서울 금천구 독산동단독주택 경매2025타경11498
서울남부지방법원 경매2계 () · 부동산강제경매
서울특별시 금천구 독산동 1033-60 (도로명: 시흥대로104가길 10)
- 경매개시2025.8.19
- 배당요구종기2025.11.19
- 1차 매각2026.11.19 입찰
- 매각결정2026.11.26
경매개시 후 448일째 · 진행 중
- 대항력 있는 임차인 없음
회차별 최저가
서울남부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 1차는 감정가의 100%입니다.
9,966만
9,973만
5,979만
6,783만
- 토지 1평당 최저가
- 3,479만 원
- 토지 1평당 감정가
- 3,479만 원
한눈에 보기
서울 금천구 단독주택 경매 물건인 2025타경11498은 독산동 1033-60로, 서울남부지방법원 경매2계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 142.5㎡(43.1평), 건물 연면적은 341.69㎡(103.4평)입니다.
감정가 14억 9,966만 원이 그대로 최저가인 신건입니다. 첫 입찰은 2026년 11월 19일(목) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 1억 4,997만 원입니다.
말소기준권리는 2019.12.9 건물 2019. 12. 09.근저당 2. 토지 2019. 02. 20.근저당입니다. 임차인 20명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다.
임대차 현황
말소기준권리 2019.12.9 건물 2019. 12. 09.근저당 2. 토지 2019. 02. 20.근저당배당요구종기 2025.11.19임차인 20명, 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B○○황조사 · 미상미상 · 황조사 | 2023.1.6 | – | 미상 | 미상 미미상 미 | – | 없음 |
| 김○람기사항 · 3층 59.3㎡(호별표시 · 부증명서 | 2021.12.27 | 2021.11.24 | 미상.24.~ 120,00 | 없음 | 2025.11.7 | 없음 |
| 김○언기사항 · 3층 59.3㎡중(호별표시 · 부증명서 | 2023.7.17 | 2023.6.27 | 미상.17.~ 120,00 | 없음 | 2025.8.27 | 없음 |
| 김○빈기사항 · 3층 59.3㎡(호별표시 · 부증명서 | 2022.2.3 | 2021.12.28 | 미상.03.~ 120,00 | 없음 | 2025.11.12 | 없음 |
| 김○기기사항 · 3층 59.3㎡(호별표시 · 부증명서 | 2020.1.6 | 2019.12.12 | 미상.27.~ 115,00 | 없음 | . | 없음 |
| 김○기리신고 · 3011층 74.88㎡(호별표시2024층 62.93㎡(호별표시 · 기사항 부증명서 리신고 기사항 부증명서 | 2020.1.6 | 2019.12.12 | 미상.27.~115,00.26..28.~ 35,00.28.~35,00.27..03. 120,00 | 25000000억 2,500만 원 | 2025.8.22 | 없음 |
| 김○하황조사 · 미상 | 2022.12.5 | 2022.11.10 | 미상.03.~120,00.02. | 없음 | 2025.8.25 | 없음 |
| 박○규황조사 · 미상 | 2025.6.2 | – | 미상 | 미상 미 | – | 없음 |
| 성○경황조사 · 미상103 · 리신고 | 2025.1.9 | 2025.11.4 | 미상.08.~30,00.07. | 미상미상 미0,000 | 2025.11.11 | 없음 |
| 신○정황조사 · 미상104 · 리신고 | 2024.12.19 | 2024.12.19 | 미상.19.~30,00.18. | 미상미상 미0,000 | 2025.11.3 | 없음 |
| 신○주기사항 · 1층 74.88㎡(호별표시 · 부증명서 | 2022.12.21 | 2022.12.21 | 미상.20.~ 30,00 | 0 원 | 2025.10.17 | 없음 |
| 신○원기사항 · 3층 59.3㎡(호별표시 · 부증명서 | 2022.1.24 | 2021.12.20 | 미상.20.~ 120,00 | 없음 | . | 없음 |
| 안○연리신고 · 303 | 2022.1.24 | 2021.12.20 | 미상.20.~120,00.19. | 없음 | 2025.10.22 | 없음 |
| 오○지기사항 · 3층 59.3㎡ 중(호별표시 · 부증명서 | 2022.7.14 | 2022.6.20 | 미상.10.~ 120,00 | 없음 | 2025.8.27 | 없음 |
| 이○언황조사 · 미상501 · 리신고 | 2020.4.27 | 2020.4.10 | 미상.24.~180,00.24. | 미상미상 미0,000 | 2025.9.1 | 없음 |
| 전○원기사항 · 4층62.93㎡ 중(호별표시 · 부증명서 | 2023.4.21 | 2023.4.2 | 미상.21.~ 120,00 | 없음 | . | 없음 |
| 전○양리신고 · 401 | 2023.4.21 | 2023.4.2 | 미상.21.~120,00.20. | 없음 | 2025.10.15 | 없음 |
| 정○훈황조사 · 미상204 · 리신고 | 2024.12.19 | 2024.12.18 | 미상.19.~30,00.18. | 미상미상 미0,000 | 2025.11.3 | 없음 |
| 지○서기사항 · 1층 74.88㎡(호별표시 · 부증명서 | 2023.9.7 | 2023.9.19 | 미상.09.~ 30,00 | 0 원 | 2025.10.31 | 없음 |
| 황○현기사항 · 3층 59.3㎡중(호별표시 · 부증명서 | 2022.5.23 | 2022.4.19 | 미상.20.~ 120,00 | 없음 | 2025.11.13 | 없음 |
| 현황조사 | 현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없음. 별도의 확인이 필요함. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록등본과 같이 소유자 아닌 세대주들이 등재되어 있고, 외국인체류확인서 상에도 등재자가 있으므로, 그들을 그 등본에 의해 일응 임차인으로 기재함. |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.10.12) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.12)- 말소기준권리
- 2019.12.9 건물 2019. 12. 09.근저당 2. 토지 2019. 02. 20.근저당
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 1억 1,500만 원
- 배당요구종기
- 2025.11.19
김○람:임차권등기일은 2025.08.26.임김○언:임차권등기일은 2025.03.07.임김○빈:임차권등기일은 2025.12.15.임김○기:임차권등기일은 2024.02.05.임(임차보증금 중 5,000,000원 2021.10.22. 증액되었으며, 증액한 부분의 확정일은 2021.12.13.임).김○기:임차권등기일은 2025.03.12.임김○하:임차권등기일은 2024.12.19.임신○주:임차권 등기일은 2025.04.02.임신○원:임차권등기일은 2025.01.08.임오○지:임차권등기일은 2024.12.26.임전○원:임차권등기일은 2025.02.20.이며, 2025.09.20. 사망으로 상속인 부 전승진, 모 정금희가 배당요구함지○서:임차권등기일은 2025.11.14.임황○현:임차권등기일은 2026.05.08.임성○경:2026. 01. 16.자로 배당요구 취하서 제출 신○정:2026. 01. 15.자로 배당요구 취하서 제출정○훈:2026. 01. 15.자로 배당요구 취하서 제출
- 일괄매각 - 현○상 '원룸'의 형태로 지층 101호~104호, 1층 201호~204호, 2층 301호~304호, 3층 401호~404호, 4층 501호~502호가 존재하고 있음. - 지상1층 및 지하1층(현○상'201호~204호', '101호~104호')은 공부상 제1종근린생활시설(사○소)이나 현황 '주택'으로 이용중 임
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 김○○ |
| 채무자겸소유자 | 윤○○ |
| 임차인 | 신○○, 김○○, 성○○, 황○○, 박○○, 전○○, 오○○, 정○○, 안○○, 지○○, B○○, K○○, 이○○ |
| 근저당권자 | 관○○ |
| 가압류권자 | 주○○ |
| 교부권자 | 서○○, 국○○ |
| 주택임차권자 | 김○○, 오○○, 신○○, 전○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
기일 내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.19 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 14억 9,966만 | 진행 예정 |
| 2026.11.26 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.19낙찰
- 11.26매각허가결정
- 12.3결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 14억 9,966만 원| 면적 | 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택(다중주택),제1종근린생활시설(사무소) 지1층 74.88㎡ 1층 74.88㎡ 2층 59.3㎡ 3층 59.3㎡ 4층 62.93㎡ 옥탑층10.4㎡(연면적제외) 토지(대) 142.5㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 토지 1㎡당 1,052만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재한 ""서울독산초등학교"" 서측 인근에 소재하며, 일대는 단독주택 및 공동주택 등이 혼재함. |
| 교통 | 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재함. |
| 기타 | 인접지 대비 완경사인 세장형 토지로서 주거기타로 이용중임. |
| 기타 | 본건은 서측 및 북측으로 노폭 약 4m 도로에 각각 접함. |
| 용도지역 | 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>임. |
| 기타 | 없음. |
| 기타 | 없음. |
| 임대관계 | 임대관계 미상임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층으로, 외벽: 치장 벽돌 마감 등 창호: 알루미늄샷시 창호임. |
| 이용 상태 | 단독주택(다중주택), 제1종근린생활시설(사무소)로 이용중임. |
| 설비 | 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음. |
| 기타 | 없음 |
| 기타 | 본건 지상1층 및 지하1층은 공부상 제1종근린생활시설(사무소)이나, 현황 ""주택""으로 이용중임. |
| 임대관계 | 임대관계 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 34장
자주 묻는 질문
- 2025타경11498 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 14억 9,966만 원의 10%인 1억 4,997만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 19일(목) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 11월 26일(목)입니다.
- 독산동 1033-60 평당 가격은 얼마인가요?
- 토지면적 43.1평 기준으로 최저가는 1평당 3,479만원, 감정가는 1평당 3,479만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 임차인 20명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 11억 9,973만 원(감정가의 80%)가 됩니다.
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매각사례
서울 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 18건 | 13억 8,379만 | 8억 8,074만 | 66.4% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 9억 9,578만 원입니다(감정가 14억 9,966만 원 × 66.4%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
독산동 단독·다가구 · 국토교통부 실거래가- 토지 평당가로 본 시세
- 7억 2,200만 원 최근 1년 25건 · 토지 평당 1,674만 원
- 감정가
- 14억 9,966만 원 시세의 208%
- 최저가
- 14억 9,966만 원 시세의 208%
최근 매매
| 계약일 | 유형 | 토지 | 연면적 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.1 | 다가구 | 176.6㎡ | 352.64㎡ | 9억 3,600만 |
| 2026.9.28 | 단독 | 168.6㎡ | 329.62㎡ | 13억 4,000만 |
| 2026.9.3 | 단독 | 445㎡ | 262.48㎡ | 8억 6,000만 |
| 2026.8.31 | 다가구 | 143.6㎡ | 226.44㎡ | 5억 8,000만 |
| 2026.8.31 | 단독 | 135.7㎡ | 221.44㎡ | 4억 2,000만 |
| 2026.8.28 | 단독 | 112.4㎡ | 168.3㎡ | 5억 3,000만 |
| 2026.8.26 | 다가구 | 127.3㎡ | 199.98㎡ | 5억 8,500만 |
| 2026.8.18 | 단독 | 173.2㎡ | 243.23㎡ | 12억 500만 |
| 2026.8.18 | 단독 | 158.7㎡ | 235.17㎡ | 12억 |
| 2026.8.17 | 다가구 | 203㎡ | 350.31㎡ | 10억 |
| 2026.7.11 | 다가구 | 131.6㎡ | 106.46㎡ | 6억 7,000만 |
| 2026.5.8 | 다가구 | 91.3㎡ | 113.4㎡ | 4억 |
최근 전월세
| 계약일 | 연면적 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.5 | 26.59㎡ | 5,000만 | 80만 |
| 2026.11.5 | 26㎡ | 1,000만 | 80만 |
| 2026.11.3 | 41.01㎡ | 1억 3,000만 | 전세 |
| 2026.11.2 | 26㎡ | 5,000만 | 전세 |
| 2026.11.2 | 40㎡ | 1,000만 | 55만 |
| 2026.10.31 | 35.2㎡ | 1억 | 전세 |
| 2026.10.31 | 43.97㎡ | 1,000만 | 50만 |
| 2026.10.30 | 25㎡ | 7,000만 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2019.12.2 (7년차)
- 주용도
- 단독주택 · 단독주택(다중주택), 제1종근린생활시설(사무소)
- 규모
- 지상 4층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 9가구
- 주차
- 2대
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철골콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 182.5% · 59.96%
- 대지 · 연면적
- 140.5㎡ · 331.29㎡
위치
시흥대로104가길 10