서울 구로구 구로동 코오롱싸이언스밸리1차 공장 경매 2025타경12625
건물 142.76㎡ (43.2평) · 2005년 사용승인 · 제지하층 제비108호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
4억 1,472만 원64%
감정가 6억 4,800만 원 · 2회 유찰
문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 4,147만 원
- 이번에 안 팔리면
- 3억 3,178만 원
- 입찰 장소
- 서울남부지법 제112호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-13 09:53
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "별도등기와 관련 대지권의 목적인 토지 을구 17번 지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수함."
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 3명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 확인된 것만 4,000만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 3명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 4,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 4억 1,472만 원에 낙찰된다고 보면4억 5,472만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 4,147만 원 → 잔금 날 3억 7,325만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 4,000만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 12.1입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.4,147만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.3억 7,325만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.4,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 17일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.21까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.28까지
최저가 4억 1,472만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.30까지
4,147만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.1 (화) 10:00
서울남부지방법원 제112호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.8.11 기준| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 187-10 코오롱싸이언스밸리1차 제지하층 제비108호도로명: 디지털로34길 43 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 공장 | 6억 4,800만 원 | |
| 토지면적 | – | 4억 1,472만 원(64%) | |
| 건물 연면적 | 142.76㎡ (43.2평) | 4,147만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2025.10.23 | 6억 5,000만 원 | |
| 2026.1.27 | 2025.1.10 근저당권 | ||
| 채권자 | 유○○ | 채무자·소유자 | 주○○ |
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 64%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 3억 3,178만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.29 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 6억 4,800만 | 유찰 |
| 2026.10.29 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 5억 1,840만 | 유찰 |
| 2026.12.1 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 4억 1,472만 | 진행 예정 |
| 2026.12.8 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.1낙찰
- 12.8
- 12.15결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 5명 중 3명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2025.1.10 근저당권배당요구종기 2026.1.27임차인 5명, 대항력 있을 수 있는 임차인 3명, 그 보증금(확인된 것) 4,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사리버스넷브릿지닷소공장 · 142.76제곱미터 | 2015.12.8 | – | 미상5,000,000미상 | 미상미상1,000,000 | – | 있을 수 있음 |
| 회사스페이스에이공장 · 142.76제곱미터 | 2020.2.13 | – | 3,000만 원 | 200만 원 | – | 있을 수 있음 |
| 아이주식 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 회사연세건축앤인공장 · 142.76제곱미터 | 2018.2.27 | – | 1,000만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 테리어 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 현장출장 방문시 회의실에 3명의 남성이 있어 문의한 바,잠시 방문한 사람으로 이 사건 부동산의 임대차 관계에 대해 모른다고 하여 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없음. 별도의 확인이 필요함. 덧붙인 상가건물임대차 현황서 상에 등재자가 있으므로, 그들을 그 등본에 의해 일응 임차인으로 기재함. |
매각물건명세서(작성 2026.8.11) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.11)확인할 내용이 4건 있습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
별도등기와 관련 대지권의 목적인 토지 을구 17번 지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수함.
이 사건 부동산은 토지이용계획확인서에 따르면 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>의 적용 지역·지구 등으로 기재되어 있어 경매취득자가 위 법률에 따라 사업범위 및 행위에 제한이 있을 수 있으니 확인 바람(감정평가서 참고) 토지 별도등기 있음
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 유○○ |
| 채무자겸소유자 | 주○○ |
| 임차인 | 주○○ |
| 근저당권자 | 유○○ |
| 교부권자 | 구○○, 국○○, 서○○, 근○○ |
| 지상권자 | 서○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
토지·건물 현황
감정가 6억 4,800만 원| 면적 | 철근콘크리트조 142.76㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 건물 1㎡당 454만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 구로구 구로동에 소재하는 지하철 2호선 "구로디지털단지역" 남서측 인근에 위치하며 부근은 아파트형공장(지식산업센터)과 각종 근린생활시설 및 업무시설등이 혼재하여 형성되어 있는바 제반 여건은 보통임 |
| 교통 | 본건까지 제반 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 및 마을버스정류장과 지하철2호선 "구로디지털단지역"이 소재하는바 대중교통이용도는 무난함 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층, 지상14층 건물 (사용승인일자: 2005. 7. 5)중 제 지하층 제 비108호로서, 외벽: 복합판넬 및 페어글라스등 마감 내벽: 몰탈위 페인트등 바닥: 아스타일깔기등 창호: 새시창호 및 페어글라스창호임 |
| 이용 상태 | 집합건축물대장상 용도는 일반공장으로 등재되어 있으며 현장조사시 주요외부표시(표찰)는 '후이즈엠'으로 표기됨 |
| 설비 | 급배수에 의한 공동위생설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비, 지하주차장시설등이 되어 있음 |
| 토지 형태 | 본건은 부정형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(아파트형공장등)부지로 이용중임 |
| 도로 | 본건 남서측으로 디지털로34길의 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통임 |
| 용도지역 | 도시지역, 준공업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08- 27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 국가산업단지(한국수출(서울디지탈))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) |
| 기타 | 없 음 |
| 임대관계 | 임대관계는 미상임 |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2005년에 사용승인된 건물입니다(지상 14층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 코오롱싸이언스밸리1차
- 사용승인일
- 2005.7.5 (21년차)
- 주용도
- 공장 · 아파트형 공장,근린,제1,2종근린생활시설
- 규모
- 지상 14층 · 지하 3층
- 세대·호수
- 186호
- 주차
- 255대 (세대당 1.37대)
- 승강기
- 3대
- 구조
- 철골철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 479.1% · 42.53%
- 대지 · 연면적
- 5841㎡ · 40159.93㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 구로구 공장 경매 물건인 2025타경12625은 구로동 코오롱싸이언스밸리1차 제지하층 제비108호로, 서울남부지방법원 경매7계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 건물 연면적은 142.76㎡(43.2평)입니다.
감정가 6억 4,800만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 4억 1,472만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 12월 1일(화) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 4,147만 원입니다.
말소기준권리는 2025.1.10 근저당권입니다. 임차인 5명 중 3명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 확인된 것만 4,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "별도등기와 관련 대지권의 목적인 토지 을구 17번 지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수함."
사진
현황조사·감정평가 사진 20장
자주 묻는 질문
- 2025타경12625 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 4억 1,472만 원의 10%인 4,147만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 1일(화) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 12월 8일(화)입니다.
- 코오롱싸이언스밸리1차 평당 가격은 얼마인가요?
- 건물면적 43.2평 기준으로 최저가는 1평당 960만원, 감정가는 1평당 1,501만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 3억 3,178만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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위치
디지털로34길 43