위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근린시설서울남부지방법원 경매6계 ·
서울 구로구 구로동 근린시설 경매 2026타경3830
전용 59.47㎡ (18평) · 대지권 45.98㎡ (13.9평) · 2004년 사용승인 · 제비층 제비01호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 위반건축물
2026.11.25 (수) 10:00 입찰D-11
1억 2,038만 원64%
감정가 1억 8,810만 원 · 2회 유찰
확인 필요 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 1,204만 원
- 이번에 안 팔리면
- 9,631만 원
- 입찰 장소
- 서울남부지법 제112호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-09 08:33
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.확인 필요 2위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 50000001억 5,000만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 50000001억 5,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?위반건축물로 등재된 건물입니다.
이유 보기
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 2,038만 원에 낙찰된다고 보면50000002억 7,038만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 1,204만 원 → 잔금 날 1억 835만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 50000001억 5,000만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.25입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,204만 원
- 잔금 날 · 1월 초 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1억 835만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.50000001억 5,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 11일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.15까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.22까지
최저가 1억 2,038만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.24까지
1,204만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.25 (수) 10:00
서울남부지방법원 제112호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.8.10 기준| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 408-7 제비층 제비01호도로명: 벚꽃로72길 3 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 1억 8,810만 원 | |
| 전용면적 | 59.47㎡ (18평) | 1억 2,038만 원(64%) | |
| 45.98㎡ (13.9평) | 1,204만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2026.2.25 | 1억 2,264만 원 | |
| 2026.5.28 | 2007.5.28 근저당 | ||
| 채권자 | 중○○ | 채무자·소유자 | 송○○ |
쉽게 말하면위반건축물로 등재된 건물입니다. 구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 64%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 9,631만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.15 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 8,810만 | 유찰 |
| 2026.10.27 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 5,048만 | 유찰 |
| 2026.11.25 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 2,038만 | 진행 예정 |
| 2026.12.2 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.25낙찰
- 12.2
- 12.9결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2007.5.28 근저당배당요구종기 2026.5.28임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 50000001억 5,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김홍진점포 · 비01호전부 · 임차인 근린생 활시설 | 2003.6.3 | 2021.7.29 | 50000001억 5,000만 원 | 30만 원 | 2026.3.20 | 있을 수 있음 |
| 이 사건 부동산 현장조사 당시 임차인 김홍진을 만나 권리신고에 관한 안내문을 교부하고 점유관계를 확인한바, 임차인은 비01호 전부를 점유 사용하고 있다고 함. 덧붙인 전입세대확인서 및 외국인체류확인서에는 등재자가 없음 |
매각물건명세서(작성 2026.8.10) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.10)확인할 내용이 2건 있습니다
임차인 김홍진대항력 있을 수 있음보증금 50000001억 5,000만 원. 전입 2003.6.3 · 배당요구 2026.3.20. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
위반건축물주의건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
2007.5.28 근저당말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
명세서 비고
-제시외 건물 포함 -집합건축물대장상 101호에 무단증축(제시외 건물)으로 인한 '위반건축물'로 등재되어 있으나,실제 현황은 비01호 에 부속되어 있는 것으로 조사됨. -집합건축물대장상 제2종근린생활시설(제조업소)이며 제조업소로 이용중임.
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 승계인 | 유○○ |
| 채권자 | 중○○ |
| 채무자겸소유자 | 송○○ |
| 임차인 | 김○○ |
| 근저당권자 | 중○○ |
| 가압류권자 | 서○○ |
| 압류권자 | 서○○ |
| 교부권자 | 국○○, 강○○, 구○○, 서○○ |
| 주택임차권자 | 민○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
구로구 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5건 | 3억 4,360만 | 1억 5,654만 | 44.9% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 8,446만 원입니다(감정가 1억 8,810만 원 × 44.9%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
구로동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.3 | 2025타경653 | 구로동 · 상가 | 2억 9,700만 | 1억 4,357만 | 48.3% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 1억 8,810만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 59.47㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 316만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로2동주민센터 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. |
| 교통 | 본건으로 차량출입 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 5층 건물로서, (사용승인일: 2004.07.07) 외벽 : 치장벽돌 및 일부 외장석재 붙임 마감 등 창호 : 새시창호 |
| 이용 상태 | 기호1 : 공부상 제2종근린생활시설(제조업소)이며 제조업소로 이용중임. 기호2 : 공부상 근린생활시설이나 주거용(원룸형 2개호)로 이용중임. 기호3 : 공부상 근린생활시설이나 주거용(원룸형 4개호)로 이용중임. |
| 설비 | 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 주차장 등 |
| 토지 형태 | 2필지 일단의 사다리형의 토지로 및 근생시설 및 공동주택 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 서측으로 4차선 도로에 접하며, 남측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함. |
| 용도지역 | <408-7> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 건축허가.착공제한지역((최초)제한공고(고시)일 부터 2년(단, 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정고시가 있는 경우 고시일까지),<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건 축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025. 7.29 ~ 2026.8.30) <408-8> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접함), 건축허가.착공제한지역((최초)제한 공고(고시)일부터 2년(단, 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정고시가 있는 경우 고시일까 지),<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반 +건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025. 7.29 ~ 2026.8.30) |
| 기타 | 집합건축물대장상 기호2 101호는 무단증축으로 인한 '위반건축물'로 등재되어 있으나, 실제 현황은 기호1 비01호 에 부속되어 있는 것으로 조사됨. 기호2,3은 공부상 용도가 근린생활시설이나, 현황은 원룸형 주거용으로 개조되어 있는 것으로 파악됨. |
| 임대관계 | 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2004년에 사용승인된 건물입니다(지상 5층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2004.7.7 (22년차)
- 주용도
- 공동주택 · 근린생활시설 및 다세대주택
- 규모
- 지상 5층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 8세대 · 3호
- 주차
- 8대 (세대당 1.00대)
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 263.48% · 59.97%
- 대지 · 연면적
- 263㎡ · 831.69㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 구로구 근린시설 경매 물건인 2026타경3830은 구로동 408-7 제비층 제비01호로, 서울남부지방법원 경매6계에서 진행합니다. 전용면적은 59.47㎡(18평)이고 대지권은 45.98㎡입니다.
감정가 1억 8,810만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 1억 2,038만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 11월 25일(수) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 1,204만 원입니다.
말소기준권리는 2007.5.28 근저당입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 50000001억 5,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 17장
자주 묻는 질문
- 2026타경3830 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 2,038만 원의 10%인 1,204만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 25일(수) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 12월 2일(수)입니다.
- 구로동 408-7 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 18평 기준으로 최저가는 1평당 669만원, 감정가는 1평당 1,046만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 9,631만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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위치
벚꽃로72길 3