대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
오피스텔서울남부지방법원 경매13계 · 02-2192-1273, 0087
서울 금천구 시흥동 하이빌 오피스텔 경매 2025타경13868
전용 29.02㎡ (8.8평) · 대지권 13.76㎡ (4.2평) · 2016년 사용승인 · 제7층 제702호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
2026.11.17 (화) 10:00 입찰D-3
1억 6,480만 원80%
감정가 2억 600만 원 · 1회 유찰
문제없음 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 1,648만 원
- 시세 평균 대비
- -1억 3,370만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 1억 3,184만 원
- 입찰 장소
- 서울남부지법 제112호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-10 19:42
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 2위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 원입니다.
임차권등기가 되어 있습니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원 - 시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -1억 3,370만 원 저렴합니다.
이유 보기
시흥동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 2억 9,850만 원(2건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 1억 6,480만 원은 그 55%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
- 집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 390,000원 - 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 6,480만 원에 낙찰된다고 보면3억 6,480만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 1,648만 원 → 잔금 날 1억 4,832만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 2억 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.17입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,648만 원
- 잔금 날 · 12월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1억 4,832만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.2억 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 3일 남았습니다- 현장 가 보기지금
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기지금
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기지금
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.14까지
최저가 1억 6,480만 원과 시세 평균 2억 9,850만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.16까지
1,648만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.17 (화) 10:00
서울남부지방법원 제112호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다
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입금 뒤 1영업일 · 11.15까지 신청 (D-1)
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Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(1,648만 원)의 0.6%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.9.3 기준| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 789-15 하이빌 제7층 제702호도로명: 독산로38길 77 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 오피스텔 | 2억 600만 원 | |
| 전용면적 | 29.02㎡ (8.8평) | 1억 6,480만 원(80%) | |
| 13.76㎡ (4.2평) | 1,648만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.12.12 | 2억 원 | |
| 2026.8.31 | 2025.12.12 강제경매개시결정 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 이○○ |
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 80%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1억 3,184만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.16 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 600만 | 유찰 |
| 2026.11.17 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 6,480만 | 진행 예정 |
| 2026.11.24 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.17낙찰
- 11.24
- 12.1결정 확정항고 기간 7일
- 12월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2025.12.12 강제경매개시결정배당요구종기 2026.8.31임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 2억 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태양주택도시보증공사주거 · 전부 · 주택임 차권자 | 2022.9.27 | 2022.9.2 | 2억 원 | 미상 | 2026.3.12 | 있을 수 있음 |
| 현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없으며, 전입세대확인서 및 외국인체류확인서, 상가임대차 현황서 상에 등재자가 없어서 점유관계 미상임. 별도의 확인이 필요함. |
매각물건명세서(작성 2026.9.3) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.3)확인할 내용이 3건 있습니다
임차인 이태양주택도시보증공사대항력 있을 수 있음보증금 2억 원. 전입 2022.9.27 · 배당요구 2026.3.12. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
대항력 있는 임차인주의명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
임차권등기주의임차권등기가 되어 있습니다.
2025.12.12 강제경매개시결정말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
점유자 비고
이태양 : 주택임차권 등기일은 2024. 9. 13. 주택도시보증공사 : 이 사건 신청채권자로 주택임차권자 이태양의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구함.
명세서 비고
특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 이○○ |
| 교부권자 | 금○○ |
| 주택임차권자 | 이○○, 주○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
쉽게 말하면시흥동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 2억 9,850만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 낮습니다.
시세 비교
시흥동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2018년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 3억 200만 원 최근 1년 2건 · ㎡당 1,040만 원
- 감정가
- 2억 600만 원 시세의 68%
- 최저가
- 1억 6,480만 원 시세의 55%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.4.28 | 금천리메인시티 | 29.33㎡ | 8층 | 2억 1,900만 |
| 2026.3.5 | 제이타워 | 28.37㎡ | 15층 | 3억 7,800만 |
| 2025.6.7 | 미림퀸즈빌 | 29.94㎡ | 13층 | 3억 4,736만 |
| 2024.12.10 | 시흥사거리역 더 케렌시아 | 34.77㎡ | 2층 | 3억 4,000만 |
| 2024.12.10 | 시흥사거리역 더 케렌시아 | 25.53㎡ | 2층 | 2억 6,000만 |
최근 전월세 (같은 건물 같은 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.2.28 | 29.94㎡ | 2,000만 | 60만 |
| 2026.2.2 | 29.02㎡ | 1억 6,200만 | 5만 |
| 2025.12.6 | 29.94㎡ | 1억 6,990만 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
매각사례
금천구 오피스텔 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 27건 | 2억 4,919만 | 1억 6,985만 | 67.7% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 3,946만 원입니다(감정가 2억 600만 원 × 67.7%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
시흥동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.11 | 2026타경3026 | 시흥동 · 오피스텔 | 2억 8,700만 | 1억 9,649만 | 68.5% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 2억 600만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 29.02㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 710만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "한울중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 "금천구청역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상7층 건물 내 제7층 제702호로서 (사용승인일자: 2016. 11. 25.) 외벽: 석재붙임 등 마감. 창호: 샷시창 등임. |
| 이용 상태 | 오피스텔로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조> |
| 설비 | 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음. |
| 토지 형태 | 본건은 세장형 토지로서, 건부지(다세대주택 및 업무시설)로 이용중임. |
| 도로 | 본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로 및 남측으로 약 3m 내외의 막다른도로와 각각 접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 준주거지역(2003-09-02), 제1종지구단위계획구역 ([정심생활권] 자세한사항별도확인:도시계획과), 도로(2003-09-02)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역) <공항시설법>, 교육환경보호구역(2016-05-11) (서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.). |
| 기타 | 없음. |
| 임대관계 | 임대관계 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2016년에 사용승인된 건물입니다(지상 7층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 하이빌
- 사용승인일
- 2016.11.25 (10년차)
- 주용도
- 공동주택 · 다세대주택 및 오피스텔
- 규모
- 지상 7층
- 세대·호수
- 8세대 · 4호
- 주차
- 6대 (세대당 0.75대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 309.53% · 58.34%
- 대지 · 연면적
- 142.7㎡ · 441.7㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 금천구 오피스텔 경매 물건인 2025타경13868은 시흥동 하이빌 제7층 제702호로, 서울남부지방법원 경매13계에서 진행합니다. 전용면적은 29.02㎡(8.8평)이고 대지권은 13.76㎡입니다.
감정가 2억 600만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 1억 6,480만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2026년 11월 17일(화) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 1,648만 원입니다.
말소기준권리는 2025.12.12 강제경매개시결정입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2억원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 15장
자주 묻는 질문
- 2025타경13868 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 6,480만 원의 10%인 1,648만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 11월 24일(화)입니다.
- 하이빌 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 8.8평 기준으로 최저가는 1평당 1,877만원, 감정가는 1평당 2,347만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 3,184만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
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2억 6,300만2억 6,300만100%11.17입찰 3일 전
위치
독산로38길 77