대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
서울 구로구 구로동신도림명남더블레스 오피스텔 경매2026타경3146
서울남부지방법원 경매1계 (02-2192-1331, 0085) · 부동산강제경매
서울특별시 구로구 구로동 110-7 신도림명남더블레스 제102동 제5층 제504호 (도로명: 구로중앙로28다길 12)
D-day11월 11일(수) 오전 10시제112호 법정
- 경매개시2026.1.13
- 배당요구종기2026.4.15
- 1차 매각2026.9.2 유찰
- 2차 매각2026.10.13 유찰
- 3차 매각2026.11.11 입찰
- 매각결정2026.11.18
경매개시 후 301일째 · 진행 중
감정가3억 2,100만 원
최저가2억 544만 원64%
입찰보증금2,054만 원10%
전용면적46.57㎡14.1평
분양면적–
대지권7.13㎡
소유자최○○
채무자최○○
채권자주○○
청구금액3억 2,000만 원
경매개시2026.1.13
호수제102동 제5층 제504호
- 조사된 임차인 없음
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
회차별 최저가
서울남부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 3차는 감정가의 64%입니다.
3억
2,100만
2,100만
2억
5,680만
5,680만
2억
544만
544만
1억
6,435만
6,435만
1억
3,148만
3,148만
1억
519만
519만
- 전용 1평당 최저가
- 1,458만 원
- 전용 1평당 감정가
- 2,279만 원
한눈에 보기
서울 구로구 오피스텔 경매 물건인 2026타경3146은 구로동 신도림명남더블레스 제102동 제5층 제504호로, 서울남부지방법원 경매1계에서 진행합니다. 전용면적은 46.57㎡(14.1평)이고 대지권은 7.13㎡입니다.
감정가 3억 2,100만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 2억 544만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 11월 11일(수) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 2,054만 원입니다.
말소기준권리는 2025.4.4 가압류입니다. 현황조사에서 확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2025.4.4 가압류배당요구종기 2026.4.15확인된 임차인 0명
| 현황조사 | 현황조사차 현장을 방문하였으나 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계는 미상이며, 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에는 각 등재자가 없음 |
|---|
보증금, 월 차임, 확정일자는 현황조사 때 확인된 내용이라 매각물건명세서와 다를 수 있습니다. 배당요구 여부는 명세서 원문에서 확인하세요. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.7)- 말소기준권리
- 2025.4.4 가압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 3억 2,000만 원
- 배당요구종기
- 2026.4.15
명세서 비고
특별매각조건 : 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 최○○ |
| 가압류권자 | 제○○, 소○○ |
| 교부권자 | 화○○, 국○○, 서○○ |
| 배당요구권자 | 주○○ |
| 주택임차권자 | 손○○, 주○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
기일 내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.2 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 3억 2,100만 | 유찰 |
| 2026.10.13 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 5,680만 | 유찰 |
| 2026.11.11 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 544만 | 진행 예정 |
| 2026.11.18 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.11낙찰
- 11.18매각허가결정
- 11.25결정 확정항고 기간 7일
- 12월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 3억 2,100만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 46.57㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 689만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재"신구로초등학교"북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 학교 등이 소재하는 지역으로서, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통 임. |
| 교통 | 본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(신도림역-지하철1,2호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통 임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상 14층 건물 내 제5층 제504호로서, (사용승인일: 2021.01.22.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샤시 창호 마감 등 임. |
| 이용 상태 | 기준시점 ‘업무시설(오피스텔)’로 이용 중 임. |
| 설비 | 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음. |
| 토지 형태 | 본건 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)/제1종근린생활시설(소매점)의 건부지로 이용 중 임. |
| 도로 | 본건 토지 남서측으로 노폭 약 15M 내외 포장도로에 접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임. |
| 기타 | 없음. |
| 임대관계 | 임대관계는 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 17장
자주 묻는 질문
- 2026타경3146 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 2억 544만 원의 10%인 2,054만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 11일(수) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 11월 18일(수)입니다.
- 신도림명남더블레스 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 14.1평 기준으로 최저가는 1평당 1,458만원, 감정가는 1평당 2,279만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 현황조사에서 확인된 임차인은 없습니다. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 6,435만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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매각사례
구로구 오피스텔 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4건 | 1억 7,150만 | 1억 738만 | 60.4% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 9,388만 원입니다(감정가 3억 2,100만 원 × 60.4%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
구로동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.10.30 | 2025타경14057 | 비즈트위트 그린 · 오피스텔 | 1억 2,100만 | 8,012만 | 66.2% |
| 2026.10.27 | 2025타경13298 | 비즈트위트블루 · 오피스텔 | 1억 2,400만 | 7,049만 | 56.8% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2021년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 3억 1,733만 원 최근 1년 3건
- 감정가
- 3억 2,100만 원 시세의 101%
- 최저가
- 2억 544만 원 시세의 65%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.8.22 | 신도림 명남 더블레스 | 46.55㎡ | 7층 | 3억 2,500만 |
| 2026.7.15 | 신도림 명남 더블레스 | 46.55㎡ | 9층 | 3억 2,000만 |
| 2026.2.12 | 신도림 명남 더블레스 | 46.55㎡ | 6층 | 3억 700만 |
| 2025.1.2 | 신도림 명남 더블레스 | 46.55㎡ | 5층 | 3억 500만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.9.21 | 46.55㎡ | 3억 2,900만 | 전세 |
| 2026.7.11 | 46.55㎡ | 3억 2,960만 | 전세 |
| 2026.6.14 | 46.55㎡ | 3억 1,280만 | 전세 |
| 2026.6.14 | 46.55㎡ | 3억 1,280만 | 전세 |
| 2026.6.13 | 46.57㎡ | 2억 8,900만 | 10만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 신도림 명남 더블레스
- 사용승인일
- 2021.1.22 (5년차)
- 주용도
- 업무시설 · 업무시설(오피스텔)/제1종근린생활시설(소매점)
- 규모
- 지상 15층 · 지하 1층 · 2개 동
- 세대·호수
- 110호
- 주차
- 없음
- 승강기
- 2대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- –㎡ · 6292.83㎡
위치
구로중앙로28다길 12