위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근린시설서울동부지방법원 경매5계 · 02-2204-2409
서울 광진구 구의동 눈 근린시설 경매 2025타경51701 [3]
전용 37.59㎡ (11.4평) · 대지권 25.58㎡ (7.7평) · 2017년 사용승인 · 2층202호
- 대항력 있는 임차인 없음
- 위반건축물
2026.11.16 (월) 10:00 입찰D-2
2억 7,400만 원100%
감정가 2억 7,400만 원 · 신건
문제없음 1확인 필요 3
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 2,740만 원
- 이번에 안 팔리면
- 2억 1,920만 원
- 입찰 장소
- 서울동부지법 101호 입찰법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-09 06:47
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 3가지 남았습니다.문제없음 1확인 필요 3
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?없습니다.
이유 보기
법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.
말소기준권리(2017.1.31 건물: 2017.01.31. 추가 근저당권 토지: 2016.06.21. 근저당권)와 그 뒤에 생긴 근저당·압류 같은 권리는 낙찰되면 모두 지워집니다.
등기부는 입찰 전에 한 번 더 보세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?세입자 1명이 있습니다.
이유 보기
모두 대항력이 없어 보증금은 배당으로 받습니다. 낙찰자가 떠안지 않습니다.
세입자와 이사 날짜·이사비를 협의해야 합니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?위반건축물로 등재된 건물입니다.
이유 보기
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 2억 7,400만 원에 낙찰된다고 보면2억 7,400만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 2,740만 원 → 잔금 날 2억 4,660만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.16입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.2,740만 원
- 잔금 날 · 12월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.2억 4,660만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 2일 남았습니다- 현장 가 보기지금
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 대출 상담 받기지금
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기지금
최저가 2억 7,400만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.15까지
2,740만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.16 (월) 10:00
서울동부지방법원 101호 입찰법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.16 기준| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 207-32 눈 2층202호도로명: 아차산로65길 47 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 2억 7,400만 원 | |
| 전용면적 | 37.59㎡ (11.4평) | 2억 7,400만 원(100%) | |
| 25.58㎡ (7.7평) | 2,740만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.8.7 | 3억 5,698만 원 | |
| 2025.10.23 | 2017.1.31 건물: 2017.01.31. 추가 근저당권 토지: 2016.06.21. 근저당권 | ||
| 채권자 | 농○○ | 채무자 / 소유자 | 김○○ / 박○○ |
쉽게 말하면위반건축물로 등재된 건물입니다. 구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면처음 입찰하는 신건이라 감정가가 그대로 최저가입니다. 이번에도 안 팔리면 2억 1,920만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울동부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.16 10:00 | 매각기일 | 101호 입찰법정 | 2억 7,400만 | 진행 예정 |
| 2026.11.23 14:00 | 매각결정기일 | 101호 입찰법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.16낙찰
- 11.23
- 11.30결정 확정항고 기간 7일
- 12월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 1명은 대항력이 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.
임차인 현황
말소기준권리 2017.1.31 건물: 2017.01.31. 추가 근저당권 토지: 2016.06.21. 근저당권배당요구종기 2025.10.23임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경희주거 · 202호 | 2017.7.10 | 2017.7.10 | 1억 6,300만 원163,000,000원(최후보증금) | 미상 | 2025.8.22 | 없음 |
| 임차인으로 기재한 김미영은 전입세대확인서(동거인포함) 및 주민등록표등본, 외국인체류확인서 등 공부상 등재자이나 현장 방문조사 당시 폐문부재로 점유자를 만나지 못하여 정확한 점유자 및 점유권원 등에 대하여는 별도의 확인이 필요함 |
매각물건명세서(작성 2026.10.16) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.16)확인할 내용이 1건 있습니다
위반건축물주의건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
2017.1.31 건물: 2017.01.31. 추가 근저당권
토지: 2016.06.21. 근저당권말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
점유자 비고
김경희: 2017.06.24.계약 보증금 90,000,000원 월세 350,000원 확정일자: 2017.07.10. 2018.08.10.계약 보증금 115,000,000원 월세 225,000원 확정일자: 2018.08.10.((증액된 금 25,000,000원에 대하여) 2022.08.10.계약 보증금 121,000,000원 월세 225,000원 확정일자: 2022.08.18.(증액된 금 6,000,000원에 대하여) 2023.05.10.계약 보증금 156,000,000원 월세 0원 확정일자: 2023.05.17.(증액된 금 35,000,000원에 대하여) 2024.07.17.계약 보증금 163,000,000원 월세 0원 확정일자: 2024.08.12.(증액된 금 7,000,000원에 대하여)
명세서 비고
토지 별도등기 있음 공부상 근린생활시설(사무소)이나 현황은 주택으로 이용중이며, 전유부분 일부 및 베란다 확장부분은 인접호수에서 사용하고 있고, 공유부분인 화장실 일부는 전유부분으로 이용하는 것으로 확인되나, 감정평가서상 공부상 면적을 기준으로 평가함 집합건축물대장상 위반건축물(주택과-41800, 2018.11.28.) 5㎡ 패널조(주거) 무단증축으로 등재되어 있으므로 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 등 확인요함[감정평가서상 베란다 확장부분은 '징크판넬조 슬라브지붕 약7.7㎡'이며 본건에 포함하여 평가함]
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 승계인 | 농○○ |
| 채권자 | 농○○ |
| 소유자 | 박○○ |
| 채무자겸소유자 | 김○○ |
| 임차인 | 김○○, 이○○ |
| 근저당권자 | 서○○ |
| 가압류권자 | 왕○○, 유○○, 서○○, 이○○ |
| 교부권자 | 국○○, 광○○ |
| 배당요구권자 | 신○○, 정○○, 강○○, 한○○, 오○○, 김○○, 유○○, 고○○, 서○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
서울 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 48건 | 11억 7,321만 | 5억 8,205만 | 45.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 2,494만 원입니다(감정가 2억 7,400만 원 × 45.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 2억 7,400만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 37.59㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 729만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 '동국대학교 사범대학부속 가람중학교' 남동측 인근 에 위치하는 공동주택(다세대주택) 눈 제6층 제601호, 제5층 제503호 및 공부상 근린생활시 설(사무소)이나 현황 주택인 눈 제2층 제202호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주 택, 각종 근린생활시설, 교육시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선 '구의역'이 소 재하는 등 대중 교통상황은 보통인 편임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하-층/지상6층 건물 내 제6층 제601호, 제5층 제503호 및 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2017.01.26) 외벽 : 외장 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 하이샷시 이중창호 마감 등임. |
| 이용 상태 | 본건 기호(1),(2) 공히 현황 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조) 본건 기호(3) 공부상 근린생활시설(사무소)이나, 현황 주택으로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조) |
| 설비 | 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장시설 등이 되어 있 음. |
| 토지 형태 | 인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공용주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설(사 무소) 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본동 북동측 방향으로 노폭 약 6m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있음. |
| 용도지역 | 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제 한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구 역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2 026.8.25.)임. |
| 기타 | 본건 기호(3)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 주택이며, 본건의 전유부분 일 부 면적은 인접호수에서 사용하고, 공유부분 일부 면적은 본건에서 사용하고 있어 공부와 상 이함. |
| 임대관계 | 1) 임대관계는 미상이며, 본건 기호(1),(3)의 이용상태 및 내부구조도는 집합건축물대장상 현황도면, 표준설비, 유사 평가전례, 개략적인 내부/외부관찰 및 이해관계인과의 구두탐문 등을 참조하여 작성하였는 바, 경매진행시 참조하시기 바람. 2) 본건 기호(2)의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인 해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물대장상 현황도면, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및 내부구조도와 상이 할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람. 3) 본건 기호(1)~(3) 모두 집합건축물대장(표제부,갑)상 및 집합건축물대장(전유부,갑)상에 위반건축물로 등재되어 있는 바 경매 입찰시 반드시 재확인 하시기 바람. 4) 본건 기호(1)~(3) 모두 후첨‘사진용지’ 및‘내부구조도’와 같이 베란다 확장 부분(징 크판넬조)이 소재하는 바, 본 감정에서는 일반적인 거래관행 및 단독 효용가치를 종합적으로 참작하여 본건에 포함하여 평가하였으며, 베란다 확장 부분에 대한 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 발생여부 등 이와 관련된 행정적 사항은 경매 참여시 해당 기관에 반드시 재확 인하시기 바람. 5) 본건 기호(3)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 주택으로 이용하고 있는 바 본 감정에서는 이를 감안하여 평가하였으며, 현장 조사결과 후첨‘내부구조도’와 같이 본건 의 일부 면적은 인접호수에서 이용하고 있고, 반면에 공유부분인 화장실 일부는 본건에서 전 유부분으로 이용하는 것으로 확인되는 바 본 감정에서는 공부상 면적을 기준으로 평가하였으 니 업무진행시 참조하시기 바람. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2017년에 사용승인된 건물입니다(지상 6층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 눈
- 사용승인일
- 2017.1.26 (9년차)
- 주용도
- 공동주택 · 공동주택(다세대주택 10세대),제2종근린생활시설(사무소)
- 규모
- 지상 6층
- 세대·호수
- 10세대 · 2호
- 주차
- 7대 (세대당 0.70대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 199.83% · 53.68%
- 대지 · 연면적
- 218.6㎡ · 436.82㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 광진구 근린시설 경매 물건인 2025타경51701은 구의동 눈 2층202호로, 서울동부지방법원 경매5계에서 진행합니다. 전용면적은 37.59㎡(11.4평)이고 대지권은 25.58㎡입니다.
감정가 2억 7,400만 원이 그대로 최저가인 신건입니다. 첫 입찰은 2026년 11월 16일(월) 오전 10시 101호 입찰법정이고, 입찰보증금은 2,740만 원입니다.
말소기준권리는 2017.1.31 건물: 2017.01.31. 추가 근저당권 토지: 2016.06.21. 근저당권입니다. 임차인 1명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 27장
자주 묻는 질문
- 2025타경51701 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 2억 7,400만 원의 10%인 2,740만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 101호 입찰법정입니다. 매각결정은 11월 23일(월)입니다.
- 눈 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 11.4평 기준으로 최저가는 1평당 2,410만원, 감정가는 1평당 2,410만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 임차인 1명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2억 1,920만 원(감정가의 80%)가 됩니다.
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3억 1,450만3억 1,450만100%11.16입찰 2일 전
3억 5,400만3억 5,400만100%11.16입찰 2일 전
3억 9,000만3억 9,000만100%11.16입찰 2일 전
위치
아차산로65길 47