형다세대주택))로 이용 중임. |
| 도로 | 본건은 남측으로 로폭 약 4m 내외 아스팔트 포장도로에 접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2016-03-18)(강서교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-27)(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. |
| 기타 | 없 음. |
| 임대관계 | 미 상 임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 13장
자주 묻는 질문
- 2026타경3798 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 2억 2,160만 원의 10%인 2,216만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 5일(목) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 11월 12일(목)입니다.
- 후암리치빌 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 12.5평 기준으로 최저가는 1평당 1,766만원, 감정가는 1평당 2,208만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 현황조사에서 확인된 임차인은 없습니다. 다만 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 7,728만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
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매각사례
강서구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 74건 | 2억 7,411만 | 1억 8,018만 | 65.9% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 8,254만 원입니다(감정가 2억 7,700만 원 × 65.9%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
후암리치빌 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.5 | 2026타경3798 | 후암리치빌 · 빌라 | 2억 7,700만 | 2억 2,750만 | 82.1% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
화곡동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2001년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 2억 2,400만 원 최근 1년 673건 · ㎡당 540만 원
- 감정가
- 2억 7,700만 원 시세의 124%
- 최저가
- 2억 2,160만 원 시세의 99%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.29 | 경원주택가동 | 39.72㎡ | 4층 | 1억 1,200만 |
| 2026.10.29 | 서광빌 | 39.93㎡ | 2층 | 2억 |
| 2026.10.28 | 쌍용빌라(56-490) | 43.59㎡ | 2층 | 1억 3,500만 |
| 2026.10.27 | 태청그린빌라 | 41.1㎡ | 2층 | 1억 4,000만 |
| 2026.10.26 | 한울씨티빌 | 40.02㎡ | 5층 | 2억 1,800만 |
| 2026.10.26 | 청풍맨션 | 48.06㎡ | 3층 | 1억 4,750만 |
| 2026.10.26 | 동아주택B동 | 37.52㎡ | 1층 | 1억 6,500만 |
| 2026.10.26 | 삼성펠리체(864-52) | 37.5㎡ | 4층 | 2억 3,000만 |
| 2026.10.24 | 이호빌 | 36.76㎡ | 2층 | 5억 |
| 2026.10.24 | (155-15) | 34.48㎡ | 2층 | 1억 500만 |
| 2026.10.23 | 동도하이츠빌라(56-335) | 36.59㎡ | 4층 | 1억 500만 |
| 2026.10.22 | 윤하우스(155-27) | 35.59㎡ | 5층 | 2억 4,000만 |
| 2026.10.22 | 다나네스트빌(56-379) | 39.58㎡ | 3층 | 1억 3,500만 |
| 2026.10.22 | 삼성쉐르빌 | 38.52㎡ | 2층 | 1억 9,440만 |
| 2026.10.21 | 신라하이츠빌라3차 | 33.48㎡ | 1층 | 1억 4,500만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.5 | 42.71㎡ | 1억 1,500만 | 25만 |
| 2026.11.5 | 42.71㎡ | 1억 1,500만 | 전세 |
| 2026.11.4 | 36.48㎡ | 1억 3,923만 | 12만 |
| 2026.11.4 | 38.4㎡ | 9,450만 | 9만 |
| 2026.11.4 | 38.72㎡ | 1억 6,600만 | 9만 |
| 2026.11.4 | 39.64㎡ | 1억 | 60만 |
| 2026.11.3 | 39.99㎡ | 2,000만 | 55만 |
| 2026.11.3 | 37.15㎡ | 3,000만 | 110만 |
| 2026.11.3 | 35.52㎡ | 6,300만 | 28만 |
| 2026.11.3 | 39.43㎡ | 1억 800만 | 20만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 후암리치빌
- 사용승인일
- 2016.3.22 (10년차)
- 주용도
- 공동주택 · 도시형생활주택(단지형다세대)
- 규모
- 지상 6층
- 세대·호수
- 13세대
- 주차
- 11대 (세대당 0.85대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 185.86% · 56.12%
- 대지 · 연면적
- 353.7㎡ · 657.4㎡
위치
곰달래로33가길 9-5