서울 광진구 중곡동모두스타빌 빌라 경매2025타경52493 [6]
서울동부지방법원 경매2계 (2204-2406) · 청산을위한형식적경매
서울특별시 광진구 중곡동 134-42 모두스타빌 5층501호 (도로명: 용마산로3길 78(중곡동))
- 경매개시2025.12.18
- 배당요구종기2026.3.9
- 1차 매각2026.11.2 유찰
- 2차 매각2026.12.7 입찰
- 매각결정2026.12.14
경매개시 후 329일째 · 진행 중
- 대항력 있을 수 있는 임차인
회차별 최저가
서울동부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 2차는 감정가의 80%입니다.
8,100만
480만
4,384만
9,507만
5,606만
- 전용 1평당 최저가
- 3,550만 원
- 전용 1평당 감정가
- 4,438만 원
한눈에 보기
서울 광진구 빌라 경매 물건인 2025타경52493은 중곡동 모두스타빌 5층501호로, 서울동부지방법원 경매2계에서 진행합니다. 전용면적은 28.38㎡(8.6평)이고 대지권은 18.188㎡입니다.
감정가 3억 8,100만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 3억 480만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2026년 12월 7일(월) 오전 10시 제101호 법정이고, 입찰보증금은 3,048만 원입니다.
말소기준권리는 2023.12.12 가압류입니다. 임차인 5명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 7억 3,600만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "을구 순위 3번 주택임차권 등기"
임대차 현황
말소기준권리 2023.12.12 가압류배당요구종기 2026.3.9임차인 5명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금 7억 3,600만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도희주택도주거 · 전부 · 임차권 자 | 2021.8.6 | 2021.6.28 | 3억 6,800만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 시○증 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 공사(임차인주거 · 501호 | 2021.8.6 | 2021.6.28 | 3억 6,800만 원 | 미상 | 2026.1.8 | 있을 수 있음 |
| :김도희 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| ) | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 현황조사 | 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 공부 상 해당주소의 세대주가 존재하지 않으며, 현장 방문조사 당시 폐문부재로 점유자를 만나지 못하여 정확한 점유자 및 점유권원 등에 대하여는 별도의 확인이 필요함 |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.9.11) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.11)- 말소기준권리
- 2023.12.12 가압류
- 경매 종류
- 청산을위한형식적경매
- 청구금액
- –
- 배당요구종기
- 2026.3.9
을구 순위 3번 주택임차권 등기
해당사항없음
주택도시○증공사 (임차인:김○희):임차인 김○희의 임차보증금반환채권 전액을 대위변제로 인하여 승계함
매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권 등기 (배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 신청인 | 파○○ |
| 상대방겸소유자 | 이○○ |
| 임차인 | 주○○ |
| 가압류권자 | 주○○ |
| 압류권자 | 국○○ |
| 교부권자 | 국○○, 광○○ |
| 임차권자 | 이○○, 곽○○, 유○○, 인○○, 김○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
기일 내역
서울동부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.2 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 3억 8,100만 | 유찰 |
| 2026.12.7 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 3억 480만 | 진행 예정 |
| 2026.12.14 14:00 | 매각결정기일 | 제101호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.7낙찰
- 12.14매각허가결정
- 12.21결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 3억 8,100만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 28.38㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 1,342만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울용마초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대 입니다. |
| 교통 | 대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 군자역(5호선, 7호선)이 위치하여 대중교통 이용의 편의도는 보통입니다. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물내 201호, 203호, 301호, 303호, 401호, 501호로서, 사용승인일은 2021.06.02입니다. |
| 이용 상태 | 6개호 각각 도시형생활주택단지형다세대입니다.(후첨 내부구조도 참고) |
| 설비 | 기본위생및급수설비, 난방설비, 승강기 등 되어 있습니다. |
| 토지 형태 | 사다리형토지로서 건부지(도시형생활주택단지형다세대)로 이용중입니다. |
| 도로 | 남서측으로 용마산로3길에 접하고 북서측 및 북동측으로 도로에 접합니다. |
| 용도지역 | 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.) |
| 기타 | --. |
| 임대관계 | 1) 임대관계 미상입니다. 2) 6개호 각각 민간임대주택등기, 주택임차권등기 되어 있습니다.(출처: 등기사항전부 증명서/발행일:2025.12.26) 3) 6개호 각각 현장조사시 이해관계인의 부재 및 잠금장치로 내부확인하지 못한바, 건축 물대장에 등재된 현황도를 기준으로 내부구조 및 이용상태를 표시하였습니다. 현황과 상이할 수 있으니 참고하시기 바랍니다. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 26장
자주 묻는 질문
- 2025타경52493 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 3억 480만 원의 10%인 3,048만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 7일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 제101호 법정입니다. 매각결정은 12월 14일(월)입니다.
- 모두스타빌 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 8.6평 기준으로 최저가는 1평당 3,550만원, 감정가는 1평당 4,438만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2억 4,384만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
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매각사례
광진구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3건 | 7억 5,505만 | 5억 1,322만 | 89.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 3억 3,947만 원입니다(감정가 3억 8,100만 원 × 89.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
모두스타빌 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.2 | 2025타경52493 | 모두스타빌 · 빌라 | 3억 8,100만 | 3억 8,566만 | 101.2% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 · 국토교통부 실거래가 · 2021년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 3억 4,600만 원 최근 1년 1건 · ㎡당 1,220만 원
- 감정가
- 3억 8,100만 원 시세의 110%
- 최저가
- 3억 480만 원 시세의 88%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.6.27 | 모두스타빌 | 45.89㎡ | 5층 | 5억 6,000만 |
최근 전월세 (같은 건물 같은 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.3.17 | 27.3㎡ | 3억 1,000만 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 모두스타빌
- 사용승인일
- 2021.6.2 (5년차)
- 주용도
- 공동주택 · 도시형생활주택단지형다세대(13세대)
- 규모
- 지상 6층
- 세대·호수
- 13세대
- 주차
- 8대 (세대당 0.62대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 197.16% · 59.32%
- 대지 · 연면적
- 271.53㎡ · 535.34㎡
위치
용마산로3길 78(중곡동)