대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
서울 구로구 구로동비즈트위트블루 아파트 경매2025타경13113
서울남부지방법원 경매7계 (02-2192-1957) · 부동산강제경매
서울특별시 구로구 구로동 107-4 비즈트위트블루 제4층 제412호 (도로명: 공원로 15-12)
D-2012월 1일(화) 오전 10시제112호 법정
- 경매개시2025.11.5
- 배당요구종기2026.2.5
- 1차 매각2026.9.29 유찰
- 2차 매각2026.10.29 유찰
- 3차 매각2026.12.1 입찰
- 매각결정2026.12.8
경매개시 후 370일째 · 진행 중
감정가1억 1,200만 원
최저가7,168만 원64%
입찰보증금717만 원10%
전용면적16.04㎡4.9평
분양면적–
대지권2.66㎡
소유자김○○
채무자김○○
채권자서○○
청구금액1억 3,672만 원
경매개시2025.11.5
호수제4층 제412호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
회차별 최저가
서울남부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 3차는 감정가의 64%입니다.
1억
1,200만
1,200만
8,960만
7,168만
5,734만
4,588만
3,670만
- 전용 1평당 최저가
- 1,477만 원
- 전용 1평당 감정가
- 2,308만 원
한눈에 보기
서울 구로구 아파트 경매 물건인 2025타경13113은 구로동 비즈트위트블루 제4층 제412호로, 서울남부지방법원 경매7계에서 진행합니다. 전용면적은 16.04㎡(4.9평)이고 대지권은 2.66㎡입니다.
감정가 1억 1,200만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 7,168만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 12월 1일(화) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 717만 원입니다.
말소기준권리는 2024.1.16 압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1억 3,300만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2024.1.16 압류배당요구종기 2026.2.5임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 1억 3,300만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사주거 · 전부 · 주택임 차권자 | 2022.2.25 | 2022.1.19 | 1억 3,300만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | 현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없으며, 전입세대확인서 및 외국인체류확인서, 상가임대차 현황서 상에 등재자가 없어서 점유관계 미상임. 별도의 확인이 필요함. |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.8.13) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.13)- 말소기준권리
- 2024.1.16 압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 1억 3,672만 원
- 배당요구종기
- 2026.2.5
점유자 비고
한국토지주택공사: 주택임차권 등기일은 2024.03.07.임
명세서 비고
특별매각조건: 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대한 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서 제출
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 서○○ |
| 채무자겸소유자 | 김○○ |
| 압류권자 | 서○○ |
| 교부권자 | 동○○, 국○○, 서○○ |
| 주택임차권자 | 한○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
기일 내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.29 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 1,200만 | 유찰 |
| 2026.10.29 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 8,960만 | 유찰 |
| 2026.12.1 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 7,168만 | 진행 예정 |
| 2026.12.8 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.1낙찰
- 12.8매각허가결정
- 12.15결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 1억 1,200만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 16.04㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 698만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 구로구 구로동에 소재하는 "구로고등학교" 동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 오피스텔과 각종 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원 등이 혼재하여 형성○어 있는바 제반 여건은 보통임. |
| 교통 | 본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 노선 시내버스정류장이 소재하고 남동측 근거리에 지하철 2,7호선 환승역인 "대림역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건으로 외벽: 복합판넬 및 외장석재붙임 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 창호: 새시창호임 |
| 이용 상태 | 공동주택(원룸형 도시형생활주택)으로 이용중임. |
| 설비 | 급배수설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차시설 등 |
| 토지 형태 | 세장형의 토지로 및 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 남서측으로 폭 약 15m, 남동측으로 폭 약 8m 포장도로와 각각 접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08 27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+ 옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) |
| 기타 | 없 음. |
| 임대관계 | 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 11장
자주 묻는 질문
- 2025타경13113 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 7,168만 원의 10%인 717만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 1일(화) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 12월 8일(화)입니다.
- 비즈트위트블루 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 4.9평 기준으로 최저가는 1평당 1,477만원, 감정가는 1평당 2,308만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 5,734만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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매각사례
서울 아파트 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 52건 | 8억 5,612만 | 8억 1,202만 | 90.2% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 102만 원입니다(감정가 1억 1,200만 원 × 90.2%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
구로동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 2026타경5780 | 구일우성아파트 · 아파트 | 8억 9,200만 | 7억 6,710만 | 86% |
| 2026.11.4 | 2026타경141 | 구로동 · 아파트 | 2억 400만 | 1억 8,579만 | 91.1% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2012년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 9,840만 원 최근 1년 5건
- 감정가
- 1억 1,200만 원 시세의 114%
- 최저가
- 7,168만 원 시세의 73%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.1 | 비즈트위트블루 | 15.12㎡ | 8층 | 9,500만 |
| 2026.6.27 | 비즈트위트블루 | 15.12㎡ | 6층 | 1억 |
| 2026.2.24 | 비즈트위트블루 | 15.12㎡ | 7층 | 1억 |
| 2026.2.7 | 비즈트위트블루 | 16.04㎡ | 8층 | 1억 |
| 2026.2.1 | 비즈트위트블루 | 16.04㎡ | 7층 | 9,700만 |
| 2025.9.17 | 비즈트위트블루 | 16.04㎡ | 7층 | 9,900만 |
| 2025.8.20 | 비즈트위트블루 | 16.04㎡ | 5층 | 1억 1,000만 |
| 2024.12.4 | 비즈트위트블루 | 15.12㎡ | 7층 | 9,800만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.23 | 16.04㎡ | 500만 | 60만 |
| 2026.9.18 | 16.04㎡ | 9,400만 | 15만 |
| 2026.9.16 | 16.04㎡ | 100만 | 60만 |
| 2026.9.7 | 16.04㎡ | 100만 | 60만 |
| 2026.8.26 | 15.12㎡ | 500만 | 60만 |
| 2026.8.16 | 15.12㎡ | 500만 | 58만 |
| 2026.7.15 | 16.04㎡ | 500만 | 58만 |
| 2026.6.19 | 16.04㎡ | 100만 | 60만 |
| 2026.6.15 | 15.12㎡ | 500만 | 58만 |
| 2026.6.15 | 16.04㎡ | 500만 | 58만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 비즈트위트 블루
- 사용승인일
- 2012.11.30 (14년차)
- 주용도
- 업무시설 · 업무시설(오피스텔,121실),공동주택(도시형생활주택 원룸형,105세대)
- 규모
- 지상 19층 · 지하 3층
- 세대·호수
- 105세대 · 122호
- 주차
- 79대 (세대당 0.75대)
- 승강기
- 2대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 862.57% · 58.8%
- 대지 · 연면적
- 704㎡ · 7787.77㎡
위치
공원로 15-12