서울 관악구 봉천동빌라 경매2026타경100129
서울중앙지방법원 경매1계 (530-1820 ) · 부동산강제경매
서울특별시 관악구 봉천동 931-18 3층301호 (도로명: 봉천로 376-4)
- 경매개시2026.1.20
- 배당요구종기2026.4.3
- 1차 매각2026.10.13 유찰
- 2차 매각2026.11.17 입찰
- 매각결정2026.11.24
경매개시 후 295일째 · 진행 중
- 대항력 있을 수 있는 임차인
회차별 최저가
서울중앙지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 2차는 감정가의 80%입니다.
8,000만
4,400만
1,520만
- 전용 1평당 최저가
- 2,082만 원
- 전용 1평당 감정가
- 2,603만 원
한눈에 보기
서울 관악구 빌라 경매 물건인 2026타경100129은 봉천동 931-18 3층301호로, 서울중앙지방법원 경매1계에서 진행합니다. 전용면적은 22.86㎡(6.9평)이고 대지권은 16.38㎡입니다.
감정가 1억 8,000만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 1억 4,400만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2026년 11월 17일(화) 오전 10시 경매법정 (제4별관 211호)이고, 입찰보증금은 1,440만 원입니다.
말소기준권리는 2026.1.20 경매개시결정입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1억 6,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 160,000,000원, 전입일자 2022.08.08. 확정일자 2022.07.14.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인○함(또는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음)"
임대차 현황
말소기준권리 2026.1.20 경매개시결정배당요구종기 2026.4.3임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 1억 6,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조○리주거 · 301호 · 임차권 자 | 2022.8.8 | 2022.7.14 | 1억 6,000만 원 | 30만 원 | 2026.1.19 | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | 현장에 임하여 세대 초인종을 수회 누르고 문을 두드렸으나 응답이 없음. 현관 문틈에 안내문을 끼워두었음. |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.10.27) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.27)- 말소기준권리
- 2026.1.20 경매개시결정
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 1억 8,583만 원
- 배당요구종기
- 2026.4.3
매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 160,000,000원, 전입일자 2022.08.08. 확정일자 2022.07.14.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인○함(또는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음)
- 임차인 조○리는 경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일임
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 조○○ |
| 채무자겸소유자 | 신○○ |
| 임차권자 | 조○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
기일 내역
서울중앙지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.13 10:00 | 매각기일 | 경매법정 (제4별관 211호) | 1억 8,000만 | 유찰 |
| 2026.11.17 10:00 | 매각기일 | 경매법정 (제4별관 211호) | 1억 4,400만 | 진행 예정 |
| 2026.11.24 14:00 | 매각결정기일 | 제4별관 3층 7호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.17낙찰
- 11.24매각허가결정
- 12.1결정 확정항고 기간 7일
- 12월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 1억 8,000만 원| 면적 | 벽돌조 22.86㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 787만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 봉천역 북측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 다가구 및 다세대 주택 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨. |
| 교통 | 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(봉천역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함. |
| 건물 | 벽돌조 평스라브 3층건 중 제3층 제301호로서 외벽: 연와조 창호: al샷시 등임. |
| 이용 상태 | 다세대주택 등으로 이용중인것으로 탐문됨. |
| 설비 | 기본적인 급배수, 전기 및 난방설비가 되어 있음. |
| 토지 형태 | 인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로 주거용 건부지로 이용 중임. |
| 도로 | 본건 북동측으로 노폭 약4M 내외 도로에 접함. |
| 용도지역 | 봉천동 931-18 :도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) |
| 기타 | -. |
| 임대관계 | 등기사항전부증명서 상 임차보증금 160,000,000원, 차임금 300,000원에 주택임차권등기가 되어있음. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 8장
자주 묻는 질문
- 2026타경100129 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 4,400만 원의 10%인 1,440만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울중앙지방법원 경매법정 (제4별관 211호)입니다. 매각결정은 11월 24일(화)입니다.
- 봉천동 931-18 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 6.9평 기준으로 최저가는 1평당 2,082만원, 감정가는 1평당 2,603만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 1,520만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
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3억 6,000만2억 8,800만80%11.12입찰 1일 전
매각사례
관악구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 33건 | 2억 9,375만 | 2억 1,417만 | 71.8% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 2,924만 원입니다(감정가 1억 8,000만 원 × 71.8%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
봉천동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 2024타경125411 | 봉천동 · 빌라 | 2억 3,700만 | 2억 2,034만 | 93% |
| 2026.11.10 | 2026타경100136 | 수팰리스에프티 · 빌라 | 4억 4,900만 | 4억 4,500만 | 99.1% |
| 2026.11.5 | 2025타경103001 | 디앤씨타운 · 빌라 | 5억 200만 | 4억 7,200만 | 94% |
| 2026.11.5 | 2025타경103797 | 아르떼빌 · 빌라 | 1억 6,100만 | 1억 317만 | 64.1% |
| 2026.11.5 | 2025타경103981 | 이룸뉴캐슬 · 빌라 | 3억 3,500만 | 2억 6,800만 | 80% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
봉천동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2021년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 2억 5,700만 원 최근 1년 48건 · ㎡당 1,123만 원
- 감정가
- 1억 8,000만 원 시세의 70%
- 최저가
- 1억 4,400만 원 시세의 56%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.23 | 아르떼빌(635-455) | 20.76㎡ | 1층 | 2억 7,000만 |
| 2026.10.14 | 누벨포레 | 27.07㎡ | 4층 | 5억 1,000만 |
| 2026.9.12 | 다솜빌 | 23㎡ | 2층 | 3억 5,000만 |
| 2026.9.11 | 체이스빌A동 | 26.21㎡ | 5층 | 2억 1,300만 |
| 2026.9.10 | 팰리스타운(635-130) | 22.65㎡ | 2층 | 1억 9,800만 |
| 2026.9.7 | 다솜빌 | 23㎡ | 4층 | 3억 5,500만 |
| 2026.9.6 | 호광주택A동 | 24.85㎡ | 2층 | 8억 1,000만 |
| 2026.9.5 | 예주빌 | 25.52㎡ | 2층 | 1억 9,800만 |
| 2026.8.29 | CG아름채14차 | 21.675㎡ | 2층 | 2억 4,000만 |
| 2026.8.27 | 다솜빌 | 24.33㎡ | 5층 | 3억 5,700만 |
| 2026.8.24 | 리벤하임 | 27.16㎡ | 5층 | 2억 9,000만 |
| 2026.7.31 | 정원파크빌 | 24.71㎡ | 6층 | 3억 4,000만 |
| 2026.7.18 | 다솜빌 | 23㎡ | 3층 | 3억 5,300만 |
| 2026.7.7 | 비쥬타운B | 26.54㎡ | 5층 | 2억 7,500만 |
| 2026.7.1 | 비쥬타운B | 26.98㎡ | 3층 | 2억 8,300만 |
최근 전월세 (같은 건물)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.6.23 | 38.56㎡ | 1억 | 30만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1993.2.26 (33년차)
- 주용도
- 공동주택 · 다세대주택
- 규모
- 지상 3층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 8세대
- 주차
- 2대 (세대당 0.25대)
- 승강기
- 없음
- 구조
- 벽돌구조
- 용적률 · 건폐율
- 122.71% · 45.08%
- 대지 · 연면적
- 181.3㎡ · 299.22㎡
위치
봉천로 376-4