유치권
유치권 신고가 있습니다.
어떻게 대응하나요?
유치권이 성립하면 낙찰자가 공사대금 등을 떠안을 수 있습니다. 점유 여부와 신고 내용을 꼭 확인하세요.
근린시설서울동부지방법원 경매1계 · 02-2204-2405
서울 광진구 중곡동 근린시설 경매 2025타경373
전용 59.25㎡ (17.9평) · 대지권 18.8㎡ (5.7평) · 2018년 사용승인 · 1층101호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 유치권
2026.11.23 (월) 10:00 입찰D-9
2억 6,688만 원64%
감정가 4억 1,700만 원 · 2회 유찰
문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 2,669만 원
- 입찰 장소
- 서울동부지법 입찰법정(제101호)
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-09 06:37
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2,000만 원입니다.
유치권 신고가 있습니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 2억 6,688만 원에 낙찰된다고 보면2억 8,688만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 2,669만 원 → 잔금 날 2억 4,019만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 2,000만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.23입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.2,669만 원
- 잔금 날 · 1월 초 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.2억 4,019만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.2,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 9일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기지금
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.20까지
최저가 2억 6,688만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.22까지
2,669만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.23 (월) 10:00
서울동부지방법원 입찰법정(제101호). 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.3 기준| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 130-11 1층101호도로명: 용마산로1길 54 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 4억 1,700만 원 | |
| 전용면적 | 59.25㎡ (17.9평) | 2억 6,688만 원(64%) | |
| 18.8㎡ (5.7평) | 2,669만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.7.17 | 2억 6,301만 원 | |
| 2025.10.10 | 2022.2.11 근저당권 | ||
| 채권자 | 한○○ | 채무자 / 소유자 | 홍○○ / 신○○ |
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 64%로 내려왔습니다.
기일내역
서울동부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.6.8 10:00 | 매각기일 | 입찰법정(제101호) | 4억 1,700만 | 유찰 |
| 2026.7.27 10:00 | 매각기일 | 입찰법정(제101호) | 3억 3,360만 | 유찰 |
| 2026.9.7 10:00 | 매각기일 | 입찰법정(제101호) | 2억 6,688만 | 001 |
| 2026.9.14 14:00 | 매각결정기일 | 입찰법정(제101호) | – | 003 |
| 2026.10.23 14:00 | 매각기일 | 경매1계 | – | 010 |
| 2026.11.23 10:00 | 매각기일 | 입찰법정(제101호) | 2억 6,688만 | 진행 예정 |
| 2026.11.30 14:00 | 매각결정기일 | 입찰법정(제101호) | – |
이번에 낙찰되면
- 11.23낙찰
- 11.30
- 12.7결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 4명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2022.2.11 근저당권배당요구종기 2025.10.10임차인 4명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 2,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (사)한 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 국브레인스포점포 · 101호 | 2022.4.15 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 츠연맹 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 오한웅점포 · 1층101호전부 | 2022.2.4 | 2025.9.10 | 2,000만 원 | 140만 원 | 2025.9.10 | 있을 수 있음 |
| 임차인으로 기재한 오한웅과 (사)한국브레인스포츠연맹은 상가건물임대차현황서 공부 상 각 등재되어 있으나, 현장 방문조사 당시 폐문부재로 점유자를 만나지 못하여 정확한 점유자 및 점유권원 등에 대하여는 별도의 확인이 필요함. |
매각물건명세서(작성 2026.11.3) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.3)확인할 내용이 2건 있습니다
임차인 오한웅대항력 있을 수 있음보증금 2,000만 원. 전입 2022.2.4 · 배당요구 2025.9.10. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
유치권주의유치권 신고가 있습니다.
2022.2.11 근저당권말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
점유자 비고
오한웅:상가건물임대차현황서의 사업자등록신청일은 2025.08.22.이나, 현황조사보고서의 사업자등록신청일은 2022.02.04.로서 대항력 있는 임차인으로 배당에서 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함.
명세서 비고
1. 재매각임. 매수보증금은 20%임. 2. 주식회사 성진개발이 2026.09.02.자로 유치권신고(공사대금 2,800만원)를 하였으나 2026.09.17.자로 유치권 취하서를 제출함(원만히 협의).
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 한○○ |
| 소유자 | 신○○, 홍○○ |
| 채무자겸소유자 | 홍○○ |
| 임차인 | 오○○, (○○ |
| 근저당권자 | 이○○ |
| 가압류권자 | 용○○ |
| 압류권자 | 국○○ |
| 교부권자 | 국○○, 서○○ |
| 유치권자 | 주○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
서울 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 48건 | 11억 7,321만 | 5억 8,205만 | 45.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 9,015만 원입니다(감정가 4억 1,700만 원 × 45.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 4억 1,700만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 59.25㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 704만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 ""용마초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 주상용건물, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 군자역(5호선, 7호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건내 제1층 제101호로서 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 새시창호 마감 등 임. |
| 이용 상태 | 본건은 근린생활시설로 이용 중임. |
| 설비 | 위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비 등이 되어있음. |
| 토지 형태 | 본건은 인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임. |
| 도로 | 본건 남서측으로 노폭 약 8미터의 도로와 접함. |
| 용도지역 | 중곡동 130-11 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> |
| 임대관계 | 임대미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2018년에 사용승인된 건물입니다(지상 6층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2018.3.6 (8년차)
- 주용도
- 공동주택 · 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설
- 규모
- 지상 6층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 16세대 · 2호
- 주차
- 12대 (세대당 0.75대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 199.95% · 59.9%
- 대지 · 연면적
- 363㎡ · 1005.97㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 광진구 근린시설 경매 물건인 2025타경373은 중곡동 130-11 1층101호로, 서울동부지방법원 경매1계에서 진행합니다. 전용면적은 59.25㎡(17.9평)이고 대지권은 18.8㎡입니다.
감정가 4억 1,700만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 2억 6,688만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 11월 23일(월) 오전 10시 입찰법정(제101호)이고, 입찰보증금은 2,669만 원입니다.
말소기준권리는 2022.2.11 근저당권입니다. 임차인 4명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 유치권 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 11장
자주 묻는 질문
- 2025타경373 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 2억 6,688만 원의 10%인 2,669만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 23일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정(제101호)입니다. 매각결정은 11월 30일(월)입니다.
- 중곡동 130-11 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 17.9평 기준으로 최저가는 1평당 1,489만원, 감정가는 1평당 2,327만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 유치권 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 0%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2억 6,688만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
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위치
용마산로1길 54