서울 관악구 봉천동비쥬타운2차 빌라 경매2026타경100101
서울중앙지방법원 경매10계 (530-2714) · 부동산강제경매
서울특별시 관악구 봉천동 100-66 비쥬타운2차 3층302호 (도로명: 행운5길 32-10)
- 경매개시2026.1.16
- 배당요구종기2026.4.3
- 1차 매각2026.9.30 유찰
- 2차 매각2026.11.4 입찰
- 매각결정2026.11.11
경매개시 후 300일째 · 진행 중
- 대항력 있을 수 있는 임차인
회차별 최저가
서울중앙지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 2차는 감정가의 80%입니다.
4,000만
9,200만
5,360만
2,288만
- 전용 1평당 최저가
- 2,672만 원
- 전용 1평당 감정가
- 3,340만 원
한눈에 보기
서울 관악구 빌라 경매 물건인 2026타경100101은 봉천동 비쥬타운2차 3층302호로, 서울중앙지방법원 경매10계에서 진행합니다. 전용면적은 29.69㎡(9평)이고 대지권은 38.9266㎡입니다.
감정가 3억 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 2억 4,000만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2026년 11월 4일(수) 오전 10시 제4별관 211호 법정이고, 입찰보증금은 2,400만 원입니다.
말소기준권리는 2024.10.7 압류입니다. 임차인 3명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 7억원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "을구 1번 주택임차권은 배당에서 보증금전액을 받지 않으면 매수인이 인수"
임대차 현황
말소기준권리 2024.10.7 압류배당요구종기 2026.4.3임차인 3명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금 7억 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김○진주거 · 302호 · 임차권자 | 2022.6.13 | 2022.5.25 | 3억 5,000만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 주택도시보증공사주거 · 302호 · 임차권자 | 2022.6.13 | 2022.5.25 | 3억 5,000만 원 | 미상 | 2026.1.30 | 있을 수 있음 |
| 홍○기주거 · 302호 · 임차인 주거 임차인 | 2025.10.21 | 2025.10.21 | 200만 원 | 128만 원 | 2026.2.2 | 없음 |
| 현황조사 | 현장에 임하여 세대 초인종을 수회 누르고 문을 두드렸으나 응답이 없음. 현관 문틈에 안내문을 끼워두었음. 공부상 전입자를 임차인으로 보고함. |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.10.20) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.20)- 말소기준권리
- 2024.10.7 압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 3억 7,677만 원
- 배당요구종기
- 2026.4.3
을구 1번 주택임차권은 배당에서 보증금전액을 받지 않으면 매수인이 인수
주택도시보증공사:이 사건 경매신청채권자 주택도시보증공사가 임차인 김○진의 임차보증금반환채권을 승계함(주택임대차보호법 제3조의2 제7항)
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 윤○○ |
| 임차인 | 홍○○ |
| 압류권자 | 의○○ |
| 임차권자 | 김○○, 주○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
기일 내역
서울중앙지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.30 10:00 | 매각기일 | 제4별관 211호 법정 | 3억 | 유찰 |
| 2026.11.4 10:00 | 매각기일 | 제4별관 211호 법정 | 2억 4,000만 | 진행 예정 |
| 2026.11.11 14:00 | 매각결정기일 | 제4별관 3층 7호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.4낙찰
- 11.11매각허가결정
- 11.18결정 확정항고 기간 7일
- 12월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 3억 원| 면적 | 철근콘크리트구조 29.69㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 1,010만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울봉천초등학교" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임. |
| 교통 | 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선 서울대입구역등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임. |
| 건물 | 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 3층 302호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시마감 등. |
| 이용 상태 | 다세대주택으로 이용중임. |
| 설비 | 위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비, 승강기 설비 등이 되어있음. |
| 토지 형태 | 2필 일단의 장방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 북서측으로 노폭 약 4m내외의 도로와 접함. |
| 용도지역 | 봉천동 100-66, 100-409 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). |
| 기타 | 없음. |
| 임대관계 | 임대관계 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 13장
자주 묻는 질문
- 2026타경100101 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 2억 4,000만 원의 10%인 2,400만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 4일(수) 오전 10시, 서울중앙지방법원 제4별관 211호 법정입니다. 매각결정은 11월 11일(수)입니다.
- 비쥬타운2차 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 9평 기준으로 최저가는 1평당 2,672만원, 감정가는 1평당 3,340만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 9,200만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
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매각사례
관악구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 33건 | 2억 9,375만 | 2억 1,417만 | 71.8% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2억 1,540만 원입니다(감정가 3억 원 × 71.8%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
봉천동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 2024타경125411 | 봉천동 · 빌라 | 2억 3,700만 | 2억 2,034만 | 93% |
| 2026.11.10 | 2026타경100136 | 수팰리스에프티 · 빌라 | 4억 4,900만 | 4억 4,500만 | 99.1% |
| 2026.11.5 | 2025타경103001 | 디앤씨타운 · 빌라 | 5억 200만 | 4억 7,200만 | 94% |
| 2026.11.5 | 2025타경103797 | 아르떼빌 · 빌라 | 1억 6,100만 | 1억 317만 | 64.1% |
| 2026.11.5 | 2025타경103981 | 이룸뉴캐슬 · 빌라 | 3억 3,500만 | 2억 6,800만 | 80% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2016년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 2억 5,700만 원 최근 1년 1건
- 감정가
- 3억 원 시세의 117%
- 최저가
- 2억 4,000만 원 시세의 93%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.5.27 | 비쥬타운2차 | 29.89㎡ | 3층 | 2억 5,700만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.7 | 29.46㎡ | 1억 | 65만 |
| 2026.9.7 | 29.89㎡ | 2억 4,000만 | 전세 |
| 2026.9.2 | 29.89㎡ | 2억 3,000만 | 전세 |
| 2026.8.12 | 29.46㎡ | 1억 | 63만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 비쥬타운2차
- 사용승인일
- 2016.5.19 (10년차)
- 주용도
- 공동주택 · 공동주택 외 1
- 규모
- 지상 5층
- 세대·호수
- 11세대 · 1호
- 주차
- 6대 (세대당 0.55대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 194.5% · 59.32%
- 대지 · 연면적
- 226.44㎡ · 440.43㎡
위치
행운5길 32-10