대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
서울 강서구 화곡동우장산자하클래식 오피스텔 경매2026타경3822
서울남부지방법원 경매1계 (02-2192-1331, 0085) · 부동산강제경매
서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제18층 제1805호 (도로명: 화곡로 317)
D-day11월 11일(수) 오전 10시제112호 법정
- 경매개시2026.2.24
- 배당요구종기2026.5.27
- 1차 매각2026.10.13 유찰
- 2차 매각2026.11.11 입찰
- 매각결정2026.11.18
경매개시 후 259일째 · 진행 중
감정가1억 8,000만 원
최저가1억 4,400만 원80%
입찰보증금1,440만 원10%
전용면적14.75㎡4.5평
분양면적–
대지권2.59㎡
소유자고○○
채무자고○○
채권자주○○
청구금액1억 9,000만 원
경매개시2026.2.24
호수제18층 제1805호
- 조사된 임차인 없음
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
회차별 최저가
서울남부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 2차는 감정가의 80%입니다.
1억
8,000만
8,000만
1억
4,400만
4,400만
1억
1,520만
1,520만
9,216만
7,373만
- 전용 1평당 최저가
- 3,227만 원
- 전용 1평당 감정가
- 4,034만 원
한눈에 보기
서울 강서구 오피스텔 경매 물건인 2026타경3822은 화곡동 우장산자하클래식 제18층 제1805호로, 서울남부지방법원 경매1계에서 진행합니다. 전용면적은 14.75㎡(4.5평)이고 대지권은 2.59㎡입니다.
감정가 1억 8,000만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 1억 4,400만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2026년 11월 11일(수) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 1,440만 원입니다.
말소기준권리는 2022.9.14 압류입니다. 현황조사에서 확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2022.9.14 압류배당요구종기 2026.5.27확인된 임차인 0명
| 현황조사 | 현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없으며, 전입세대확인서 및 외국인체류확인서, 상가임대차 현황서 상에 등재자가 없어서 점유관계 미상임. 별도의 확인이 필요함. |
|---|
보증금, 월 차임, 확정일자는 현황조사 때 확인된 내용이라 매각물건명세서와 다를 수 있습니다. 배당요구 여부는 명세서 원문에서 확인하세요. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.4)- 말소기준권리
- 2022.9.14 압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 1억 9,000만 원
- 배당요구종기
- 2026.5.27
명세서 비고
특별매각조건 : 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 고○○ |
| 가압류권자 | 주○○ |
| 압류권자 | 강○○ |
| 교부권자 | 원○○, 강○○, 서○○, 국○○ |
| 배당요구권자 | 신○○, 주○○ |
| 주택임차권자 | 김○○, 주○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
기일 내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.13 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 8,000만 | 유찰 |
| 2026.11.11 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 4,400만 | 진행 예정 |
| 2026.11.18 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.11낙찰
- 11.18매각허가결정
- 11.25결정 확정항고 기간 7일
- 12월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 1억 8,000만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 14.75㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 1,220만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상업시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 19층 건물 중 제18층 제1805호로서, [사용승인일: 2020.08.28] 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 창호: 시스템 창호임. |
| 이용 상태 | 오피스텔로 이용중임. |
| 설비 | 위생 및 급배수설비, 난방 설비 등이 되어 있음. |
| 토지 형태 | 인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설(소매점) 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 남동측으로 노폭 약 35미터의 포장도로에 접함. |
| 용도지역 | 도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. |
| 임대관계 | 임대미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 13장
자주 묻는 질문
- 2026타경3822 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 4,400만 원의 10%인 1,440만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 11일(수) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 11월 18일(수)입니다.
- 우장산자하클래식 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 4.5평 기준으로 최저가는 1평당 3,227만원, 감정가는 1평당 4,034만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 현황조사에서 확인된 임차인은 없습니다. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 1,520만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
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매각사례
강서구 오피스텔 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 34건 | 2억 4,865만 | 1억 6,561만 | 66.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 1,970만 원입니다(감정가 1억 8,000만 원 × 66.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
화곡동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.5 | 2025타경10311 | 라홈 · 오피스텔 | 3억 5,600만 | 2억 4,849만 | 69.8% |
| 2026.11.5 | 2025타경12711 | 클래시936 · 오피스텔 | 3억 1,600만 | 1억 5,288만 | 48.4% |
| 2026.11.5 | 2025타경12972 | 지엠밸리 · 오피스텔 | 1억 8,000만 | 7,516만 | 41.8% |
| 2026.11.5 | 2025타경13659 | 리치아파트 · 오피스텔 | 3억 3,600만 | 2억 3,664만 | 70.4% |
| 2026.11.5 | 2025타경13668 | 리치아파트 · 오피스텔 | 3억 4,000만 | 2억 3,945만 | 70.4% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 · 국토교통부 실거래가 · 2020년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 1억 1,400만 원 최근 1년 9건 · ㎡당 774만 원
- 감정가
- 1억 8,000만 원 시세의 158%
- 최저가
- 1억 4,400만 원 시세의 126%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.30 | 우장산 자하클래식 | 24.48㎡ | 8층 | 1억 8,700만 |
| 2026.9.30 | 우장산 자하클래식 | 27.59㎡ | 14층 | 1억 9,705만 |
| 2026.9.30 | 우장산 자하클래식 | 26.43㎡ | 11층 | 1억 9,705만 |
| 2026.9.30 | 우장산 자하클래식 | 27.59㎡ | 11층 | 1억 9,571만 |
| 2026.9.30 | 우장산 자하클래식 | 27.59㎡ | 15층 | 1억 9,772만 |
| 2026.9.30 | 우장산 자하클래식 | 28.95㎡ | 10층 | 2억 40만 |
| 2026.9.30 | 우장산 자하클래식 | 26.43㎡ | 15층 | 2억 1,448만 |
| 2026.9.30 | 우장산 자하클래식 | 28.95㎡ | 2층 | 1억 9,571만 |
| 2026.8.18 | 우장산 자하클래식 | 24.48㎡ | 9층 | 2억 7,900만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.6.26 | 24.48㎡ | 1억 7,370만 | 전세 |
| 2026.4.23 | 26.43㎡ | 5,000만 | 83만 |
| 2026.1.31 | 22.68㎡ | 3,000만 | 80만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 우장산 자하클래식
- 사용승인일
- 2020.8.28 (6년차)
- 주용도
- 업무시설 · 업무시설(오피스텔),근린생활시설(소매점)
- 규모
- 지상 19층 · 지하 2층
- 세대·호수
- 68호
- 주차
- 33대 (세대당 0.49대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 799.66% · 58.45%
- 대지 · 연면적
- 290.2㎡ · 2563.62㎡
위치
화곡로 317