서울 구로구 구로동로제리움2차 아파트 경매2024타경144128 [2]
서울남부지방법원 경매7계 (02-2192-1957) · 부동산강제경매
서울특별시 구로구 가마산로26길 5, 제14층 제1402호 (구로동, 로제리움2차) (도로명: 가마산로26길 5)
D-2012월 1일(화) 오전 10시제112호 법정
- 경매개시2024.11.25
- 배당요구종기2025.2.25
- 1차 매각2025.10.28 유찰
- 2차 매각2025.11.27 유찰
- 3차 매각2026.1.22 유찰
- 4차 매각2026.3.12 유찰
- 5차 매각2026.4.21 유찰
- 6차 매각2026.6.2 유찰
- 7차 매각2026.7.21 유찰
- 8차 매각2026.8.20 유찰
- 9차 매각2026.9.29 유찰
- 10차 매각2026.10.29 유찰
- 11차 매각2026.12.1 입찰
- 매각결정2026.12.8
경매개시 후 715일째 · 진행 중
감정가1억 1,600만 원
최저가1,246만 원11%
입찰보증금125만 원10%
전용면적14.91㎡4.5평
분양면적–
대지권2.54㎡
소유자파○○
채무자파○○
채권자서○○
청구금액7,957만 원
경매개시2024.11.25
호수제14층 제1402호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
회차별 최저가
서울남부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 11차는 감정가의 11%입니다.
1,946만
1,557만
1,246만
997만
797만
638만
- 전용 1평당 최저가
- 276만 원
- 전용 1평당 감정가
- 2,572만 원
한눈에 보기
서울 구로구 아파트 경매 물건인 2024타경144128은 구로동 로제리움2차 제14층 제1402호로, 서울남부지방법원 경매7계에서 진행합니다. 전용면적은 14.91㎡(4.5평)이고 대지권은 2.54㎡입니다.
감정가 1억 1,600만 원에서 10번 유찰되어 이번 최저가는 1,246만 원(감정가의 11%)입니다. 입찰은 2026년 12월 1일(화) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 125만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2023.9.26 가압류입니다. 임차인 4명 중 3명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 확인된 것만 2억 5,800만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 129,000,000원, 전입일자 2022.08.24., 확정일자 2022.07.26.).배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."
임대차 현황
말소기준권리 2023.9.26 가압류배당요구종기 2025.2.25임차인 4명, 대항력 있을 수 있는 임차인 3명, 그 보증금(확인된 것) 2억 5,800만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김○린주거 · 1402호 | 2022.8.24 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 한○토주거 · 전부 | 2022.8.24 | 2022.7.26 | 1억 2,900만 원 | 10만 원 | – | 있을 수 있음 |
| 지○택 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 공사주거 · 1402호 | 2022.8.24 | 2022.7.26 | 1억 2,900만 원 | 10만 원 | 2025.2.17 | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | 현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없음. 별도의 확인이 필요함. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록등본과 같이 소유자 아닌 세대주 서○우 세대가 등재되어 있으므로, 그를 그 등본에 의해 일응 임차인으로 기재함. |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.9.8) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.8)- 말소기준권리
- 2023.9.26 가압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 7,957만 원
- 배당요구종기
- 2025.2.25
매각으로 소멸되지 않는 권리
매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 129,000,000원, 전입일자 2022.08.24., 확정일자 2022.07.26.).배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
점유자 비고
한○토지○택공사:임차권등기일 2025.02.18.
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 서○○ |
| 채무자겸소유자 | 파○○ |
| 임차인 | 서○○, 김○○, 노○○, 장○○ |
| 가압류권자 | 주○○, 신○○ |
| 압류권자 | 관○○ |
| 교부권자 | 서○○, 국○○, 관○○ |
| 배당요구권자 | 주○○, 신○○, 삼○○ |
| 주택임차권자 | 한○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
기일 내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.10.28 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 1,600만 | 유찰 |
| 2025.11.27 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 9,280만 | 유찰 |
| 2026.1.22 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 7,424만 | 유찰 |
| 2026.3.12 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 5,939만 | 유찰 |
| 2026.4.21 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 4,751만 | 유찰 |
| 2026.6.2 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 3,801만 | 유찰 |
| 2026.7.21 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 3,041만 | 유찰 |
| 2026.8.20 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2,433만 | 유찰 |
| 2026.9.29 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1,946만 | 유찰 |
| 2026.10.29 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1,557만 | 유찰 |
| 2026.12.1 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1,246만 | 진행 예정 |
| 2026.12.8 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.1낙찰
- 12.8매각허가결정
- 12.15결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 1억 1,600만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 14.91㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 778만 원 |
| 위치·환경 | 일련번호(1-3) : 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북측 인근(일련번호(1)) 및 "영림중학교" 남측 인근(일련번호(2,3))에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택 및 오피스텔, 각급의 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임. 일련번호(4) : 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "구로디지털단지역(지하철2호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임. 일련번호(5) : 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철1,7호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택, 오피스텔, 서울디지털 국가산업단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 일련번호(1) : 본건 건물까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 구로역(지하철1호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. 일련번호(2,3) : 본건 건물까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 대림역(지하철2,7호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. 일련번호(4) : 본건 건물까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 구로디지털단지역(지하철2호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. 일련번호(5) : 본건 건물까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 가산디지털단지역(지하철1,7호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. |
| 건물 | 일련번호(1) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상20층 건물 내 제9층 제904호로서, - 외 벽 : 알루미늄 패널 마감 등, - 창 호 : 샷시창호 등임. 일련번호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 건물 내 제14층 제1402호로서, - 외 벽 : 석재붙임 마감 등, - 창 호 : 샷시창호 등임. 일련번호(3) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상16층 건물 내 제13층 제1305호로서, - 외 벽 : 석재붙임 마감 등, - 창 호 : 샷시창호 등임. 일련번호(4) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상10층 건물 내 제5층 제517호로서, - 외 벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, - 창 호 : 샷시창호 등임. 일련번호(5) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상18층 건물 내 제13층 제1309호로서, - 외 벽 : 복합판넬 마감 등, - 창 호 : 샷시창호 등임. |
| 이용 상태 | 일련번호(1) : 업무시설(오피스텔)로 이용 중임. 일련번호(2,3) : 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임. 일련번호(4,5) : 아파트(도시형생활주택)으로 이용 중임. (후면 "내부구조도" 참조) |
| 설비 | 일련번호(1-5): 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어있음. |
| 토지 형태 | 일련번호(1) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임. 일련번호(2) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임. 일련번호(3) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임. 일련번호(4) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임. 일련번호(5) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 7필 일단의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임. |
| 도로 | 일련번호(1) : 본건 북서측 및 남서측으로 폭 약 13미터 내외의 포장도로에 각각 접함. 일련번호(2) : 본건 북서측으로 폭 약 30미터, 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접함. 일련번호(3) : 본건 북서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함. 일련번호(4) : 본건 북서측 및 남서측으로 폭 약 7미터 내외, 남동측으로 폭 약 5미터 내외의 막다른 도로와 각각 접함. 일련번호(5) : 북측으로 폭 약 40미터, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함. |
| 용도지역 | (1) 구로동 110 :도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> (2) 구로동 97 :도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선 (3) 구로동 104-3 :도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> (4) 대림동 1101-1 :도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(대림광역중심 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입,전이,원추,수평표면지역)<공항시설법>, 상대보호구역(세부사항 : 남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> (5) 가산동 141-2 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의) (6) 가산동 141-3 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의) (7) 가산동 141-4 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의) (8) 가산동 141-5 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의) (9) 가산동 141-6 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> (10) 가산동 141-7 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> (11) 가산동 141-20 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(201 |
| 임대관계 | 1) 임대 미상임. 2) 본건의 내부구조 및 이용상태는 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준하여 표시하였으므로 현황과 상이할 수 있으니 경매진행시 재확인하시기 바람. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 35장
자주 묻는 질문
- 2024타경144128 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1,246만 원의 10%인 125만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 1일(화) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 12월 8일(화)입니다.
- 로제리움2차 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 4.5평 기준으로 최저가는 1평당 276만원, 감정가는 1평당 2,572만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 997만 원(감정가의 9%)가 됩니다.
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매각사례
서울 아파트 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 38건 | 7억 1,531만 | 7억 1,312만 | 90.4% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 486만 원입니다(감정가 1억 1,600만 원 × 90.4%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
구로동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.4 | 2026타경141 | 구로동 · 아파트 | 2억 400만 | 1억 8,579만 | 91.1% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2014년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 1억 80만 원 최근 1년 5건
- 감정가
- 1억 1,600만 원 시세의 115%
- 최저가
- 1,246만 원 시세의 12%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.20 | 로제리움2차 | 14.91㎡ | 18층 | 8,400만 |
| 2026.10.8 | 로제리움2차 | 14.04㎡ | 18층 | 9,000만 |
| 2026.10.3 | 로제리움2차 | 14.91㎡ | 19층 | 1억 500만 |
| 2026.9.1 | 로제리움2차 | 14.91㎡ | 16층 | 9,500만 |
| 2026.1.8 | 로제리움2차 | 14.91㎡ | 15층 | 1억 3,000만 |
| 2025.9.11 | 로제리움2차 | 14.91㎡ | 18층 | 1억 1,850만 |
| 2025.2.21 | 로제리움2차 | 14.91㎡ | 17층 | 1억 1,900만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.30 | 14.04㎡ | 9,900만 | 17만 |
| 2026.10.21 | 14.04㎡ | 9,900만 | 16만 |
| 2026.9.15 | 14.91㎡ | 5,500만 | 42만 |
| 2026.8.29 | 14.04㎡ | 500만 | 60만 |
| 2026.8.28 | 14.91㎡ | 2,000만 | 60만 |
| 2026.8.20 | 14.91㎡ | 5,000만 | 33만 |
| 2026.8.5 | 14.04㎡ | 1,000만 | 60만 |
| 2026.8.2 | 14.91㎡ | 9,900만 | 15만 |
| 2026.7.8 | 14.04㎡ | 100만 | 60만 |
| 2026.6.25 | 14.04㎡ | 500만 | 60만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 로제리움2차
- 사용승인일
- 2014.1.3 (12년차)
- 주용도
- 업무시설 · 오피스텔(131호),아파트(도시형생활주택(원룸형,141세대),근린생활시설(10호)
- 규모
- 지상 20층 · 지하 2층
- 세대·호수
- 141세대 · 241호
- 주차
- 143대 (세대당 1.01대)
- 승강기
- 3대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 931.21% · 55.9%
- 대지 · 연면적
- 1100.4㎡ · 12013.25㎡