서울 광진구 중곡동레졸루트아차산 빌라 경매2025타경51836
서울동부지방법원 경매4계 (2204-2408) · 부동산강제경매
서울특별시 광진구 중곡동 116-18 레졸루트아차산 비동 4층401호 (도로명: 용마산로1길 11-4)
- 경매개시2025.7.24
- 배당요구종기2025.10.13
- 1차 매각2026.6.15 유찰
- 2차 매각2026.8.3 유찰
- 3차 매각2026.9.14 유찰
- 4차 매각2026.10.26 유찰
- 5차 매각2026.11.30 입찰
- 매각결정2026.12.7
경매개시 후 475일째 · 진행 중
- 대항력 있을 수 있는 임차인
회차별 최저가
서울동부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 5차는 감정가의 41%입니다.
8,912만
1,130만
4,904만
9,923만
5,938만
2,751만
- 전용 1평당 최저가
- 1,545만 원
- 전용 1평당 감정가
- 3,772만 원
한눈에 보기
서울 광진구 빌라 경매 물건인 2025타경51836은 중곡동 레졸루트아차산 비동 4층401호로, 서울동부지방법원 경매4계에서 진행합니다. 전용면적은 53.29㎡(16.1평)이고 대지권은 54.7㎡입니다.
감정가 6억 800만 원에서 4번 유찰되어 이번 최저가는 2억 4,904만 원(감정가의 41%)입니다. 입찰은 2026년 11월 30일(월) 오전 10시 입찰법정[제101호]이고, 입찰보증금은 2,490만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2024.11.29 가압류입니다. 임차인 5명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 5억 1,500만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "2024.07.09접수 제107054호로 경료된 을구 1번 주택임차권등기는 배당에서 보증금 전액 배당받지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"
임대차 현황
말소기준권리 2024.11.29 가압류배당요구종기 2025.10.13임차인 5명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 5억 1,500만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B○○주거 · 401호401호401호 · 임차인 주거 임차인 주거 임차권 자 | 2025.3.10 | 2022.6.7 | 5억 1,500만 원 | 미상 | – | 없음 |
| 양○하주거 · 401호 | 2025.6.13 | – | 500만 원 | 미상 | – | 없음 |
| 한○주 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 택금융공사(임차인주거 · 401호 | 2022.7.5 | 2022.6.7 | 5억 1,500만 원 | 미상 | 2025.7.23 | 있을 수 있음 |
| :김은) | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 현황조사 | 전입세대확인서 및 주민등록표등본 상 양○하 세대가 등재되어 있으며, 현장 방문조사 당시 만난 양○하에 의하면 본인의 가족이 전부 점유하여 거주하고 있다고 함 |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.11.9) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.9)- 말소기준권리
- 2024.11.29 가압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 5억 4,147만 원
- 배당요구종기
- 2025.10.13
2024.07.09접수 제107054호로 경료된 을구 1번 주택임차권등기는 배당에서 보증금 전액 배당받지 않으면 잔액을 매수인이 인수함
김은:주택임차권자로서 임차권등기일은 2024.07.09.임한○주택금융공사 (임차인:김은):경매신청채권자로서 배당요구일자는 경매신청일이며, 주택임차권자 김은의 승계인임
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 한○○ |
| 채무자겸소유자 | 이○○ |
| 임차인 | 양○○, T○○, B○○, 한○○ |
| 가압류권자 | 경○○ |
| 교부권자 | 국○○, 서○○, 광○○ |
| 임차권자 | 김○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
기일 내역
서울동부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.6.15 10:00 | 매각기일 | 입찰법정[제101호] | 6억 800만 | 유찰 |
| 2026.8.3 10:00 | 매각기일 | 입찰법정[제101호] | 4억 8,640만 | 유찰 |
| 2026.9.14 10:00 | 매각기일 | 입찰법정[제101호] | 3억 8,912만 | 유찰 |
| 2026.10.26 10:00 | 매각기일 | 입찰법정[제101호] | 3억 1,130만 | 유찰 |
| 2026.11.30 10:00 | 매각기일 | 입찰법정[제101호] | 2억 4,904만 | 진행 예정 |
| 2026.12.7 14:00 | 매각결정기일 | 입찰법정[제101호] | – |
이번에 낙찰되면
- 11.30낙찰
- 12.7매각허가결정
- 12.14결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 6억 800만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 53.29㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 1,141만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 '서울용마초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 병원, 업무용빌딩 등이 혼재하고 있음. |
| 교통 | 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 아차산역(5호선)이 소재하고 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통사정은 보통시 됨. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건물내 4층 401호로 외벽:석재 등 붙임 마감. 내부:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호:샷시 마감. |
| 이용 상태 | 다세대주택으로 이용중임. |
| 설비 | 기본적인 급배수 위생 설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 소화전설비, 주차장 등 되어 있음. |
| 토지 형태 | 2필1단의 대체로 등고평탄한 제형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 동측의 노폭 약 3미터 막다른 포장도로를 통해 노폭 약 7미터 내외의 포장도로에 연결 되어짐. |
| 용도지역 | 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(세부사항은 건축과에 문의)<건축법>, 대공방어협조 구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> |
| 기타 | -. |
| 임대관계 | - 임대관계는 미상임. - 이해관계인 폐문부재중으로 내부구조도는 집합건축물대장상 건축현황도면에 의하여 작성하 였음. - 본 건물 외벽면에 유치권행사중이라는 현수막이 부착되어 있음.(사진 참조) |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 14장
자주 묻는 질문
- 2025타경51836 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 2억 4,904만 원의 10%인 2,490만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 30일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정[제101호]입니다. 매각결정은 12월 7일(월)입니다.
- 레졸루트아차산 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 16.1평 기준으로 최저가는 1평당 1,545만원, 감정가는 1평당 3,772만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 9,923만 원(감정가의 33%)가 됩니다.
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매각사례
광진구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3건 | 7억 5,505만 | 5억 1,322만 | 89.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 5억 4,173만 원입니다(감정가 6억 800만 원 × 89.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
중곡동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.2 | 2025타경52493 | 모두스타빌 · 빌라 | 3억 8,100만 | 3억 8,566만 | 101.2% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2022년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 5억 7,500만 원 최근 1년 1건
- 감정가
- 6억 800만 원 시세의 106%
- 최저가
- 2억 4,904만 원 시세의 43%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.4 | 레졸루트아차산B | 53.29㎡ | 2층 | 5억 7,500만 |
최근 전월세 (중곡동 비슷한 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 57.97㎡ | 2억 5,465만 | 26만 |
| 2026.11.10 | 53.62㎡ | 3억 | 43만 |
| 2026.11.9 | 43.58㎡ | 3억 4,700만 | 10만 |
| 2026.11.7 | 56.47㎡ | 1억 6,000만 | 53만 |
| 2026.11.3 | 55.08㎡ | 1억 3,500만 | 20만 |
| 2026.11.2 | 58.63㎡ | 3억 2,697만 | 전세 |
| 2026.11.2 | 58.15㎡ | 1억 | 60만 |
| 2026.11.2 | 56.63㎡ | 9,161만 | 30만 |
| 2026.10.31 | 54.7㎡ | 5,000만 | 100만 |
| 2026.10.30 | 46.04㎡ | 2억 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 레졸루트 아차산B
- 사용승인일
- 2022.5.11 (4년차)
- 주용도
- 공동주택 · 다세대주택(11세대), 근린생활시설
- 규모
- 지상 5층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 11세대 · 1호
- 주차
- 7대 (세대당 0.64대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 194.86% · 49.96%
- 대지 · 연면적
- 313.4㎡ · 659.69㎡
위치
용마산로1길 11-4