서울 강서구 화곡동주택 경매2026타경4916
서울남부지방법원 경매8계 () · 부동산임의경매
서울특별시 강서구 화곡동 367-35
- 경매개시2026.4.30
- 배당요구종기2026.8.3
- 1차 매각2026.10.28 유찰
- 2차 매각2026.11.26 입찰
- 매각결정2026.12.3
경매개시 후 194일째 · 진행 중
- 대항력 있을 수 있는 임차인
회차별 최저가
서울남부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 2차는 감정가의 80%입니다.
9,349만
5,479만
2,383만
7,907만
325만
- 토지 1평당 최저가
- 3,605만 원
- 토지 1평당 감정가
- 4,506만 원
한눈에 보기
서울 강서구 주택 경매 물건인 2026타경4916은 화곡동 367-35로, 서울남부지방법원 경매8계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 197.6㎡(59.8평), 건물 연면적은 636.14㎡(192.4평)입니다.
감정가 26억 9,349만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 21억 5,479만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2026년 11월 26일(목) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 2억 1,548만 원입니다.
말소기준권리는 2023.4.10 (1),(2) 2023.04.10. 근저당권입니다. 임차인 6명 중 5명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 확인된 것만 1810000001억 9,500만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2023.4.10 (1),(2) 2023.04.10. 근저당권배당요구종기 2026.8.3임차인 6명, 대항력 있을 수 있는 임차인 5명, 그 보증금(확인된 것) 1810000001억 9,500만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ㈜정욱점포 · 3층 | 2020.7.1 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 김○복주거 · 4층4층 · 임차인 주거 임차인 | 2018.5.8 | 2019.2.12 | 1800000001억 8,000만 원 | 없음 | 2026.5.29 | 있을 수 있음 |
| 김○준점포 · 2층일부 | 2023.3.9 | – | 500만 원 | 70만 원 | – | 있을 수 있음 |
| 배○현점포 · 2층일부 | 2014.2.6 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 우○학점포 · 1층1층 · 임차인 점포 임차인 | 2002.4.9 | 2026.7.2 | 10000000억 1,000만 원 | 150000억 150만 원 | 2026.7.7 | 있을 수 있음 |
| 장두만(강서침례교회)점포 · 지하층전부 | – | – | 5,000만 원 | 없음 | – | 확인 필요 |
매각물건명세서(작성 2026.10.7) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.7)- 말소기준권리
- 2023.4.10 (1),(2) 2023.04.10. 근저당권
- 경매 종류
- 부동산임의경매
- 청구금액
- 15억 995만 원
- 배당요구종기
- 2026.8.3
김○복:(1) 2018.01.05. 계약 확정일자 2019.02.12.(2) 2026.01.13. 계약 확정일자 2026.01.15. 계약서상 보증금은 기존 보증금에 9,000,000원 증액하였으나 이나 경매개시로 인해 보증금을 채무자 겸 소유자에게 지급하지 않았음우○학: 상호명 '대성쎌틱에너시스'
일괄매각, 제시외 건물 포함(샷시조 샷시지붕 옥탑소재 창고 약 5㎡), 옥탑 연면적 제외 건물 1층 소매점 부분은 건축물대장상 114.06㎡이나, 현황 및 등기사항전부증명서상 54.28㎡을 기준으로 평가
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 승계인 | 농○○ |
| 채권자 | 서○○ |
| 채무자겸소유자 | 정○○ |
| 임차인 | 김○○, 우○○, 배○○, (주)OO, 장○○ |
| 근저당권자 | 서○○ |
| 가압류권자 | 중○○, 신○○, 주○○, 소○○ |
| 교부권자 | 서○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
기일 내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.28 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 26억 9,349만 | 유찰 |
| 2026.11.26 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 21억 5,479만 | 진행 예정 |
| 2026.12.3 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.26낙찰
- 12.3매각허가결정
- 12.10결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 26억 9,349만 원| 면적 | 토지(대) 197.6㎡ 철근콘크리트조 및 연와조 평스라브 지붕 4층 근린생활시설 및 주택 지층 87.4㎡ 1층 114.06㎡(소매점 54. 28㎡ 주차장 59.78㎡) 2층 115.90㎡(사무실) 3층 115.90㎡(사무실) 4층 105.02㎡(주택1가구) 옥탑 10.08㎡(연면적 제외) |
|---|---|
| 감정 단가 | 토지 1㎡당 1,363만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교"북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재함. |
| 교통 | 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재함. |
| 기타 | 정방형 평지로서, 근린생활시설 및 주택 건부지임. |
| 기타 | 본건 북측 및 동측으로 노폭 약 30미터, 4미터 도로와 접함. |
| 용도지역 | 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03) |
| 기타 | 없음. |
| 기타 | 없음. |
| 임대관계 | 임대관계 미상임. |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 연와조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건으로서 (사용승인일 : 1995-06-12) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호. |
| 이용 상태 | 근린생활시설 및 주택으로 이용중임. |
| 설비 | 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장 등 구비됨. |
| 기타 | 제시외건물 ㄱ 소재함. 후첨 "건물개황도" 참조. |
| 기타 | 본건 건물 1층 소매점 부분은 건축물대징 상 114.06㎡이나, 현황 및 등기사항전부증명서 상 54.28㎡ 기준하였음. |
| 임대관계 | 임대관계는 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 23장
자주 묻는 질문
- 2026타경4916 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 21억 5,479만 원의 10%인 2억 1,548만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 26일(목) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 12월 3일(목)입니다.
- 화곡동 367-35 평당 가격은 얼마인가요?
- 토지면적 59.8평 기준으로 최저가는 1평당 3,605만원, 감정가는 1평당 4,506만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 17억 2,383만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
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매각사례
서울 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 18건 | 13억 8,379만 | 8억 8,074만 | 66.4% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 17억 8,847만 원입니다(감정가 26억 9,349만 원 × 66.4%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
화곡동 단독·다가구 · 국토교통부 실거래가- 토지 평당가로 본 시세
- 13억 5,100만 원 최근 1년 23건 · 토지 평당 2,260만 원
- 감정가
- 26억 9,349만 원 시세의 199%
- 최저가
- 21억 5,479만 원 시세의 159%
최근 매매
| 계약일 | 유형 | 토지 | 연면적 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.23 | 다가구 | 152㎡ | 263.66㎡ | 11억 2,000만 |
| 2026.10.5 | 단독 | 179㎡ | 249.09㎡ | 7억 8,000만 |
| 2026.10.1 | 다가구 | 97.8㎡ | 175.8㎡ | 22억 |
| 2026.9.23 | 단독 | 164.9㎡ | 107.76㎡ | 12억 |
| 2026.9.2 | 단독 | 167.2㎡ | 122.9㎡ | 7억 2,000만 |
| 2026.8.24 | 단독 | 130㎡ | 189.27㎡ | 10억 |
| 2026.8.12 | 단독 | 144.7㎡ | 121.75㎡ | 6억 7,000만 |
| 2026.8.10 | 단독 | 115.2㎡ | 124.2㎡ | 8억 2,000만 |
| 2026.6.10 | 단독 | 120.3㎡ | 184.2㎡ | 7억 6,863만 |
| 2026.5.22 | 단독 | 109.8㎡ | 139.16㎡ | 4억 |
| 2026.5.8 | 다가구 | 185㎡ | 377.34㎡ | 10억 8,000만 |
| 2026.4.30 | 단독 | 131.6㎡ | 202.53㎡ | 7억 9,000만 |
최근 전월세
| 계약일 | 연면적 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.5 | 21.6㎡ | 1,000만 | 58만 |
| 2026.11.4 | 39.67㎡ | 3,000만 | 전세 |
| 2026.11.4 | 33㎡ | 1,000만 | 60만 |
| 2026.11.4 | 17.79㎡ | 500만 | 40만 |
| 2026.11.3 | 36㎡ | 1,000만 | 55만 |
| 2026.11.3 | 39.77㎡ | 1,000만 | 50만 |
| 2026.11.3 | 43.52㎡ | 1억 3,000만 | 전세 |
| 2026.10.31 | 18㎡ | 5,000만 | 30만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 제이엘빌딩
- 사용승인일
- 1995.6.12 (31년차)
- 주용도
- 제2종근린생활시설 · 근린생활시설 및 주택
- 규모
- 지상 4층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 1가구
- 주차
- 4대
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 228.18% · 58.17%
- 대지 · 연면적
- 197.6㎡ · 538.28㎡
위치
서울특별시 강서구 화곡동 367-35