위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
빌라서울동부지방법원 경매2계 · 2204-2406
서울 광진구 중곡동 청우컨스빌 빌라 경매 2025타경52347
전용 26.05㎡ (7.9평) · 대지권 47.1849㎡ (14.3평) · 2015년 사용승인 · 에이동 4층403호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 위반건축물
2026.12.7 (월) 10:00 입찰D-23
1억 6,448만 원64%
감정가 2억 5,700만 원 · 2회 유찰
문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 1,645만 원
- 시세 평균 대비
- -3억 4,052만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 1억 3,158만 원
- 입찰 장소
- 서울동부지법 제101호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-10 18:49
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "해당사항없음"
명세서에 매각으로 생기는 지상권이 적혀 있습니다: "해당사항없음"
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원 - 시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -3억 4,052만 원 저렴합니다.
이유 보기
같은 건물이 최근 1년 동안 평균 5억 500만 원(2건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 1억 6,448만 원은 그 33%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
- 집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 390,000원 - 특별히 조심할 점이 있나요?위반건축물로 등재된 건물입니다.
이유 보기
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 6,448만 원에 낙찰된다고 보면1억 6,448만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 1,645만 원 → 잔금 날 1억 4,803만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 12.7입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,645만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1억 4,803만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 23일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.27까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.4까지
최저가 1억 6,448만 원과 시세 평균 5억 500만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.6까지
1,645만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.7 (월) 10:00
서울동부지방법원 제101호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 3가지, 맡기실 수 있습니다
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입금 뒤 1영업일 · 12.5까지 신청 (D-21)
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Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(1,645만 원)의 0.6%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.8.19 기준| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 540-1 청우컨스빌 에이동 4층403호도로명: 답십리로88길 9 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 2억 5,700만 원 | |
| 전용면적 | 26.05㎡ (7.9평) | 1억 6,448만 원(64%) | |
| 47.1849㎡ (14.3평) | 1,645만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.11.12 | 4,028만 원 | |
| 2026.2.2 | 2023.9.13 가압류 | ||
| 채권자 | 박○○ | 채무자·소유자 | 배○○ |
쉽게 말하면위반건축물로 등재된 건물입니다. 구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 64%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1억 3,158만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울동부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.21 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 2억 5,700만 | 유찰 |
| 2026.11.2 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 2억 560만 | 유찰 |
| 2026.12.7 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 1억 6,448만 | 진행 예정 |
| 2026.12.14 14:00 | 매각결정기일 | 제101호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.7낙찰
- 12.14
- 12.21결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2023.9.13 가압류배당요구종기 2026.2.2임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재형주거 · 403호 | 2020.9.2 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 임차인으로 기재한 김재형 세대주는 전입세대확인서(동거인포함) 및 주민등록표등본, 외국인체류확인서 등 공부상 등재자이나 현장 방문조사 당시 폐문부재로 점유자를 만나지 못하여 정확한 점유자 및 점유권원 등에 대하여는 별도의 확인이 필요함 |
매각물건명세서(작성 2026.8.19) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.19)확인할 내용이 4건 있습니다
매각으로 소멸되지 않는 권리명세서 기재해당사항없음
매각으로 생기는 지상권명세서 기재해당사항없음
임차인 김재형대항력 있을 수 있음전입 2020.9.2 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
위반건축물주의건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
2023.9.13 가압류말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매각으로 소멸되지 않는 권리
해당사항없음
매각으로 생기는 지상권
해당사항없음
명세서 비고
집합건축물대장(표제부 갑, 전유부 갑)상 위반건축물 표시 있음
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 박○○ |
| 채무자겸소유자 | 배○○ |
| 임차인 | 김○○ |
| 가압류권자 | 서○○, 주○○ |
| 교부권자 | 국○○, 광○○ |
| 배당요구권자 | 서○○, 신○○, 주○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
쉽게 말하면같은 건물이 최근 1년 평균 5억 500만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 낮습니다.
시세 비교
같은 건물 · 국토교통부 실거래가 · 2015년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 2억 3,900만 원 최근 1년 2건 · ㎡당 917만 원
- 감정가
- 2억 5,700만 원 시세의 108%
- 최저가
- 1억 6,448만 원 시세의 69%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.7.11 | 청우컨스빌 | 58.75㎡ | 2층 | 5억 1,000만 |
| 2026.4.7 | 청우컨스빌 | 51.76㎡ | 5층 | 5억 |
최근 전월세 (중곡동 비슷한 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 21.47㎡ | 1억 | 57만 |
| 2026.11.6 | 22.68㎡ | 2,000만 | 47만 |
| 2026.11.6 | 23.71㎡ | 2억 6,200만 | 전세 |
| 2026.11.4 | 23.79㎡ | 1억 3,000만 | 50만 |
| 2026.11.4 | 29.8㎡ | 2억 2,700만 | 전세 |
| 2026.11.3 | 29.77㎡ | 1억 7,640만 | 전세 |
| 2026.11.3 | 29.77㎡ | 1억 7,640만 | 전세 |
| 2026.10.31 | 29.85㎡ | 2억 7,300만 | 전세 |
| 2026.10.31 | 29.29㎡ | 1억 8,000만 | 24만 |
| 2026.10.30 | 29.56㎡ | 2억 8,500만 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
매각사례
광진구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3건 | 7억 5,505만 | 5억 1,322만 | 89.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2억 2,899만 원입니다(감정가 2억 5,700만 원 × 89.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
중곡동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.2 | 2025타경52493 | 모두스타빌 · 빌라 | 3억 8,100만 | 3억 8,566만 | 101.2% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 2억 5,700만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 26.05㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 987만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "중곡초등학교"남동측 인근에 위치( 답십리로88길 9)하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제4층 제403호로서, 외 벽: 벽돌 붙임 마감 등 창 호: 하이새시 창호임. |
| 이용 상태 | 본건은 도시형생활주택(단지형 다세대)로 이용중임. |
| 설비 | 난방설비, 승강기설비 및 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음. |
| 토지 형태 | 인접지와 등고평탄한 3필지 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함. |
| 용도지역 | 일련번호1~3 공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한 허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)임. |
| 임대관계 | 1. 임대관계는 미상임. 2. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물 대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부 구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바랍니다. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2015년에 사용승인된 건물입니다(지상 5층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 청우컨스빌
- 사용승인일
- 2015.11.30 (11년차)
- 주용도
- 공동주택 · 도시형생활주택(단지형다세대14세대)
- 규모
- 지상 5층 · 지하 1층 · 2개 동
- 세대·호수
- 24세대
- 주차
- 없음
- 승강기
- 2대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- –㎡ · 1698.35㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 광진구 빌라 경매 물건인 2025타경52347은 중곡동 청우컨스빌 에이동 4층403호로, 서울동부지방법원 경매2계에서 진행합니다. 전용면적은 26.05㎡(7.9평)이고 대지권은 47.1849㎡입니다.
감정가 2억 5,700만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 1억 6,448만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 12월 7일(월) 오전 10시 제101호 법정이고, 입찰보증금은 1,645만 원입니다.
말소기준권리는 2023.9.13 가압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "해당사항없음" 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 16장
자주 묻는 질문
- 2025타경52347 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 6,448만 원의 10%인 1,645만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 7일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 제101호 법정입니다. 매각결정은 12월 14일(월)입니다.
- 청우컨스빌 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 7.9평 기준으로 최저가는 1평당 2,087만원, 감정가는 1평당 3,261만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 3,158만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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위치
답십리로88길 9