서울 강서구 화곡동빌라 경매2026타경5089
서울남부지방법원 경매8계 () · 부동산강제경매
서울특별시 강서구 화곡동 111-17 제2층 제201호 (도로명: 화곡로 211-5)
- 경매개시2026.5.15
- 배당요구종기2026.8.19
- 1차 매각2026.10.28 유찰
- 2차 매각2026.11.26 입찰
- 매각결정2026.12.3
경매개시 후 180일째 · 진행 중
- 대항력 있을 수 있는 임차인
회차별 최저가
서울남부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 2차는 감정가의 80%입니다.
1,500만
- 전용 1평당 최저가
- 1,275만 원
- 전용 1평당 감정가
- 1,594만 원
한눈에 보기
서울 강서구 빌라 경매 물건인 2026타경5089은 화곡동 111-17 제2층 제201호로, 서울남부지방법원 경매8계에서 진행합니다. 전용면적은 23.85㎡(7.2평)이고 대지권은 13.05㎡입니다.
감정가 1억 1,500만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 9,200만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2026년 11월 26일(목) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 920만 원입니다.
말소기준권리는 2023.3.29 가압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1억원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기(2025.05.08. 접수, 임차인 백○서)는 보증금 전액 변제되지 않으면 말소되지 아니함"
임대차 현황
말소기준권리 2023.3.29 가압류배당요구종기 2026.8.19임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 1억 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백○서주거 · 전부 | 2022.4.22 | 2022.4.22 | 1억 원 | 미상 | 2026.5.9 | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | 현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없음. 별도의 확인이 필요함. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록등본과 같이 소유자 아닌 세대주 백○서 세대가 등재되어 있으므로, 그를 그 등본에 의해 일응 임차인으로 기재함. |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.10.7) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.7)- 말소기준권리
- 2023.3.29 가압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 1억 95만 원
- 배당요구종기
- 2026.8.19
매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기(2025.05.08. 접수, 임차인 백○서)는 보증금 전액 변제되지 않으면 말소되지 아니함
백○서: 2025.05.08. 주택임차권 등기, 경매신청채권자
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 백○○ |
| 채무자겸소유자 | 전○○ |
| 임차인 | 백○○ |
| 가압류권자 | 대○○ |
| 교부권자 | 서○○, 국○○ |
| 주택임차권자 | 백○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
기일 내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.28 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 1,500만 | 유찰 |
| 2026.11.26 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 9,200만 | 진행 예정 |
| 2026.12.3 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.26낙찰
- 12.3매각허가결정
- 12.10결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 1억 1,500만 원| 면적 | 철근콘크리트조 23.85㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 482만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북서측에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임. |
| 교통 | 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "화곡역" 등이 소재 하고 있음. |
| 건물 | 집합건축물대장상 2002.08.10.자로 사용승인을 득한 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 2층 201호로서, 외 벽 : 드라이비트 등 마감 창 호 : 새시 창호 |
| 이용 상태 | 다새대주택으로 이용중임. |
| 설비 | 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음. |
| 토지 형태 | 완경사 지대 내 장방형에 유사한 토지로서, 다세대주택 건물부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 동측으로 노폭 약4미터 내외 포장도로가 개설되어 있음. |
| 용도지역 | 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확 인요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09) <건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건 축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가 구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.08.26.~206.08.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역 (용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31). |
| 기타 | 없 음. |
| 임대관계 | 임대관계는 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 9장
자주 묻는 질문
- 2026타경5089 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 9,200만 원의 10%인 920만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 26일(목) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 12월 3일(목)입니다.
- 화곡동 111-17 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 7.2평 기준으로 최저가는 1평당 1,275만원, 감정가는 1평당 1,594만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 7,360만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
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매각사례
강서구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 102건 | 2억 7,868만 | 1억 8,225만 | 65.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 7,533만 원입니다(감정가 1억 1,500만 원 × 65.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
화곡동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.11 | 2025타경11015 | 라홈 · 빌라 | 5억 6,600만 | 3억 9,507만 | 69.8% |
| 2026.11.11 | 2025타경11618 | 씨아트빌 · 빌라 | 3억 300만 | 2억 1,149만 | 69.8% |
| 2026.11.11 | 2025타경12564 | 라움하우징 · 빌라 | 2억 7,300만 | 1억 5,725만 | 57.6% |
| 2026.11.11 | 2025타경12896 | 골든빌 · 빌라 | 2억 8,500만 | 1억 4,700만 | 51.6% |
| 2026.11.11 | 2025타경13319 | 다온숲 · 빌라 | 4억 1,800만 | 2억 4,050만 | 57.5% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 · 국토교통부 실거래가 · 2002년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 1억 100만 원 최근 2년 1건 · ㎡당 424만 원
- 감정가
- 1억 1,500만 원 시세의 114%
- 최저가
- 9,200만 원 시세의 91%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.6.27 | 선진프리텔 | 27.14㎡ | 4층 | 1억 1,500만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.1.5 | 47.52㎡ | 1억 3,300만 | 10만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2002.8.10 (24년차)
- 주용도
- 공동주택 · 다세대주택
- 규모
- 지상 4층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 12세대
- 주차
- 8대 (세대당 0.67대)
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 207.04% · 59.6%
- 대지 · 연면적
- 194㎡ · 520.46㎡
위치
화곡로 211-5