서울 광진구 중곡동단독주택 경매2025타경185
서울동부지방법원 경매7계 (02-2204-2410) · 부동산임의경매
서울특별시 광진구 중곡동 91-16
- 경매개시2025.2.13
- 배당요구종기2025.5.7
- 1차 매각2026.8.31 유찰
- 2차 매각2026.10.12 유찰
- 3차 매각2026.11.16 입찰
- 매각결정2026.11.23
경매개시 후 635일째 · 진행 중
- 대항력 있는 임차인 없음
회차별 최저가
서울동부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 3차는 감정가의 64%입니다.
673만
6,538만
7,230만
1,784만
9,427만
9,542만
- 토지 1평당 최저가
- 1,940만 원
- 토지 1평당 감정가
- 3,031만 원
한눈에 보기
서울 광진구 단독주택 경매 물건인 2025타경185은 중곡동 91-16로, 서울동부지방법원 경매7계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 131.6㎡(39.8평), 건물 연면적은 202.24㎡(61.2평)입니다.
감정가 12억 673만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 7억 7,230만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 11월 16일(월) 오전 10시 입찰법정 제101호이고, 입찰보증금은 7,723만 원입니다.
말소기준권리는 2005.6.29 근저당입니다. 임차인 3명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "해당사항없음"
임대차 현황
말소기준권리 2005.6.29 근저당배당요구종기 2025.5.7임차인 3명, 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강○룡주거 · 미상 | 2015.12.15 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 김○동주거 · 미상 | 2010.2.16 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 박○호주거 · 미상 | 2016.6.14 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 현황조사 | 목록1의 대지 |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.7.16) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.7.16)- 말소기준권리
- 2005.6.29 근저당
- 경매 종류
- 부동산임의경매
- 청구금액
- 3억 원
- 배당요구종기
- 2025.5.7
해당사항없음
해당사항없음
김○동:채무자 안○선: 소유자 안○대의 자녀임.
일괄매각. 제시외 건물 포함
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자 | 안○○ |
| 소유자 | 안○○ |
| 임차인 | 강○○, 박○○, 김○○ |
| 근저당권자 | 주○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
기일 내역
서울동부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.8.31 10:00 | 매각기일 | 입찰법정 제101호 | 12억 673만 | 유찰 |
| 2026.10.12 10:00 | 매각기일 | 입찰법정 제101호 | 9억 6,538만 | 유찰 |
| 2026.11.16 10:00 | 매각기일 | 입찰법정 제101호 | 7억 7,230만 | 진행 예정 |
| 2026.11.23 14:00 | 매각결정기일 | 제101호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.16낙찰
- 11.23매각허가결정
- 11.30결정 확정항고 기간 7일
- 12월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 12억 673만 원| 면적 | 토지(대) 131.6㎡ 연와조 평 슬래브 지붕 2층주택 1층 63.03㎡ 2층 63.03㎡ 지층 76.18㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 토지 1㎡당 917만 원 |
| 위치·환경 | 대상물건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 '서울용마초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주 위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 대상물건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선 아차산역)이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통임. |
| 기타 | 인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로 단독주택 건부지로 이용중임. |
| 기타 | 대상물건 동측으로 노폭 약 6m 도로에, 서측으로 3m의 막다른 도로에 각각 접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변) 임. |
| 기타 | 없음. |
| 임대관계 | 임대관계는 미상임. |
| 건물 | 연와조 평슬래브지붕 2층건으로서, (사용승인일 : 1988.10.12.) 외벽 : 적벽돌쌓기, 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임. |
| 이용 상태 | 1층 : 주택 1가구, 2층 : 주택 1가구, 지층 : 주택 2가구로 이용중임. |
| 설비 | 위생 및 급·배수설비, 전기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음. |
| 기타 | ㉠샷시조 슬래브지붕 1층 소재(발코니) : 약 6.4㎡ ㉡벽돌조 슬래브지붕 1층 소재(거실 일부) : 약 2.0㎡ ㉢경량철골조 렉산지붕 1층 소재(차양막) : 약 9.0㎡ ㉣샷시조 슬래브지붕 2층 소재(발코니) : 약 6.4㎡ ㉤벽돌조 슬래브지붕 2층 소재(거실 일부) : 약 2.0㎡ ㉥샷시조 슬래브지붕 2층 소재(발코니) : 약 5.5㎡ ㉦판넬조 판넬지붕 지층 소재(차고 일부) : 약 3.2㎡ (후첨 : 내부구조도 참조) |
| 기타 | 없음. |
| 임대관계 | 임대관계는 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 23장
자주 묻는 질문
- 2025타경185 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 7억 7,230만 원의 10%인 7,723만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정 제101호입니다. 매각결정은 11월 23일(월)입니다.
- 중곡동 91-16 평당 가격은 얼마인가요?
- 토지면적 39.8평 기준으로 최저가는 1평당 1,940만원, 감정가는 1평당 3,031만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 임차인 3명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 6억 1,784만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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매각사례
서울 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 18건 | 13억 8,379만 | 8억 8,074만 | 66.4% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 8억 127만 원입니다(감정가 12억 673만 원 × 66.4%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
중곡동 단독·다가구 · 국토교통부 실거래가- 토지 평당가로 본 시세
- 11억 900만 원 최근 1년 83건 · 토지 평당 2,785만 원
- 감정가
- 12억 673만 원 시세의 109%
- 최저가
- 7억 7,230만 원 시세의 70%
최근 매매
| 계약일 | 유형 | 토지 | 연면적 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.5 | 다가구 | 126.9㎡ | 206.78㎡ | 10억 2,600만 |
| 2026.10.29 | 다가구 | 189.1㎡ | 442.68㎡ | 15억 3,400만 |
| 2026.10.24 | 다가구 | 91.2㎡ | 149.64㎡ | 5억 2,500만 |
| 2026.10.9 | 다가구 | 108.1㎡ | 149.71㎡ | 7억 8,500만 |
| 2026.10.2 | 단독 | 150.4㎡ | 250.1㎡ | 18억 2,000만 |
| 2026.9.28 | 단독 | 129.6㎡ | 126.97㎡ | 17억 |
| 2026.9.23 | 단독 | 90.2㎡ | 184.53㎡ | 7억 5,000만 |
| 2026.9.21 | 다가구 | 92.9㎡ | 119.79㎡ | 5억 5,000만 |
| 2026.9.5 | 다가구 | 123㎡ | 198.36㎡ | 11억 9,000만 |
| 2026.9.2 | 단독 | 261.5㎡ | 543.32㎡ | 31억 |
| 2026.8.29 | 단독 | 190.7㎡ | 308.1㎡ | 15억 5,000만 |
| 2026.8.25 | 다가구 | 560.7㎡ | 1242.65㎡ | 57억 6,000만 |
최근 전월세
| 계약일 | 연면적 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.6 | 19㎡ | 2,000만 | 55만 |
| 2026.11.5 | 22.98㎡ | 1억 3,000만 | 30만 |
| 2026.11.5 | 66.62㎡ | 1억 5,000만 | 전세 |
| 2026.11.5 | 42㎡ | 2,000만 | 50만 |
| 2026.11.4 | 69.66㎡ | 2억 1,000만 | 40만 |
| 2026.11.4 | 50㎡ | 1억 7,000만 | 전세 |
| 2026.11.4 | 74.38㎡ | 2억 500만 | 전세 |
| 2026.11.3 | 42.03㎡ | 1,000만 | 85만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1988.10.12 (38년차)
- 주용도
- 단독주택 · 주택
- 규모
- 지상 2층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 1가구
- 주차
- 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 벽돌구조
- 대지 · 연면적
- –㎡ · 202.24㎡
위치
서울특별시 광진구 중곡동 91-16